5大好處 買商場商廈股收息 好過買樓收租?

5大好處 買商場商廈股收息 好過買樓收租?

買個舖位收租,是上世紀不少港人發達致富的途徑,不過今時今日,黃金地段舖位價值動輒「億億聲」,已非一般小投資者所能沾手。退而求其次,不少人會選擇買入另類商場商廈股,即是房地產信託基金(REIT)。

 

目前香港的房地產信託基金有11隻,今年第一季平均股息達到5厘,當中的富豪產業信託(01881)息率更高達7厘。相比之下,現時本港住宅租金回報,普遍只有約3至4厘。

 

此外,REIT擁有不同類型的物業收租,有商場、街市、寫字樓及停車場等,較投資單一物業收租的風險為低。

 

房屋舖位可能會租不出,稅、維修及管理費亦佔租金的一部分,相對上,買REIT則較方便,門檻也較低,以富豪產業信託為例,一手入場費僅約2,300元。

 

另外REIT的交易方式與股票相同,一買一賣所需的時間不多,資金約在兩天後回籠;但變賣物業時間長,又要有中介機構參與,變現性較差。

 

冠君賣產引發價值重估

在港上市的各REIT之中,冠君產業信託(02778)近日新聞多多。

冠君是由鷹君(00041)於2006年分拆出來,回顧其股價走勢,上市以來逾十個年頭,絕大部分時間低於單位定價5.1元,頗令捧場客失望,慶幸的是股息回報尚算理想。冠君於7月初提出,研究出售旗下甲級商廈旺角朗豪坊辦公大樓項目,並將於下週一(7月17日)展開招標,市場對其投資價值亦有了新評估。

 

朗豪坊辦公大樓於2004年落成,共59層,樓高255米,為九龍半島第三高商廈。

 

 

冠君早年將其中四層拆售,現時持有總樓面面積約70.29萬平方呎,已悉數出租予51個租戶。

 

該物業截至去年底止估值為84.77億元,佔物業總資產約13%。

 

過去三年呎租年年遞增,由14年平均每平方呎租金35.87元,上升至去年39.66元。

 

以物業2016年收益淨額2.95億元計,淨收益率約3.5厘。而佔冠君整體收益淨額約14.6%,並非最主要項目。

 

商廈搶手有利放售

不過,出售時機掌握得非常理想,中環美利道商廈地王誕生、啟德商用地皮接連以高價成交。

 

此外,領展房產基金(00823)旗下前工業貿易署大樓翻新後將獲重估,各項因素對朗豪坊辦公大樓估值均起拉動作用(見右表)。

 

加上起動九龍東計劃,銳意將啟德打造成第二個核心商業區,未來五至十年內甲級商廈供應可預期大增,非核心商業區寫字樓租金有回軟風險,冠君趁近期市況熾熱研究放售,絕對合理。

 

投資者過往只著眼冠君旗下租金收益及單位回報,若然今次出售事成,市場會重新評估其投資價值。

 

花旗指出,雖然現價已反映可能出售因素,但若然出售拍板,資金回籠將成為日後再投資動力,甚至以特別股息直接回饋股東,對股價將再起拉動作用。

 

該行因此將高冠君的評級由「沽售」上調至「買入」,目標價則由4.07元調高至6元,相當於預測息率約4.9厘,較預測每股資產淨值(NAV)仍有32%折讓。

 

花旗同時因應近期出租及租金情況,調高其今後三年盈利預測介乎2.5%至16%,分別為12.97億、13.6億和14.22億元,當中並未包括可能出售項目所帶來的特殊收益。

 

花旗並假設,倘若朗豪坊辦公大樓以每平方呎約20,000元成交,項目估值相當於接近141億元,對冠君每單位NAV可提升0.97元,升幅約11.1%。

 

如以一半出售收益用作減債,資產負債比率將由21%,回落至11%至12%。

 

再樂觀假設,以去年2月灣仔大新金融中心每平方呎作價近25,000元作參考,若朗豪坊辦公大樓以每平方呎約24,000元售出,項目估值為169億元,對每單位NAV可提升1.45元,升幅有16.6%。

 

摩根士丹利亦認同,朗豪坊辦公大樓有機會以98億至150億元作價售出,可提振每股資產價值。

 

惟近年市場游資充裕,具增值潛力的項目已被掃得七七八八,冠君套現後要重新物色合適項目並非易事。

 

再者,朗豪坊本身為綜合項目,除辦公大樓,還包括商場以及屬朗廷—SS(01270)旗下的五星級酒店。

 

出售辦公大樓,有機會令商場部分價值下降,該行因此維持冠君目標價於4.9元,評級「中性」。

派特別息機會大

高盛更加質疑冠君出售項目的實際需要,指看不到公司對短期資金有殷切需求;除非項目成功售出,令整體資產價值得以提升;否則,以現時息率回報及估值,僅給予目標價4元,評級「沽售」。

 

麥格理相信,計劃出售朗豪坊辦公大樓,可能與近期家族爭拗有關,惟整體來說,對公司估值以至小股東均屬利好。

 

冠君截至2016年底NAV約8.72元,股價折讓接近40%。

 

麥格理指賣產套現可令折讓幅度大為收窄,更重要是觸發市場重新評估其餘物業價值,對該股表現可起催化作用。現階段維持「跑贏大市」評級,目標價5.51元。

 

美銀美林認為,投資市場最樂見的情況,是出售資產後將收益以特別股息回饋股東,其實與母公司鷹君過往的做法亦相當符合。
該行因此將冠君目標價,由4.4元上調至5.6元,評級「中性」。

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