二手市場現執平貨良機?近萬伙新樓SSD綑綁期屆滿 荃灣西站上蓋重災區

二手市場現執平貨良機?近萬伙新樓SSD綑綁期屆滿 荃灣西站上蓋重災區

經濟氣氛惡劣,雖然樓價未見大幅回軟,但隨數年前的一手樓花三年的額外印花稅(SSD)綑綁期屆滿,近萬伙單位隨時湧入二手市場,供應急增,而且部分持貨力較弱業主隨時平手甚至蝕本離場,令市場憧憬搵平貨良機。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室

本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量僅92,000伙,是自2016年第一季以來四年新低。甚至有業內人士估計,疫情持續下大有機會令工程進度受阻,未來總供應數字有機會跌穿90,000個的水平。然而,市道轉差,買一手樓再轉售獲利幅度愈來愈少,而且近萬伙SSD綑綁期屆滿的單位隨時湧入二手市場,令樓價下滑的利淡因素增多。

荃灣西站上蓋重災區

其中一個重災區是西鐵荃灣西站的上蓋項目。長實集團(01113)發展的海之戀,2期愛炫美於7月屆滿SSD綑綁期,屋苑共提供1,436伙,市場目前約十個放盤,更已出現二手成交。中原地產高級資深分區營業經理丘漢偉表示,愛炫美2B座高層A室,實用面積526平方呎,兩房間隔,外望海景,日前以1,025萬元易手,平均呎價19,487元。原業主2017年7月以887.9萬元一手買入,持貨剛好三年,現沽出賬面獲利137.1萬元,單位期內升值只是約15%。

另同屋苑2A座高層C室,實用面積791平方呎的三房單位,日前以1,700萬元易手,實用呎價21,491元。原業主2017年7月以1,559萬元一手購入,持貨三年,SSD綑綁期屆滿,賬面只獲利141萬元或約9%,升值少於一成。

同區另一個焦點新樓,是華懋發展的全•城滙,屋苑提供953伙,2017年8月賣樓花,發展商只用九日就售罄,創華懋賣樓紀錄,套現90億元。更成為歷年來西鐵沿線項目及一手新例後最快售罊的樓盤。

不過,今年4月,已有一手業主入伙後,未「捱完」SSD綑綁期就賣樓。單位為6座高層B室,實用面積431平方呎,兩房間隔,享內園景,983.8萬元成交,實用呎價22,826元。據了解,原業主2017年8月以723萬元一手買入單位,持貨不足三年,須付10%的SSD即98.38萬元,但易手賬面獲利162.42萬元離場,單位仍然升值22%。

區內代理指,現時屋苑已有不少一手業主有意放賣,當中不少是放租中的投資者,最少30至50個潛在放賣盤。一名居於全•城滙三房高層的「80後」、從事銀行界的業主透露,自己聯同家人2017年買該盤一手樓花時,只是心儀兩房戶,因為抽籤不夠前,揀樓時只剩下三房大單位可買。他承認自己當時受樓市熾熱氣氛影響,即場決定升級買三房,預算多了近400萬元。

近萬伙新樓SSD綑綁期屆滿 二手市場現執平貨良機 荃灣西站上蓋重災區
全•城滙有一手業主入伙後,未「捱完」SSD綑綁期就賣樓。

80後業主不介意平手離場

結果業主一擲千金,1,400多萬元買入現居約800平方呎的三房單位,須供款30年,月供近40,000元,十分吃力。今時今日面對疫情,父母的生意投資變差,這名「80後」的工作雖然穩定,但少了花紅獎金,開始「食老本」。近日開始打算「住細少少」,套現現有三房戶,再於同區買一間約400至500平方呎兩房單位。手持的該三房戶,平手離場就足夠,最重要是減輕供樓負擔,住細單位都不是問題,父母亦不反對。

