35歲被「燉冬菇」收入只剩以前4成 零儲蓄照顧一家三口 想在市區買600呎單位要點做?|諗sir

35歲被「燉冬菇」收入只剩以前4成 零儲蓄照顧一家三口 想在市區買600呎單位要點做?|諗sir

讀者何先生:

你好!一直因工作及家事繁忙,未有下決心學習理財。近年經濟下滑,本人不幸因工資較高而被舊公司首先解僱,上星期開始新工作,薪金只有舊工作的四成,但空閒時間多了;加上收入劇減,所以開始鑽研理財,反思投資及人生路。

本人35歲,已婚,育有一名三歲兒子。妻子為全職主婦,不太想在社會工作。兒子每月學費約7,000元。現每月收入40,000元,手持約400萬元現金。有一個兩房單位連車位,市值共約950萬元(欠330萬元房貸),現已全部以每月20,000元出租。

一家三口現租一單位居住,月租21,000元。因收入劇減,月儲蓄基本為零。長遠目標為多生一個、居於市區600平方呎以上三房單位。這種情況,應如何部署?

撰文:諗sir|圖片:unsplash、iStock

35歲被「燉冬菇」收入只剩以前4成 零儲蓄照顧一家三口 想在市區買600呎單位要點做?|諗sir

出了問題才補救,總好過甚麼都做。想不擔心失去工作?最重要是有被動收入。讀者只有400萬元現金,手上的住宅買得早可以加按,人工被劈,手上沒有一副好牌去理財。故人工高不代表有錢,現金多才算有錢。

計策一:就算太太不工作,都要有一份收入,以增加家庭借貸力去買樓。

亦即是開公司,每月出糧給自己,例如每月30,000元,讀者的借貸力便可由520萬元(40,000/10,000×50%×2.59*),上升至906萬元(70,000/10,000×50%×2.59*),這樣可將那間950萬元兩房單位按六成,扣除尚欠房貸,套現240萬元。

把現金轉成保本直債

按到六成,要有570萬元借貸力,高於讀者本身最高借貸力520萬元,所以太太有收入,提供備用方案,永遠會較好。太太最好出來工作,若只是開間公司自己出糧給自己,都要做得細緻,與銀行對答得體,銀行會見你開幾張支票,自稱有幾萬元月薪,就會以百萬計借錢給你,今年更加會。

計策二:循序漸進,把現金轉成保本直債,一小部分為不保本之債基,賺取利息收入。

例如盈富基金(02800)的年度波幅率為21.55%,債基幅度一般在9%至12%,比盈富基金少一半,而年派息在不槓桿下約6厘,槓桿後可達10至15厘。利用80萬元投入,收息12厘,每月被動收入有8,000元。

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另用160萬元投入保本之直債,不槓桿。買東亞銀行(00023)或創興銀行(01111)直債,派息不俗,例如創興直債派年息6厘,一個月又多了8,000元被動收入。用240萬元每月產出被動收入16,000元,起碼有個好開始。

由於讀者借貸力已用在支持兩房單位,若沒親人協助,暫不用考慮買第二間住宅。另外留意2.59常數計出是理論借貸力,如有其他消費或借貸,借貸力會低一點。先收息,累積一點實力才考慮買樓。有空閒的話,建議網上開拓生意,為家人及子女做好榜樣及拼搏吧!祝一切順利!

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