劏房年回報高達7厘 銀行可造按揭嗎?|陳永鍵

劏房年回報高達7厘 銀行可造按揭嗎?|陳永鍵

眾所周知劏房吸引力在於租金收入,由於劏房的租金回報極佳,過往有投資者購入劏房作租金收入,年。而有興趣購入劏房的投資者,大多數亦會考慮劏房承造按揭的問題,而銀行又能否承造劏房按揭呢?

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

劏房年回報高達7厘 銀行可造按揭嗎?|陳永鍵

首先,劏房是絕對可以承造按揭的,而不是坊間所稱,僅財務公司才接受。以筆者經驗,有不少投資者在購入劏房物業後,沒找到合適的銀行承造按揭,以致向財務公司承造按揭。

事實上,市面上能接受劏房承造按揭的銀行實屬不多,亦只有中小型銀行可承造劏房按揭,大型銀行大多不會接受劏房按揭申請。反之,如屬唐樓按揭,大型銀行可接受唐樓按揭申請。

而唐樓按揭成數最高可承造九成,視乎唐樓物業質素釐定按揭成數,投資者應當注意劏房及唐樓之分別。部分投資者會選擇把樓齡較大的唐樓或洋樓改建成劏房,因樓齡較大的唐樓或洋樓,樓價較便宜及可提升租金回報率。但在改建後承造按揭時,劏房樓齡亦會有所影響,如樓齡較大,按揭承做年期會相對減少。

80減物業樓齡

年期一般以80減物業樓齡,亦有部分中小型銀行,視乎物業質素加批樓齡規定,並提供較長年期按揭計劃,投資者在購入時,亦需留意以上細節是否合乎預期。

此外,在購入劏房時,亦需先行了解幾個重點問題,如物業樓齡、地區、潛建問題、物業外牆照片及建築物書面命令。本港部分劏房亦屬樓齡較大的唐樓改建而成,如樓齡超過50年,一般情況下,最長只可承造30年按揭。

然而,部分中小型銀行,可以物業地區質素作審批條件,並批出30年按揭,所以地區亦屬影響按揭年期的一環。

劏房年回報高達7厘 銀行可造按揭嗎?|陳永鍵

最高五成按揭成數上限

按揭方面,劏房屬出租物業,在進行按揭申請時,按揭成數上限為五成,不可承造高成數按揭計劃。而按揭利率方面,劏房按揭利率最低可達相等於私樓按揭,即P-2.75厘=2.5厘,銀行現時亦不會提供H按,以低息率吸引劏房申請者。

由於唐樓及劏房普遍亦會附有建築物書面命令(Building Order),而建築物書面命令如屬S24或S26,普遍銀行亦接受簽署承諾書(Undertaking)以承造按揭。Undertaking屬一份在律師樓簽署文件,並涉及日後清除有關「押記令」之費用。

由於承做劏房按揭的銀行並不多,在購入物業時,筆者建議,亦須注意銀行會否接受該物業的建築物書面命令(Building Order)。雖然近年樓價上升至甚高水平,以致近年購入劏房投資者的租金收入回報有所下降;加上租金亦受疫情影響而有所下降,吸引力大不如前。但在房屋供應量不足及樓價高企下,疫情過後,劏房租金收入必定能有所上升,讀者不妨物色一下劏房荀盤。