納米樓接連出現蝕讓個案 較反修例期間虧損個案大增 市區新界無一倖免

納米樓接連出現蝕讓個案 較反修例期間虧損個案大增 市區新界無一倖免

肺炎疫情雖然緩和,但對樓市的影響愈趨明顯,除之前提及大碼豪宅單位外,近年興起,深受「上車」客及投資者捧場的納米樓,近期蝕讓個案明顯增加。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

近年來納米樓有價有市,豈料近日接連出現蝕讓個案。由九龍建業(00034)發展的紅磡環海•東岸,為逾千伙的納米新樓項目,屬近年巿區入場費最便宜新樓。然而,項目新近接連錄得蝕讓成交。中原地產分行經理葉文浩表示,環海•東岸1C座高層連天台戶,實用面積230平方呎,連203平方呎天台,日前以498萬元易手,實用呎價21,652元。據了解,原業主2015年以516.9萬元一手購入單位,持貨五年,賬面蝕18.9萬元或3.6%,若連同使費,料實蝕40萬元或7.7%離場。

納米樓接連出現蝕讓個案 較反修例期間虧損個案大增 市區新界無一倖免
紅磡環海•東岸有原業主持貨五年,連同使費料實蝕40萬元離場。

過SSD沽售仍獲利少

另同屋苑1A座高層E室,實用面積328平方呎的一房戶,日前以678萬元成交,實用呎價為20,671元。原業主同樣於2015年以688.2萬元一手購入單位,持貨五年,賬面虧蝕10.2萬元,連使費料實蝕約43萬元或6.2%。

環海•東岸現時約有50個單位放售,約有兩成放盤在500萬元內,最便宜入場的開放式單位由425萬元起。單位為實用面積203平方呎的1A座低層P室,叫價425萬元,平均每呎叫價20,936元。

另一方面,位於深水埗大埔道的AVA 61,項目陸續過額外印花稅(SSD)期限,近期出現散貨潮,但離場業主獲利少甚至蝕賣。其中一個位於中層D室的開放式單位,實用面積150平方呎,於8月以345萬元易手,實用呎價23,000元。原業主在2017年6月以約328.3萬元一手買入,持貨逾三年,賬面僅賺約16.7萬元或約5%,若連同入市稅項及其他雜費計,料實際上近乎平手離場。

中原地產分行經理雷澤麟指,AVA 61至今唯一賺錢離場的二手成交為低層D室,實用面積150平方呎,屬開放式單位,成交價336萬元,實用呎價22,400元。原業主2017年以285.8萬元一手購入,即持貨三年賺50.2萬元或17.6%離場。

新界區納米樓一樣有不少損手個案。於2014年開售的大埔嵐山,由長實集團(01113)發展,屬第一代設有迷你戶的大型屋苑,最細單位僅165平方呎,當年一手購入價最平僅129萬元,成為市場熱話。

承接力較以往弱

部分一手買家於三年後SSD鬆綁後轉手,賺幅近一倍。不過,基於近期經濟氣氛轉差;加上2019年政府放寬按揭保險樓價上限後,這類納米樓承接力明顯較以往減弱,屋苑細單位近期更出現首宗二手蝕讓個案。代理消息指,嵐山7座高層A室,實用面積181平方呎,開放式間隔,先以350萬元放盤,至近日減至302萬元成交,減幅達13%,實用呎價16,685元。

原業主於2017年4月以292萬元購入上址,持貨約三年半,賬面獲利10萬元或4%。但據悉原業主當年曾支付10%額外印花稅,涉約29萬元,若連同其他稅項及經紀佣金計,料原業主連使費計實蝕約30萬元或一成離場。同時,此單位成交價為屋苑自2019年10月以來、近一年新低。

同類面積單位在2018年樓市高峰期間,可達380萬元水平。意味現此成交已較兩年前回落約兩成。世紀21奇豐區域經理陳偉康表示,粉嶺牽晴間8座高層C室,實用面積700平方呎,三房間隔。8月以1,000萬元放售,日前減價至808萬元成交,累減192萬元或約19%,實用呎價11,543元。

平均賺幅回軟

原業主於2019年5月以888萬元購入單位,賬面蝕80萬元或9%;加上單位未過SSD的三年期限,但今次買賣由新買家負責SSD開支,原業主毋須多蝕80.8萬元。將軍澳慧安園有業主亦有劈價兼蝕本賣樓。單位為1座低層B室,實用面積502平方呎,三房間隔,單位原叫價678萬元。原業主因趕移民,目前減價69.6萬元或約10%,以608.4萬元成交,實用呎價約12,120元。

據了解,原業主於2019年2月以633萬元買入該單位,賬面虧蝕24.6萬元,不過新買家支付10%額外印花稅,涉約61萬元。利嘉閣研究部最新數據顯示,今年8月全港2,379宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,賬面獲利個案共2,326宗,佔比約97.8%,按月持平。惟有44宗錄得賬面虧損,較2019年反修例運動期間的26宗虧損個案大增,同時,每宗成交平均賺幅亦顯著回落至74%,為連升三個月後首度回軟。

發展商積極發展細單位

二手細單位市道轉差;加上疫情未見完全受控,但發展商繼續積極發展細單位項目。屋宇署日前公布,2020年7月份共批出19份建築圖則,其中恒基地產(00012)西灣河太祥街2號發展項目,涉及12.9萬平方呎住宅面積,興建415伙,平均每伙單位面積約310平方呎。

項目位於西灣河太祥街2號,前身為太樂樓,恒地自2011年起收購物業,2016年3月申請強拍,當時持有84.85%業權,涉及25組小業主未願意出售有關物業。該物業至2017年獲法庭批出強制拍賣令,底價14.01億元,每平方呎樓面地價約11,000元,結果同年恒地成功以底價強拍統一業權,重建發展項目。

另一大型發展商新鴻基地產(00016)系內元朗錦田下高埔村地皮,佔地逾17萬平方呎,早前向城規會申放寬地積比由1.2倍至1.44倍,令可建樓面增至25.08萬平方呎,提供三幢16層高的住宅,涉及561伙,較前方案411伙增加三成,料平均單位面積少於500平方呎,已獲規劃署表示不反對有關申請。

同系同區元朗東成里發展項目,日前亦向城規會遞交修訂方案。項目位於博愛醫院及元朗公路北面一段地皮,地盤面積約35.2萬平方呎,申請人提交最新方案建議更改地積比至2.15倍發展,維持八幢住宅,不過樓層數目減少十層,即由31層減至21層高。另涉及樓面面積亦縮減至75.7萬平方呎,伙數由1,955伙減少至1,518伙,即樓面面積及伙數分別減少19.8%及22.4%,但估計料平均單位面積同樣少於500平方呎。

明顯地,兩個元朗項目均傾向發展中小型單位,反映發展商對細單位市道仍有一定信心。

多項目為兩房以下單位

同系正發售的天水圍Wetland Seasons Park第三期,318伙當中近七成為兩房或以下的單位,中小型單位仍主導市場。準備招標的港鐵公司(00066)將軍澳日出康城第13期項目,可建樓面上限約154.7萬平方呎,將提供2,550伙。即是項目單位平均呎數僅約600平方呎,亦是過去15年來同區規模最大的一期,相信不少戶型,都以兩房以下的中小型單位主導。市場估計項目估值約90.4億至105.5億元,每平方呎樓面地價介乎6,000至7,000元。