兩大關鍵因素影響港樓能否重見「小陽春」 回看三次跌市原因

兩大關鍵因素影響港樓能否重見「小陽春」 回看三次跌市原因

對於本港樓市,不少港人心中都充斥著「黑人問號」,何以在世紀疫症蹂躪下,本港樓價仍如此堅挺,不少國家樓價更呈上升趨勢。以香港為例,第三波疫情一見緩和,新盤銷情旋即轉旺,一個週末去貨330個,而10月首個週末二手成交宗數大增至36宗。在經濟衰退及失業率未見頂的陰霾下,香港樓市為何仍金剛不壞?

年底前,本港樓市會否隨著大小新盤出籠而重現「小陽春」?到底最終會破格而上、 還是呈尋底格局?不妨先綜觀全球樓市近期的疫市升勢,再為香港樓市把脈。

撰文:胡說樓市|圖片:新傳媒資料庫、胡說樓市

為何疫下環球樓價仍升?

根據《經濟學人》(The Economist)新近一篇文章分析了疫下樓價仍升原因。儘管疫症爆發,全球同一時間步入自1930年以來最大經濟衰退,從萊坊、瑞銀及世銀等機構數據顯示,十年前的「金融海嘯」七大工業國(G7)國家的樓價大跌10%。不過,今次疫情下G7國家於次季樓價反升5%。

例如,8月德國樓價升11%;南韓及內地部分城市樓價亦漲;即使疫情最嚴重的美國,於次季的樓價回升速度,都較十年前的「金融海嘯」期間為快。

《經濟學人》歸納出三個原因來解釋此現象:(一)利率低企;(二)政府派錢;(三)置業需求改變。

今年全球央行平均削利率兩個百分點,明顯降低了按揭成本,當實際利率下跌均有利樓價向上。以美國為例,30年固定按息由3.7%降至2.9%,而英、美兩地按揭貸款金額均創新高。

其次,疫情下各地政府向企業及個人大灑金錢,以免出現大量失業大軍,工資補貼及各項優惠,佔發達國家的國內生產總值(GDP)高達5%。同時亦有延後市民按揭還款,令不少人不用急於沽樓或斷供物業,變相托穩樓市。

第三個因素,家居工作盛行,不少人沽出城市物業,轉買近郊較大物業。以英國為例,倫敦以外地區於8月樓價升幅竟然大過倫敦,最吃香的是英國南部的大面積獨立屋,買家要求有足夠空間可以改裝成辦公室,方便在家工作。

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瑞銀財富管理發布「2020年全球房地產泡沫指數」。

利好港樓多個因素仍可持續?

值得留意的是,上述提及的首兩個因素,包括低按揭利率及政府資助,亦可應用在香港,支撐本港樓市。本港資金泛濫,銀行體系結餘資金急升至逾2,600億元,令本港三個銀行同業拆息由年初近2.5%大降至0.59%。而本地H按按息低於2%,大大提升借錢「上車」吸引力,令上車盤價硬。

加上港府向公眾「直昇機派錢」,三輪防疫基金共用1,840億元,「保就業」花了儲備800億元,令本年度財赤大增至3,000億元。不論有關措施是否幫到市民,至少可防止失業率爆升;同時銀行早前推出按揭還息不還本等支援措施,變相穩定了市民的收入及供樓。

再者,本地住宅供應不足問題長年未解決。粗略估計,過去九年間,每年平均結婚宗數近54,000宗,政府本年度首三季私樓供應只有7,400個,佔全年目標12,900個近60%,低於季度平均75%。加上14,000多個公屋單位,私樓及公屋供應未及結婚宗數的一半,供不應求長遠仍支持樓價向上。

不過,有關利好因素能否持續?只有供應不足屬結構性問題。本港利率低企勢跟隨美國低息多三至四年,之後港息去向無人知曉。而逾50,000宗結婚宗數帶來剛性需求(未計內地資金),會因應疫情持續多久及移民潮有多嚴重而起變化。最明顯的是政府的「保就業」措施於11月結束後,其他派錢行動終要「收水」,對供樓及失業的影響屬未知數。

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香港樓價是否已現調整?

