年尾要追數?銀行開始放寬新造按揭/轉按優惠 現金回贈回升至1%|陳永鍵

年尾要追數?銀行開始放寬新造按揭/轉按優惠 現金回贈回升至1%|陳永鍵

按揭優惠由年初開始逐漸遞減,至近日大型銀行開始放寬新買按揭優惠,甚至是轉按優惠亦陸續有上升跡象。新買按揭貸款額為600萬元或以上,按揭利率由最高香港銀行同業拆息(HIBOR)+1.5%,遞減至現時H+1.35%,現金回贈更上升至1%,對比以往超過2%按揭現金回贈來說雖然仍算少,但以近月來說,1%現金回贈實屬吸引。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

年尾按揭優惠增加的暗示|陳永鍵

轉按有剛性需求

對比新買按揭,轉按的現金回贈亦見陸續有上升跡象,大型銀行暫時提供0.5%現金回贈,以及轉按按息下調至H+1.4%。事實上,轉按回贈已不算吸引,但如以套現角度來看,轉按仍有剛性需求。

踏入2020年尾,銀行對按揭的取態可由按揭優惠看出來,香港樓價經歷疫情及經濟下滑仍沒有大跌跡象,在惡劣經濟環境下仍能保持樓價高企。有說法是銀行踏入年尾需要追數,但從另一角度細看,銀行對樓市的看法仍是有跡可尋。

由一手樓盤屯門黃金海岸的「帝御金灣」以入場價291萬元開賣,面對第二波疫情來臨時,仍能獲得超額入飛及大賣佳績。到近期會開賣的大圍站上蓋「柏傲莊」,即使價單還未公布,筆者眼見已有不少人為此樓盤做好準備,相信此「世界盤」會吸引大量人入飛(編按:筆者下筆時柏傲莊仍未開賣)。由此可見,銀行對按揭業務取態亦比年初樂觀。

相關新聞:收2.3萬飛 超購57倍 柏傲莊I膺九七後票王

加速轉按批核速度

大部分持有物業人士,亦會透過物業上升價值,在罰息期完結後進行套現加按,而大多數申請者亦非精通按揭審批及程序,以致在轉按套現過程中出現不少問題,令加按過程變慢。

經按揭中介轉介並申請按揭者,不妨向中介透露實際情況,亦建議向中介提及在申請按揭時銀行提出的問題或拒批原因,好讓中介了解申請者的實際情況以作安排。

年尾按揭優惠增加的暗示|陳永鍵

拒批原因

最常遇到拒批的原因是申請者的物業樓齡較大,在按揭批核後,銀行要求睇樓時出現問題,有申請者因單位內部改建為套房,以致銀行在批核後出現「彈弓手」情況。

目前大部分銀行不會承造套房按揭,只有小部分的中小型銀行願意承造,由於銀行在睇樓後得悉物業屬套房,以致按揭貸款出現拒批。另部分原因是租客不願開門睇樓,而令銀行難以批出貸款。然而,有部分銀行是可接受大廈外牆睇樓,而不需要進行內部睇樓;有小部分銀行則不需要睇樓,仍可批出按揭貸款。

如物業在申請按揭時已表明為出租用途,銀行大多也可豁免睇樓,相對地,銀行亦有機會安排估價行,到大廈外牆及單位外面進行睇樓,查看該物業是否間作套房用途。

買物業時宜注意樓齡

大多數查看的原則是在外牆查看單位有多少部冷氣機,以及在單位外查看單位門牌及有幾棟門,因有部分套房是把單位外面改建成幾道門。

如屬新買物業,即使樓齡較大,按證公司並沒特定要求申請物業需進行睇樓,而會以銀行是否需要睇樓作準則並進行批核,因此高成數按揭申請是否需要睇樓,主要是視乎相關銀行安排。

最後,筆者建議在買入物業並打算承造高成數按揭時,應多加注意物業樓齡,因在申請時,貸款年期會以「75」減物業樓齡作上限,而按揭年期亦會是計算壓力測試時的重要一環。