另一方面,年年有盤推的將軍澳日出康城,一直是市場焦點的鐵路項目。除了在售中的長實日出康城第8期Sea to Sky一手項目外,同區已入伙的第四期,由新鴻基地產(00016)發展的晉海,兩期共約2,200伙單位,一手樓花業主將於9月至10月結束SSD綑綁期。綜合區內代理指,日出康城區現合共有超過400個二手放盤,預期晉海陸續解封SSD綑綁期,將成區內新主力盤源,區內放盤量大有機會急升至500個,令二手樓價添壓。

疫情嚴峻轉售獲利難

同區由會德豐(00020)發展的MALIBU,今年7月開始收樓,有業主未入住兼未過SSD期限,即放售單位。香港置業助理分區董事劉浩勤指, MALIBU 3B座中高層E室,實用面積368平方呎,一房間隔,日前以707萬元易手,平均呎價19,219元。原業主2018年3月一手購入單位,買入價587.5萬元,賬面雖賺近120萬元。

惟由於單位尚未過SSD期限,扣除10%、即約70.7萬元SSD,連同律師費、利息及佣金等,實際僅賺約12萬元離場。2016至2018年正值樓市熾熱期,發展商往往高市價開盤,如果市旺,尚且可嘗試高價放盤,但近期疫情持續嚴峻,這些於期內賣樓花的一手樓,如現在要轉售獲利,難度大增。更甚的是,倘若持貨未滿三年,SSD未「鬆綁」,連同稅項成本,更容易成為蝕讓個案。

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辣稅交易創9個月高

除了新樓外,不少二手樓業主趁單位額外印花稅期滿,鬆綁不久即爭取時間沽貨。世紀21奇豐高級分行經理李嘉文稱,沙田第一城10座頂層戶,實用面積451平方呎,日前以800萬元易手,平均呎價17,738元。據了解,原業主於2017年6月購入上址,當時購入價697萬元,持貨三年「捱完」SSD綑綁期沽售,賬面獲利103萬元離場,單位只升值15%。

中原地產分行經理曾顯業指,東涌藍天海岸6座極高層F室,實用面積388平方呎,一房間隔,日前628萬元易手,平均呎價16,186元,創屋苑逾一年以來呎價新高。原業主於2017年8月,以548萬元買入,三年SSD期屆滿,沽貨只獲利80萬元,單位期內升值15%。

利嘉閣助理分區董事黃永全表示,元朗原築1座低層D室,實用面積約449平方呎,兩房間隔,日前563萬元沽出,平均呎價約12,539元。據悉,原業主在2017年6月477萬元購入,三年SSD期一屆滿即沽貨,獲利約86萬元,物業升值約18%。

世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,黃大仙單幢樓百利軒中層A室,實用面積309平方呎,兩房間隔,日前以533萬元成交,平均呎價17,249元。原業主於2017年以400萬元購入,持貨三年,滿SSD期限後便沽售,賬面獲利133萬元,單位期內升值33%。

近萬伙新樓SSD綑綁期屆滿 二手市場現執平貨良機 荃灣西站上蓋重災區
不少二手樓業主趁單位額外印花稅期滿,鬆綁不久即爭取時間沽貨。

未反映第三波疫情影響

居屋亦新錄SSD鬆綁二手成交。美聯高級營業經理葉偉林稱,青衣青俊苑B座低層10室,實用面積438平方呎,日前以423萬元(未補地價)獲白居二買家承接,實用呎價9,658元。原業主於2017年6月以243萬元未補地價購入,持貨三年,SSD鬆綁後就轉手,賬面獲利180萬元或74%。

另一方面,稅務局日前公布,7月份共有1,828宗涉及三大辣稅(即額外印花稅SSD、買家印花稅BSD及雙倍印花稅DSD),創近九個月新高,稅款亦連續兩個月超過10億元水平,當中涉BSD成交按月更大增近五成。涉及SSD的成交有33宗,重返今年2月水平,數字連升3個月,金額涉1,320萬元。分析指,SSD數字主要是淡市時才會大增,因部分業主見樓市冷清而提早賣樓,而且有關數字並未反映第三波疫情的影響。