內房負債高就等於會爛尾?負債高先會有筍盤!拆解三大內房常見繆誤|1% Anthony

內房負債高就等於會爛尾?負債高先會有筍盤!拆解三大內房常見繆誤|1% Anthony

讀者單先生:你好!最近報章報道,很多內房發展商普遍的負債比率很高,專家說這很危險,因其債務有機會違約;樓盤有機會爛尾,所以不要買內地樓,請問實況是這樣嗎?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash、iStock

內房負債高就等於會爛尾?負債高先會有筍盤!拆解三大內房常見繆誤|1% Anthony

經常聽見朋友說:「內房好危險,負債比率好高。」最初筆者深信不疑,直至近年才明白完全不是這樣。內房負債比率高,不等於風險高。發展商的負債比率,較一般企業高是正常的。

據理解,資產負債率 =(負債總額÷資產總額)×100%,一般企業可接受負債比率為40%至60%,負債比率太高就是風險高。為甚麼發展商負債比率較高,也不代表風險高呢?因為發展商有實質資產:即有地、有樓。

以筆者團隊兩年前,成功收購的一項舊樓項目為例,假設以5億元收購地皮,建築發展成本是5億元,按現時指引,地皮最多借四成,建築成本最多供八成,即借貸2億及4億元,合共6億元,相比資產5億元,豈非120%?

看數字似乎負債比率好高。然而想深一層,借6億元,但手上地皮的買入價已5億元了,市況稍為好轉可賣6億元,夠還債,風險還高嗎?

爛尾個案少之又少

其他企業就未必可以用這套思維了。例如飲食集團,分店舖面是租的,還有人工、貨錢、水電煤等全部是支出,實質資產在哪裏?

食店生意好的時候飲晚晚爆場,估值當然高,惟受社會運動及疫情打擊,令生意大跌,甚至有段時間需要停業,欠租欠人工,很多店負債纍纍,用甚麼還債呢?風險豈非更高嗎?發展商有地、有樓,豈非更安全嗎?當然讀者要了解清楚發展商有多少實質資產。

第二,負債比率高,不等於爛尾。近年內地對一手商品房的監管愈來愈成熟,基本上爛尾的個案少之又少,間中聽到的新聞,例如之前惠東的海岸居,其實是小產權樓盤,並非受管制的商品房。

而正式國家認可的商品房,尤其住宅,近年極少現爛尾情況。原因是買家的訂金,一般是不會直接交給發展商,而是存入一個發展商的監控戶口,由國家部門監控,不能隨便攞錢,相對安全。

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宜查核五證二書

其次,現在內地賣樓,要封頂才能賣,爛尾機會甚低。當然買樓的時候,買家亦有責任查核是否有官方的認可,內地樓可查五證二書。

若揀大型發展商更穩陣,例如一些全國性發展商,涉及買家數以十萬人計,難道國家會任由他們爛尾,任由幾十萬個買家及住戶,血本無歸上街維權嗎?

第三,內房負債比率高,不等於不抵買。事實上,由於負債比率高,發展商才會有出貨壓力、才會求量不求價,才會有筍盤。當然,缺錢就有機會將貨就價,交劣質貨,故最重要是了解發展商過往的交樓質素。如果發展商過往交樓質素能維持高水平,筆者相信,不因為一時資金短缺而犠牲自己最有價值的品牌,反而可以趁低吸納,買到筍盤。