二手居屋市場|轉售居屋升值技巧 捕捉補地價最佳時機

二手居屋市場|轉售居屋升值技巧 捕捉補地價最佳時機

居屋2020於9月10日至10月7日接受申請,今年配額達4,500個;如果符合資格者是值得考慮伺機上車,主要由於未來數年美國息口料不會向上,而本港利率跟隨低企,再加上本港住宅單位長線供應仍不足;在全球量寬下,資產價格有一定抗跌力。

撰文: 胡說樓市|圖片:胡說樓市

即使抽中亦不用怕轉售限制多,皆因即使未補地價居屋仍可轉售,而二手居屋亦有一定市場需求。其實,二手居屋跟私樓一樣有市有價,除了一批綠表人士可參與居二市場外,更重要是有「白居二」市場支持。

眼見本港面對政經動盪,及疫情來襲,本港私樓價仍「企硬」。根據利嘉閣地產資料,7月每宗未補價居屋平均作價約538.5萬元,較6月份的517.6萬元上漲4.0%,創近8個月新高,並與去年11月的歷史高位約546.0萬元僅相差1.4%。所以抽中了居屋,機乎可以說無得輸。

二手居屋市場|轉售居屋升值技巧 捕捉補地價最佳時機

居屋轉售限制多影響價值?

由於居屋屬於資助房屋,所以有轉讓限制,在自由市場出售之前都要先補地價,去年起新居屋的轉售限制更高達十年。因此,有市場意見認為,居屋只純粹滿足年輕中產的自住需求,難享受資產升值的優勢,以及換樓彈性亦十分低,所以有條件者,免得過都不要申請居屋。

不過,有關說法實情只對了一半,對的地方是,撇除了已補地價的二手居屋自由市場,於二手市場所發售的未補地價居屋,無論轉名、按揭及轉讓也有一定限制。不過,目前,即使居屋未補地價亦可以轉售於兩類人,包括綠表持有人,即綠表市場,以及白表(合資格的公眾人士申請居屋的表格)人士。

過去白表申請人假如抽居屋落空,或被抽中但揀不到樓的話,白表申請人現時可利用「白居二」政策購買二手居屋,以今年為例配額有4,500個(當中包括4,050個家庭申請者配額及450個一人申請者配額);所以,即使居屋未補地價亦不影響其流轉,而至少有逾200萬綠表人士可購買,以及「白居二」配額。

所以未補價居屋流通已提升,有關市場是自由定價的,單位的價值跟隨大市變動,如果樓價上升,二手居屋價當然隨之而上,居屋業主亦能享受樓市上升的紅利。

二手居屋市場|轉售居屋升值技巧 捕捉補地價最佳時機

「白居二」申請門檻及有按揭優惠

「白居二」單身申請人月入上限為33,000元,資產不可超過85萬元;而家庭申請入息上限為66,000萬元,資產不可超過170萬元,與申請居屋資格看齊。

而「白居二」最吸引的地方是申請按揭較為容易。白表申請人最高則獲90%的按揭成數,而且不用購買按揭保險,但還款年期最長僅25年,不過只有P按選擇,年利率最高為P減0.5厘。而申請人多數不用通過加息三厘的壓力測試。

因此,由於「白居二」申請門檻低,配額需求大,間接刺激了二手未補地價居屋需求,亦支持了居屋的價值。

轉售居屋仍能升值的技巧

雖然居屋有十年轉讓限制,但這只限於補地價,購入新居屋後首兩年,可以原價售回,第三至十年就可以在居二市場自由定價。如果你是在這段時期放售,撇除地點因素,相比其他居二貨源,仍有絕對優勢:

  1. 物業較為新簇,保養肯定較更舊的居屋屋苑好
  2. 由於物業未過25年的房委會擔保期,所以銀行在審批買家按揭申請時會很寬鬆,不用通過壓力測試,相反,如果居屋樓齡已過19年,銀行或會以私樓的做法看待買家的按揭申請

如果十年之後,轉讓限制正式解封,補地價後就可以在自由市場轉售,能否高價賣出,又要看補地價的時機。因為房屋署沒有限制補地價的時間,業主可以一直都不補地價,又可以一早補地價,之後善價而沽。如果夠眼光的話,可以趁市況疲弱的時候補地價,再待樓價回升時高價沽出。

雖然買得居屋以自主為首要,不過即使將來因著不同原因要沽貨,正如上文所言市場仍有一定承接力,即使未補地價仍可轉售,售價跟隨市場而調節,不一定會影響居屋價值。

雖然7月「居二」交投急回落,但樓價繼續上衝。7月每宗未補地價「居二」平均作價仍創近8個月新高。

居屋2020值得一抽?今年申請資格稍微放寬 門檻變低 轉售居屋限制多但仍能升值?
雖然居屋有十年轉讓限制,但這只限於補地價,購入新居屋後首兩年,可以原價售回,第三至十年就可以在居二市場自由定價。(圖片:Google 街景截圖)

