兩大警示樓價大跌 移民政策將失大批新力軍 王震宇:買樓要睇定啲

兩大警示樓價大跌 移民政策將失大批新力軍 王震宇:買樓要睇定啲

本地樓價在疫情後陰跌成勢,儘管不如股市般暴跌,令投資者觸目驚心,但有經驗的投資者都明白「陰跌才是最傷」。自2019年中原城市領先指數見頂收報189.42點後,目前指數已經累跌7%,但不少評論員仍聲稱樓市依舊堅挺,私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇就直言,目前樓市存在無視供求面的大跌風險,「趕住買樓都要睇定啲先」。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料庫

他指出,目前經歷反送中運動及訂立《國安法》後,市民有關移民的查詢數量暴增,反映港人在回歸後,面對一波又一波的政治衝擊感到恐慌;而一眾西方國家亦因應《國安法》的落實,推出為港人度身訂造的移民或庇護方案(見圖表一)。

移民政策將失大批新力軍 兩大警示樓價大跌 王震宇:買樓要睇定啲

賣樓移民如同「潑出去的水」

大部分有能力移民至西方發達國家的市民都有不俗的經濟實力,「(香港樓市)隨時唔見咁一批生力軍,如果當中有10,000個家庭因為移民而拋售持有的物業,以現時每月平均4,000宗成交個案來計,已經是一季的總數。」

雖則現時有不少人聲稱新供應量減少,但面對有一大班急著賣樓的的業主,即使未來「新供應」減少,但移民會否令「舊供應」蜂湧而出,是希望置業人士必不可少的考量。王震宇補充,這班人賣樓移民後不會在市場買回物業,等於白白流失一大班有能力置業人士的購買力 。

失業問題同樣是影響樓市需求的一大因素,環球封城令經濟下滑幅度及失業率,從單位數升至雙位數,而這次封關引發的大蕭條與過往的經濟衰退不同。

「之前衰退可能是由100個消費者減到60個,但這次一直插到零,只要抵受唔住六個月,你就破產,玩完了。即使重開關口,你無本無人、無舖、無產品去營運一門生意,其實都無用。」他指出新冠疫情對全球經濟,是一個影響久遠的打擊(Permanent hit)。

補貼救得一時救不了一世

他補充,疫情對經濟的打擊無遠弗屆,香港的保就業措施只是「吊鹽水」,「三個月、六個月的援助一停,沒有生意的企業始終都會執笠,就像國泰航空(00293),你畀錢佢,佢都寧願唔要,炒人算。」

他認為,最大的一波解僱潮仍未開始,但失業率已經達到6.1%,就業不足率亦升至3.8%,所以這次的失業率大機率高於「沙士」時期,而且高出不少。

除了本地的剛需下跌外,外在的環球政經環境同樣未許樂觀,他笑言:「上年就睇催淚煙,今年就睇南中國海及台海的硝煙。」這已經是一大拖累樓市的因素。

如果前境不明朗,令有意上樓的人都「諗過度過」,需求又會再下跌。

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私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇就直言,目前樓市存在無視供求面的大跌風險,「趕住買樓都要睇定啲先」。

內地資金逃離速度倍於港人

「香港點都好,都係要靠中國經濟食飯」,以前內地經過香港出口,香港擔當中轉站角色,內地人賺到的外匯就會在香港消費,當中就包括投資物業,但兩者均正在快速消失。

而外國從內地撤資,日本、南韓、美國都有政策,鼓勵企業將生產線搬回本國,香港的出口地位自然搖搖欲墜,更惶論現時中美角力令香港變成磨心。

而以上的一切外部問題,在短時間內難以得到根本逆轉,「情況只會愈來愈差,面對這發生的一切真是難以樂觀。」

近來的本地政治事件,令內地人對香港地位的看法亦有改變,「以前內地人將錢放在香港是因為香港異於內地,依家咁搞法,(內地人)分分鐘走佬走得快過香港人,聽日有咩風吹草動沽左樓就走咗去。」

他指出,內地投資者在港多數以空殼公司買物業,「借足10次金蟬脫殼連樓都唔駛賣,你香港人走佬,重要等英聯邦公開移民政策再賣樓,邊夠人快?」

他猜測明年英國開放BNO申請長期居留會吸引一批人移民離港,「會有幾千、幾萬、幾十萬個人離開香港?依家無人會知,但這批人在明年一定會對樓市產生大波動。」

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中西惡鬥港移民難民一線之分

他指出目前南中國海點起狼煙,如果打得成,香港明年隨時有過百萬人離開,到時候假設每三個人賣一間樓,都足足有30萬以上個單位供市場消化。而根據過往的年均物業成交量,相信需要五年以上時間消化,甚至出現「人踩人的狀況」 。當然,如果中美出現大和解,可能只有數百人離開香港,但這是後話了。

不過現時前景不明朗,不應該「勇武衝入去買樓,以為比起高位有個95折就有賺頭,但隨時跌多三至四成都有可能發生。」

兩大數據警示樓市大轉角

1. 債務危機

這一次由疫情引發的經濟大蕭條,令大量國家的財政儲備所剩無幾,「明年今日大量人口失業,大量公司倒閉,失業救濟金比起目前起碼翻倍。以前3%失業率需要1%的GDP金額去援助,如果明年失業率飆升至20%,政府的財政就玩完了,完全無法平行政府預算。」

他推算到時候各國政府的債務水平亦會拉升,這亦是現時不少國家推行電子貨幣取代現金的理由。

「現金拿去外國兌換走了就駟馬難追,但如果是電子貨幣,只要政府一聲令下,銀行就能即時扣除資本税,想避都無得避。」

這是一個政權遇上財務問題的一大徵兆;歐洲各國已經積極商討,內地更直接試行,美國亦開始討論,所以即使政府債務再高,只要貨幣電子化,想如何開展資本税或是負利率也可以。

王震宇指出目前種種跡象證明各國政府正積極「取富於民」,如果要錯開資本税,只有兩個方法,第一會是將資產分配至未有執行相關政策的國家;第二就是投資實物資產,包括股票、房地產及已經因疫情被大量拋售的大宗商品。

各國為了應對疫情而大「印銀紙」,延後債務危機的爆煲時間,將未來的回報提前享用,但總有一天紙包不住火,所有息口抽升,一些高槓桿的投資便會立即翻船。所以未來投資一定要選擇一個低槓桿市場,但香港作為一個金融中心,恰恰就是全球其中一個最高槓桿的市場。

2. 居屋申請數早於樓價見頂

王震宇引用數據,指出每當居屋的申請倍數超購70倍,往往預示樓市已經見頂,但市面上的政客顛倒黑白,訛稱供應不足才令申請人數破頂,這種短視的思維令買入居屋的小市民「蟹咗」。

他多年來積極反對興建居屋,反對用公共資源引導市民在錯誤的時機入市,造就大量負資產,他認為不應該因為樓市供應不足,而無視可能引起負資產的問題。