5大好處 買商場商廈股收息 好過買樓收租?

目前香港的房地產信託基金有11隻，今年第一季平均股息達到5厘，當中的富豪產業信託（01881）息率更高達7厘。相比之下，現時本港住宅租金回報，普遍只有約3至4厘。

此外，REIT擁有不同類型的物業收租，有商場、街市、寫字樓及停車場等，較投資單一物業收租的風險為低。

房屋舖位可能會租不出，稅、維修及管理費亦佔租金的一部分，相對上，買REIT則較方便，門檻也較低，以富豪產業信託為例，一手入場費僅約2,300元。

另外REIT的交易方式與股票相同，一買一賣所需的時間不多，資金約在兩天後回籠；但變賣物業時間長，又要有中介機構參與，變現性較差。

冠君賣產引發價值重估

在港上市的各REIT之中，冠君產業信託（02778）近日新聞多多。

冠君是由鷹君（00041）於2006年分拆出來，回顧其股價走勢，上市以來逾十個年頭，絕大部分時間低於單位定價5.1元，頗令捧場客失望，慶幸的是股息回報尚算理想。冠君於7月初提出，研究出售旗下甲級商廈旺角朗豪坊辦公大樓項目，並將於下週一（7月17日）展開招標，市場對其投資價值亦有了新評估。

朗豪坊辦公大樓於2004年落成，共59層，樓高255米，為九龍半島第三高商廈。

冠君早年將其中四層拆售，現時持有總樓面面積約70.29萬平方呎，已悉數出租予51個租戶。

該物業截至去年底止估值為84.77億元，佔物業總資產約13%。

過去三年呎租年年遞增，由14年平均每平方呎租金35.87元，上升至去年39.66元。

以物業2016年收益淨額2.95億元計，淨收益率約3.5厘。而佔冠君整體收益淨額約14.6%，並非最主要項目。

商廈搶手有利放售

不過，出售時機掌握得非常理想，中環美利道商廈地王誕生、啟德商用地皮接連以高價成交。

此外，領展房產基金（00823）旗下前工業貿易署大樓翻新後將獲重估，各項因素對朗豪坊辦公大樓估值均起拉動作用（見右表）。

加上起動九龍東計劃，銳意將啟德打造成第二個核心商業區，未來五至十年內甲級商廈供應可預期大增，非核心商業區寫字樓租金有回軟風險，冠君趁近期市況熾熱研究放售，絕對合理。

投資者過往只著眼冠君旗下租金收益及單位回報，若然今次出售事成，市場會重新評估其投資價值。

花旗指出，雖然現價已反映可能出售因素，但若然出售拍板，資金回籠將成為日後再投資動力，甚至以特別股息直接回饋股東，對股價將再起拉動作用。

該行因此將高冠君的評級由「沽售」上調至「買入」，目標價則由4.07元調高至6元，相當於預測息率約4.9厘，較預測每股資產淨值（NAV）仍有32%折讓。

花旗同時因應近期出租及租金情況，調高其今後三年盈利預測介乎2.5%至16%，分別為12.97億、13.6億和14.22億元，當中並未包括可能出售項目所帶來的特殊收益。

花旗並假設，倘若朗豪坊辦公大樓以每平方呎約20,000元成交，項目估值相當於接近141億元，對冠君每單位NAV可提升0.97元，升幅約11.1%。

如以一半出售收益用作減債，資產負債比率將由21%，回落至11%至12%。

再樂觀假設，以去年2月灣仔大新金融中心每平方呎作價近25,000元作參考，若朗豪坊辦公大樓以每平方呎約24,000元售出，項目估值為169億元，對每單位NAV可提升1.45元，升幅有16.6%。

摩根士丹利亦認同，朗豪坊辦公大樓有機會以98億至150億元作價售出，可提振每股資產價值。

惟近年市場游資充裕，具增值潛力的項目已被掃得七七八八，冠君套現後要重新物色合適項目並非易事。

再者，朗豪坊本身為綜合項目，除辦公大樓，還包括商場以及屬朗廷—SS（01270）旗下的五星級酒店。

出售辦公大樓，有機會令商場部分價值下降，該行因此維持冠君目標價於4.9元，評級「中性」。

派特別息機會大

高盛更加質疑冠君出售項目的實際需要，指看不到公司對短期資金有殷切需求；除非項目成功售出，令整體資產價值得以提升；否則，以現時息率回報及估值，僅給予目標價4元，評級「沽售」。

麥格理相信，計劃出售朗豪坊辦公大樓，可能與近期家族爭拗有關，惟整體來說，對公司估值以至小股東均屬利好。

冠君截至2016年底NAV約8.72元，股價折讓接近40%。

麥格理指賣產套現可令折讓幅度大為收窄，更重要是觸發市場重新評估其餘物業價值，對該股表現可起催化作用。現階段維持「跑贏大市」評級，目標價5.51元。

美銀美林認為，投資市場最樂見的情況，是出售資產後將收益以特別股息回饋股東，其實與母公司鷹君過往的做法亦相當符合。
該行因此將冠君目標價，由4.4元上調至5.6元，評級「中性」。