據差估署8月私人住宅售價指數報380.6點,按月下跌1.07%。除連跌兩個月外,跌幅亦為近半年以來最大。今年首八個月,有關指數升幅收窄至只有0.37%,若與2019年5月份歷史高位396.9點比較,樓價則累跌4.1%。

不過,有關數字屬滯後,無太大前瞻性,或反映7月、8月疫情第三波打擊樓市信心。

而瑞銀財富管理發布「2020年全球房地產泡沫指數」顯示,香港樓市的泡沫排名跌一級至第四位,低於德國慕尼黑、法蘭克福和加拿大多倫多。其實,香港泡沫數字已連跌三年,由2018年2.03跌至今年1.79,反映泡沫問題改善,換言之樓價在暗跌中。瑞銀的數字印證了官方數據,現時香港樓價由去年高位回跌5%。

問題是,即使樓價真的曾下調,但調整幅度將有多深、持續多久,還是已觸底迎接「小陽春」?

回看三次跌市原因

回看歷史,樓價自2003年開始升至2019年,整體上升軌道差不多歷時廿載。不過,當中現三次較明顯樓價下跌,分別介乎2009、2016及2019年,由於下調幅度不深(最多跌逾一成)及調整時間短,不至太痛而被大肆喧染。

值得留意的是首兩次下調與本地實際利率走勢有關,涉及通脹或通縮問題。換言之,實際利率愈低,愈有利樓價向上。

2009年

例如,2009年樓市調整基於爆發「金融海嘯」,樓價因信心弱而急挫,不過其時美國大減息,令本港出現實際負利率,造就資產大牛市,包括樓價急升。

2016年

至於2016年下調,始於美國量化寬鬆政策(QE)於2015年結束及停止買債,美國利率正常化,令本港實際利率上升。不利買樓投資,因資金成本上升。樓價短暫回軟後,因美國結束加息週期而再向上。

2019年

直至最近調整可能始於2019年,中美貿易開戰,本港及內地經濟放慢;加上社會事件大爆發,令樓價下調。不過,2019年10月政府突然出招,提高部分按揭成數至九成,更放寬按揭保險的樓價上限至1,000萬元,承造高達八成按揭,即時刺激千萬元以下物業成交急增,反帶動樓價由跌轉升。

不過,由於疫情於今年2月開始大爆發,再令樓價升勢窒步。事實上,令樓價利淡因素實在也不少,包括因本港經濟連續四季出現負增長、失業率未見頂、外資撤走、移民潮,或內地因疫情或資金鏈問題(如高銀、恒大事件)未能南調等。

本港會否持續出現通縮,或令實際利率上升而不利樓市?值得留意。不過,中、港樓市相關性提升,其中涉人為政策因素多,亦不無影響,未來去向實在難料。

兩大關鍵因素影響港樓能否重見「小陽春」|胡說樓市新世界大圍站上蓋新盤柏傲莊。

未來通脹或通縮主導?

由於世紀疫症嚴峻,各國無底線「印銀紙」及派錢救市,導致金、股、債價及樓價急漲。一般認為,最有可能出現大通脹,因銀紙變得不值錢(尤其是美金),從金價已升破歷史高位可反映。

至於未來會出現大通脹還是通縮,市場仍眾說紛紜。過去十年出現兩隻「黑天鵝」,即次按危機及世紀疫症,都是以QE及政府加大開支來應對,惟央行及政府不可能無止境向市場注資。

假設疫情再惡化或政府「收水」,會否觸發企業債務違約危機,或資產泡沫爆破,令市場信心、投資及消費意欲急速減弱,迎來的是通縮旋渦,陷入住宅物業愈遲買、價愈使宜之局面?

其實,近期美國聯邦儲備局已放棄沿用30年通脹政策,任由通脹率升至平均2%一段時間。換言之,估計聯儲局憂慮可能出現通縮率多於通脹,而先行進行貨幣政策配置。

香港方面,今年7月香港消費物價指數(CPI)按年跌2.3%,屬十多年以來首次錄得跌幅;8月再多跌0.4%(按:金管局基準利率已跌至0.68%)。

未來要觀察本地通縮情況會否持續,是否因應疫情而出現個別情況?因通縮可拉升實際利率。要知道短期樓市走勢,除留意通縮走勢外,新盤銷情亦不容忽視。

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