50歲家庭主婦 家庭月支出約3萬 持20萬現金 如何解決兒子升中換樓難題?|財智姊妹淘

50歲家庭主婦 家庭月支出約3萬 持20萬現金 如何解決兒子升中換樓難題?|財智姊妹淘

讀者現時50歲,已婚,是全職家庭主婦;丈夫55歲,於老牌大集團任租務經理,有一兒子明年準備升中。近期樓價高企,讀者所持物業市價約1,200萬,樓齡已超過40年,現想更換兩房但樓齡約25年又近兒子升讀之中學附近的物業。如單位成功以1,200萬售出,可獲利約700萬,現金流會大增!但再上車換樓機會可能較低,因丈夫可能在五年內退休或樓市會繼續攀升。

撰文:財智姊妹淘  | 圖片:unsplash

讀者疑問:

1. 如不想借貸再上車,想一次過以現金更換較細小而樓齡約25年的單位,有機會嗎?
2. 不再買樓只租樓住,將獲利的現金再投資於股市,或等待低位再上車是可行方法嗎?但有好友賣樓獲利租樓住後,至今10年仍追不住升市,再上車機會似乎是十分渺茫。

現正處於兩難局面,想趁高位售出物業獲利,又怕不能再上車。

讀者財政狀況:

  • 50現三人居住在港島區自置三房物業,每月供款約1萬,仍欠銀行按揭約200萬。
  • 丈夫年薪約60萬,家庭每月支出約3萬,流動現金約20萬。
  • 兩人已有四份已供滿的人壽保險
  • 每月餘額作應急備用,沒有作額外投資
  • 兩人皆有的強積金户口,結存現約有100 萬不能動用的資金

預算買入港島區已補地價的居屋,例如柴灣居屋(現市價約750萬)先作收租增加現金流或退休後自住,丈夫退休後想從事兼職工作。

專家分析:

筆者根據在來信中讀者所提供的個人及家庭財務狀況和理財目標而作出以下分析及意見分享 ,對於中年人士來說,在置業的考慮因素中往往不只單純預算供款能力,還必須仔細分析及了解退休後的生活開支、子女教育升學開支、雙方年長父母的生活費開支等,而全家的長遠醫療保障及日後物業維修保養的儲備金等等,也是讀者必須多方面的平衡和預算!希望分析能讓讀者和家人更清晰了解現時家庭實質財務狀況,幫助選擇較穩健而合適的置業方案及退休保障計劃!

分析家庭現時及往後生活開支

因讀者的先生是一家的家庭支柱,現時每月家庭總開支約30,000元,再加上10,000元的供樓按揭,故此每個月可剩餘的儲蓄非常有限!現時全家的現金流儲蓄有20萬元,此現金流儲備只可應付家庭約4個月的家庭總開支實在有欠彈性及不足。而在將來的開始中還需預算兒子升中後的配套開支和雙方父母在生活照顧及醫療的潛在開支,故此若在情況許可的條件下,筆者建議必須提升家庭的總收入,例如兼職或其他額外收入作日後生活開支的儲備!

分析現時居住形勢及換樓安排

筆者明白到讀者現時居住單位雖然實質居住空間足夠,但因樓齡的潛在老化問題,樓市值高企時轉換樓齡較新的兩房單位也是上策。讀者在信中也提及已有心儀和合適的住宅單位作選擇,但基於現時讀者的首期現金儲備不足,故此若選擇換樓的話,必須先放售現時自住的單位。在帳面上預算現時自住單位的市值為1,200萬元,當完成交易後,讀者應可取回約700萬元的現金作一次性抵銷樓價,購入心儀的柴灣居屋單位作自住。在整個換樓安排中,必須留意及考慮以下重點:

  1. 如何解決短暫性售出自住單位後居住問題
  2. 好好把握整個換樓的黃金時段,免得錯失合適置業機會而恨錯難返
  3. 新購置物業的樓價付款安排和選擇
  4. 新購置物業的環境配套及樓宇質素
50歲家庭主婦 家庭月支出約3萬 持20萬現金 如何解決兒子升中換樓難題?|財智姊妹淘
在整個換樓安排中,必須留意及考慮數個重點。

新購置物業的樓價付款安排和選擇

若果讀者並非選擇一次性繳清申購之心儀單位的樓價,而希望可以將售樓套現後多留現金作印花稅、裝修及備用金的開支的話,亦可選擇以樓價的60%(750萬元的60%,即為450萬元)作按揭申請!在申請按揭貸款時,先生必須慎重考慮個人的供款能力和供款年期,特別是在供款年期上,請先考慮可承受的供款年期,例如15至20年為標準。始終讀者提及到先生會在5年後正式退休,雖然退休後會考慮尋找兼職工作來面對生活開支需要,但在退休後選擇合適的兼職來平衡整體家庭開支和供款壓力,實在並非易事!

退休後的資產預算和生活開支

讀者現時和丈夫擁有各自100萬元的強積金戶口,在65歲時可提取之年以每年平均回報4%預算,讀者15年後的100萬元強積金將提升至180萬元,而先生在10年後65歲時的100萬元強積金並將提升至約148萬元。但屆時必須留意若果當時亦有按揭餘款的話,必須預算運用強積金或個人資產來作全數清還餘下的按揭貸款。此舉動是免得在退休期間遇上突發性的經濟變化而導致按揭息口大幅度的提升,繼而增加供款開支壓力!

而讀者現時每月3萬元的生活開支,以每年2%的通脹預算,15年後將提升至每月約4萬元。而讀者沒有提及全家人有否完善的醫療保障計劃來配套突如其來的醫療開支,故此建議讀者可找專業的理財顧問作詳細退休計劃分析及部署!

美聯金融集團高級副總裁

余淑穎Suki Yu

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