39歲媽媽想開始為兩幼子鋪路買樓 兩招令後代無須為樓奔波 !| 諗Sir

39歲媽媽想開始為兩幼子鋪路買樓 兩招令後代無須為樓奔波 !| 諗Sir

讀者范太:

你好!本人39歲,有兩個分別3歲和6歲的孩子就讀政府學校,打算要讀大學時才出國。

本人每月收入介乎40,000至45,000元,行業受「自由行」影響早前約八成支薪。先生每月收入約45,000至50,000元疫情下沒有受影響,工作相對穩定。

當年拿著300萬元現金,終於在2018年尾入市以四成上會,用盡手上現金,買入760萬元、30年樓齡、大圍580平方呎三房私樓(2012年已完成大維修)。

父母把自己外區物業租出,收入33,000元,於本人住家附近的私人屋苑,以月租15,000元租兩房單位,方便照顧孫兒又有剩餘18,000元作生活費。

而父母也想我們多買一層樓,將來一對兒孫,便不用像我們這一代要供樓了。本人想問:

(一)想轉按套現150萬元現金,再以一成上會,以50萬元買入附近兩房私人屋苑,月供18,000元,父母當交租幫手供,自己補貼每月3,000元,毋須再俾錢外人又可以裝修。

(二)另外,以50萬元再買直債,閣下認為如何?

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撰文:諗Sir|圖片:unsplash

簡單來說,讀者深知兩年前以四成上會買樓是錯誤了,問現時想加按套現,買兩房給父母住在隔壁,方便湊孫是否理想?因買樓給父母可製造內循環,自己又可拿回雙親的租金。

諗返轉頭,讀者有得加按,是因為這兩年樓價上升。至於買大圍三房舊樓,筆者覺得是錯誤決策,原因有二:

(一)樓價會比同區屋苑名城壓死,即呎價比名城「騎住」。名城1至3期全部屬三至四房,主導大圍區三房供應。同區手持一間洋三房,只會讓買家拿名城的樓價去壓價。

(二)洋樓在巿場難以放售,而且流通性低。只要業主放個價不夠「爆」,地產經紀便無心放售,叫買家返名城睇樓。當年讀者以四成上會,是浪費了首置九成上會的王牌。

另外,各位父母,若不想仔女面對自己行錯路需要面對的惡果,就要成世保證子女免於苦難之中。現時看來,可能買個儲蓄保險計劃,儲40年錢給孫仔買樓是可行的。

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儲樓是無選擇中的選擇

讀者既不能在火石之間決定是否買賣,已知買股大賺已無望。因此,儲樓是無選擇中的選擇。讀者和先生的最大借貸力為1,230萬元〔(45,000+50,000)/10,000×50%×2.59*〕。以上是按金管局要求而計算出來,或會因個人借貸情況而存在差距。

若讀者有閒錢,去買債也可以。近排有賺價又派約7.2厘年息的債券,建議讀者最好不敘造槓桿買入。此外,銀行一般不會為負資產打工仔去call loan,至於想留些現金為跌市做準備,便不要花太多錢做裝修。謹此希望一眾父母輩,可免於為孫仔「隔代指定」買樓的苦難。

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