解構八成按揭迷思 無限套現是否存在?|子非魚

解構八成按揭迷思 無限套現是否存在?|子非魚

業主若持有600萬元或以下物業,可以申請按揭保險轉按套現——成數最高八成、還款期25年。所以當一層物業展開大升市週期時,不少業主隔幾年就轉按,但究竟一層樓可以申請幾多次八成按揭?是否可以「無限套現」?

撰文:子非魚|圖片:unsplash

解構八成按揭迷思 無限套現是否存在|子非魚
圖片:unsplash

舉例,三年前A先生買入一層400萬元物業,並申請六成按揭(貸款額240萬元),供款三年後,按揭餘額約220萬元,樓價則升至500萬元。
該物業轉按可申請八成按揭(貸款額400萬元),歸還現有按揭餘額後仍有180萬元現金「落袋」,可存放到高息存款戶口(Mortgage Link)對沖按息,形成零息後備現金。

不過,申請八成按揭需要繳付保費,為貸款額2.15%(86,000元),普遍可享六折優惠,實際保費約51,600元。倘若申請人三年內退保,僅可取回15%保費(約7,740元)。因應按揭套現而要繳付的保費是否值得,乃見人見智,也要視乎申請人實際資金需要。

轉按套現次數無限制

假設A先生層樓持續升值,又願意繳付保費套現,能否按上述方法,每兩年轉按一次、申請八成按揭套現?按揭保險公司沒有公布轉按套現次數限制,但根據筆者經驗,如果同一物業申請按揭保險,第三次、第四次被拒批風險頗高。

當然,這是筆者的個人經驗,不代表按揭保險公司立場,實際情況以批核結果為準。不過,市場上有兩間按揭保險公司——按證保險公司(HKMC)及昆士蘭按保(QBE)。建議業主如果想不斷「無限輪迴」轉按,重做八成按揭套現,只要梅花間竹地使用兩間按揭保險公司,成功機會便較大。

值得注意的是,如果買入物業時已經申請按揭保險,例如八成或九成按揭,便會計算作「曾經申請過一次按揭保險」。若兩年或三年後轉按套現再重新申請,便當是第二次;之後再申請,轉按便開始有機會被拒批,最終要視乎套現原因。

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甩按保退15%保費

至於按揭保險費,按揭保險公司列明兩年內「甩按保」,可退回25%保費;三年內「甩」便可退回15%。惟退保只能做一次,即是說就算日後再申請按揭保險,三年內再退保都不能取回15%保費。不過,由於坊間有兩家按揭保險公司,意味最少有兩次退保取回15%保費機會。

最後溫提,2019年政府放寬按揭成數規限,八成按揭樓價上限由600萬元,增至1,000萬元,惟只適用於首置人士,並不適用於轉按或加按套現。然而,若三年前層樓是經發展商申請二按,樓價是1,000萬元或以下,可以轉按至銀行享受較低息率,但前提是不能套現。