住宅按揭成數放寬 工商舖減價頻現業界仍看淡

住宅按揭成數放寬 工商舖減價頻現業界仍看淡

肺炎第三波疫情似有緩和,但市場仍人心惶惶,儘管金管局日前宣布放寬非住宅物業的按揭上限,但部分工商物業業主或因資金周轉問題,需要大幅劈價賣物業,令市場有機會出現更多減價甚至蝕讓成交個案。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室

金管局日前公布,放寬非住宅物業按揭貸款的逆週期措施。非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限由四成上調至五成。此項修訂自2020年8月20日起生效。金管局總裁余偉文表示,與其他地區一樣,新型冠狀病毒疫情對本港經濟造成重大壓力。儘管住宅物業市場維持平穩,但局方留意到不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量,均出現顯著調整。考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素,金管局認為,現時適合放寬適用於非住宅物業的逆週期宏觀審慎監管措施。

肺疫重創舖市

他又指出,本港經濟及物業市場前景仍然相當不明朗,金管局會繼續密切留意最新發展,並會因應物業市場週期變化推出適當措施,以保障銀行體系穩定。然而,由於疫情並未受控,舖市前景仍然嚴峻,「減辣」措施未必能阻止工商舖市道惡化。位於旺角通菜街63至67號及一樓舖位,前租戶為運動品牌Adidas。今年Adidas已放棄續租離場,業主現放租100萬元。對比之前月租確是劈價。事實上,翻查資料,該舖在2012至2015年的租戶為化妝品牌莎莎,當時月租120萬元;其後由Adidas以148萬元租用,對比之前高位月租劈價近三分之一。

另鄰近的油麻地新填地街228號地舖,日前以低市價售出,面積800平方呎,叫價2,000萬元,現劈價500萬元,以1,500萬元售出,平均呎價約18,750元,低市價約一成。原業主於2006年以290萬元購入,賬面仍大幅獲利1,210萬元,升值逾4倍。

二、三線的民生區更要蝕賣。荃灣鱟地坊新近錄蝕讓成交,代理消息指鱟地坊80至84號華成樓B座地下B1舖,面積約1,000平方呎。原業主早前以2,800萬元連租約放售,近日減價520萬元或19%、以2,280萬元易手,成交呎價22,800元,成交價較市價低約一成。

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油麻地新填地街地舖,日前以低市價一成1,500萬元售出。

賬面蝕讓離場

原業主2016年12月2,750萬元購入,持貨不足四年,賬面蝕讓470萬元或17%離場。現時商舖由手工麵店租用,月租80,000元,租金較高峰時回落30%,但新買家仍可享租金回報4.2厘。

另西環皇后大道西420至424號冠華大廈地下B舖,面積1,300平方呎,連入則閣樓約600平方呎。原業主早前以2,500萬元連租約放售,商舖現由米芝蓮餐廳、主打湖南菜的書湘門第租用,月租為57,500元。業主近日願減價500萬元或20%至2,000萬元沽出,成交價低市價約一成,成交呎價約10,526元。原業主2011年5月以1,600萬元購入商舖,持貨九年,賬面獲利400萬元或25%離場。至於新買家現享租金回報最少約3厘。

此外,深水埗青山道205至209號春暉大廈地下E號舖,實用面積約300平方呎。原業主最初叫價約1,200萬元,兩週內劈價400萬元,至800萬元易手,成交呎價近27,000元。原業主於2009年5月斥資351萬元買入該舖位,大幅獲利449萬元,升值近1.3倍離場。

據中原(工商舖)統計,核心區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角區,7月商舖空置率均達雙位數水平,當中以中環區數字高企,最新空置率錄得約20.39%,對比今年1月約8.05%上升超過一倍。

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最新空置率錄得約20.39%,對比今年1月約8.05%上升超過一倍。

 

核心區商舖空置率高企

另一消費旺區銅鑼灣7月空置率約11.53%,該區自2018年起最高舖位空置率亦只有約5%水平。九龍區方面,尖沙咀及旺角最新商舖空置率分別錄得16.47%及12.24%。在商舖空置率高企下,成交價無疑會添壓,導致市場現時屢錄得減價成交,甚至蝕讓個案。

另一美聯工商舖資料研究部,綜合土地註冊處資料顯示,7月商舖註冊錄83宗,按月增12.2%;註冊金額約17.97億元,按月升146.8%。由於6月份本港疫情稍為緩和,吸引準買家低吸納;加上部分商場舖的成交個案,令7月份商舖註冊量回升。

至於四核心區(中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀),7月份錄十宗註冊登記,按月升42.9%。不過,近日成為市場焦點的商業物業,一定非日出康城居民等候超過十年、港鐵公司(00066)旗下「The LOHAS康城」莫屬。項目第一期於8月23日開幕,涉及約70,000平方呎樓面,佔整個商場面積約15%,疫情下仍吸引大量人流湧至,人山人海。港鐵早前指,目前商場出租面積達70%,承認招租情況及裝修進度因疫情而有所滯後,將計劃於今年內分階段開放商場其餘部分。

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經濟不景 短期市道難轉熾熱

就金管局日前宣布放寬非住宅物業的按揭上限,是次放寬措施有助用家入市,長期而言則對工商舖市場屬正面作用。萊坊執行董事林浩文指,自去年社會運動開始,本港經濟已持續向下;加上近月疫情擴散,對各行各業都有重大打擊,許多非住宅類的物業價格及租值在過去12個月已向下調整最少10%,街舖跌幅更大,為相關業主現金流造成壓力。因此,是次放寬按揭成數可在安全及穩定的情況下,可有助業主,特別是小業主改善現金流情況,同時可減少銀行出現「壞賬」的情況,保障銀行體系。

長遠帶來有力支持

美聯工商舖行政總裁黃漢成認為,是次放寬措施有助用家入市,但受制於現時經濟大環境所限,以及市場氣氛審慎影響,相信措施實施後,對工商舖市場短期及中期的成交及成交價不會構成太大刺激,而長遠而言則屬正面。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,新冠肺炎疫情對工商舖巿道打擊明顯大於住宅市場,現時政府將非住宅物業的按揭成數上限,由四成上調至五成,是合適的放寬做法。事實上,疫情之廣泛爆發屬前所未見,全球經濟受衝擊;加上中美關係愈趨緊張,市場仍存多方面不確定性。今年銀行除對住宅按揭取態保守外,由於工商舖市道不景,銀行對工商舖按揭取態亦變得審慎,除估價不足情況增加外,銀行亦已上調工商舖之按揭息率。

住宅按揭成數放寬 工商舖減價頻現業界仍看淡
中原王美鳳指出,現時政府將非住宅物業的按揭成數上限,由四成上調至五成,是合適的放寬做法。

新措施為工商舖物業帶來適度支持,但由於借款人仍需受限於其他如壓力測試等措施。再加上工商舖用家入市考慮較看重經濟前景及投資市道,經濟環境仍未見起色,各行各業仍受疫情打擊,新措施未至於會令工商舖市道轉熱。亦有經濟學者指出,疫情對零售業打擊最深,現時缺乏中、外旅客消費,因此疫情下的商舖成交,原業主減價幅度會較大,甚至要蝕讓離場。