近期「居二」高價成交個案

7月份價值最高的「居二」市場成交個案,為筲箕灣東旭苑一個未補地價的低層單位,單位實用面積約650方呎,作價高達818萬元,平均成交實用呎價約12,585元。若以成交實用呎價計,則以何文田冠暉苑一個低層單位最矚目,單位實用面積約291方呎,作價高達407萬元,平均成交實用呎價約13,986元。


居屋2020稍放寬申請資格

最重要是今次居屋2020稍為放寬了申請資格,其中單身申請者入息上限由29,000元升至33,000元,資產限制由逾100萬元降至85萬元;而二人或以上家庭的入息上限由58,000元升至66,000元,資產限額由201萬降至170萬元,變相門檻容易了。

而本港私樓樓價始終未有顯著回落,即使出現二手減價個案,亦只較市價下調一成以內,所以樓價仍貴,申請居屋仍然是較易上車途徑。

是次推售四個屋苑,包括火炭彩禾苑、粉嶺山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑,最平入場費是山麗苑123萬元起,均呎價只5,443元,最貴的是有望成為新居屋王啟翔苑賣513萬元,63折後平均呎價為9,365元。其實,鑽石山區市值呎價已高達14,865元。由於居屋開價折讓大,令訂價非常吸引,值得一博。

今年居屋將出售總數達7,047伙,是復售居屋以來最多。四大屋苑都各有特色,相信比較過後,市場焦點落在馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑,因為社區配套及對外交通勝一籌,而火炭彩禾苑位置離火炭鐵路站偏遠,需要接駁車,再加鄰近檢疫中心駿洋邨,令人卻步。而位於粉嶺的山麗苑位置最為偏僻,而配套算是四個盤中最弱,即使入場費最平,吸引力仍較為遜色。

火炭「彩禾苑」位置離火炭鐵路站偏遠,需要接駁車,再加鄰近檢疫中心駿洋邨,令人卻步。(圖片:胡說樓市)
火炭「彩禾苑」位置離火炭鐵路站偏遠,需要接駁車,再加鄰近檢疫中心駿洋邨,令人卻步。(圖片:胡說樓市)

若抽中啟翔苑近乎無得輸

其實,鑽石山啟翔苑貴得有道理,不單位處市區,而且有最強交通配套,隨著屯馬線鑽石山站開通後,再加上本已鄰近港鐵九龍線的鑽石山站,有雙鐵路優勢。區內除了有大型商場如荷里活廣場外,未來區內加入保育歷史建築、將建的活水公園、文化園境大道、孔廟等等。

全盤共提供940個單位,分開兩座,實用面積由295至502平方呎不等,63折後的售價介乎229萬至513萬元,平均呎價9,365元,有力問鼎居屋2020的樓王。毗鄰私樓如現祟山及星河名居呎價已過1.7萬元,所以啟翔苑呎價較私樓低水近45%,已是十分超值。

鑽石山啟翔苑位處市區,而且有最強交通配套,隨著屯馬線鑽石山站開通後,再加上本已鄰近港鐵九龍線的鑽石山站,有雙鐵路優勢。(圖片:胡說樓市)
鑽石山啟翔苑位處市區,而且有最強交通配套,隨著屯馬線鑽石山站開通後,再加上本已鄰近港鐵九龍線的鑽石山站,有雙鐵路優勢。(圖片:胡說樓市)

馬鞍山錦駿苑景觀不俗

位於馬鞍山的錦駿苑,是繼鑽石山啟翔苑後,較受市場注目的新居屋,只因提供單位較多,位置也較優勝。項目最細面積介乎311呎至494平方呎,售價199萬至406萬元,63折後平均呎價只7,784元,入場費兩球以下已有交易。樓盤近港鐵大水坑站B出口,步行只需兩至三分鐘,交通配套屬便利。

樓盤向東南方向,主要以遠山景為主,部份高層單位望到一絲吐露港海景。錦駿苑屬於四者中最綠意盎然之選。而區內鄰近私樓有曉峰灣畔及嵐岸,平均呎價逾13,000元,所以新居屋呎價低水4成,亦是非常超值抵買。

馬鞍山的錦駿苑,近港鐵大水坑站B出口,步行只需兩至三分鐘,交通配套屬便利。(圖片:胡說樓市)
馬鞍山的錦駿苑,近港鐵大水坑站B出口,步行只需兩至三分鐘,交通配套屬便利。(圖片:胡說樓市)

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