42歲欠銀行逾300萬元 三年後想買樓 增加收入兩招搞掂? |諗Sir

42歲欠銀行逾300萬元 三年後想買樓 增加收入兩招搞掂? |諗Sir

想突破現狀的黃生:你好!本人42歲,月薪40,000元;太太35歲,月薪14,600元。有一小孩5歲。物業方面,2016年底買入屯門市廣場自住,樓齡31年,實呎327平方呎,以370萬元買入,敘造九成按揭,現月供約12,200元,欠銀行309萬元,太太單人名,本人做擔保人。

投資方面,4月初於銀行用本金50萬元買了B餐;另向銀行借了80,000美元造槓桿,現B餐扣除槓桿利息合共月收約4,200元,利息每月會儲起。當日B餐買入價是57.52元,故每月總儲蓄約16,200至17,200元;流動現金70萬元左右。

再過三年本人借貸力會逐漸減少,若將自住物業業權由太太名轉給本人,是否正確的做法?多儲幾年錢後,會用太太名義多買一個物業,到時本人做太太的擔保人;另打算加注40萬元債基,傾向低波幅的債基再槓桿,應該怎樣部署?自知「副牌唔靚」,還望閣下可指點。

撰文:諗sir|圖片:unsplash、iStock

42歲欠銀行逾300萬元 三年後想買樓 增加收入兩招搞掂? |諗Sir

學生家庭收入確是一般,但只要做對理財決定,注重每月儲蓄金額及積極拓展現金流,與一般人只管炒賣,希望賺價的心態不同。近年讀者買屯門樓賺200萬元;4月投入債基50萬元,至今賺17萬元。上述合共逾217萬元,讀者要返167個月工先儲到。「副牌唔靚」不緊要,足證你花時間做好理財,這很重要。

於2016年買屯門市廣場,當年8月實呎價為9,269元;現時實呎價13,821元,大升49%。讀者在今年4月以1:1去槓桿買債基,即投入50萬港元再借80,000美元,共112.4萬港元,等值於57.52元買美國國債為主之B餐。

現時B餐已升至65元,債基面值127萬元,未計讀者已收了五個月近9%之利息。由於只造1:1槓桿,沒用最大之1:3槓桿,故年息未能達15%至20%區間。
五個月利息為21,000元(4,200元×5),債基四個幾月賺17萬元(127萬-112萬+2萬)。投入金額50萬元,賺幅為34%。

由於已薄有本錢,同意再買下一間樓,反正有「人頭」。將屯門樓轉比自己,可將印花稅合規省卻,趁機按八成,令手上資金再增約170萬元 (約600萬×80%-309萬),計及手上流動資金70萬元,即合計約240萬元在手。若買完第二間樓後,樓價跌20%至30%,讀者都夠現金補給銀行。

42歲欠銀行逾300萬元 三年後想買樓 增加收入兩招搞掂? |諗Sir

加注40萬債基餐年收息逾7厘

想加碼40萬元做債基,由於銀行對太細投入銀碼未必受理,在證券行以40萬元可「開波」,以40萬元去持有100萬元組合,年收7.2厘利息;借60萬元利息年12,000元,收益72,000元。年回報率為60,000÷400,000=15%。由於讀者已賺到錢,可以再看好時間入手A餐,不用把資金全壓在B餐上。

延伸閱讀:40歲高層失業 零儲蓄下要負責一家四口開支 買呢兩樣嘢盡地一鋪博翻身?|諗sir

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。