【投資展望2021】上車自住只能選呢兩區 林一鳴:香港冇得再靠炒樓發達 買騰訊都賺多過買樓

【投資展望2021】上車自住只能選呢兩區 林一鳴:香港冇得再靠炒樓發達 買騰訊都賺多過買樓

過去一年香港歷盡風霜,先是持續了一年多的社會運動,然後再受新冠肺炎衝擊,本港經濟亦隨之受重挫。據政府統計處最新公布的失業率數據,失業率上升至6.4%,失業人數增至逾25萬人,為過去十六年的新高。

本地經濟雖然表現不穩,唯獨樓市就「硬過鐵」,受盡風浪都未見樓價有絲毫跌勢。2020年步入尾聲,投資者在回望過去動盪的一年時,更應該做好投資部署。

《經濟一週》將進行一連四期的《投資展望2021》,打頭陣請來資深投資者林一鳴,與讀者論盡環球、本地經濟,深入探討香港樓市。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

磚頭再不是投資首選?

「買磚頭實無死!」這句說話相信大家都聽過,亦成為了不少人的信念。

雖然樓價企硬唔跌,但林一鳴就表示香港樓投資價值偏低,如果單純只為投資,其實市場上有更多回報更高的選擇。

「香港樓價不會跌,兩三年後大概都是這些價位,可能會升2%至3%。但說到投資價值,香港樓的yield(利率)平均只有兩厘,投資者還要另外繳交15%稅。」

他續指,市場上要找到兩厘或以上回報的投資產品非常容易,笑言騰訊股價從3月300元升到現在600元,回報遠比買樓好。

此外,他表示買債券、iBond等回報都遠超兩厘,一大堆投資產品都比買住宅樓來得好。

「投資樓不外乎都是兩個目的,一是收租,二是博升值,但以現時樓市橫行走勢來看,相對上欠缺投資的吸引力。當然,以自住為前題而買樓是可以的,因為現時息口低,但是首要目標就不是博樓價升,而是保住不要跌。」

將軍澳、大圍區樓盤最有潛力

那麼買自住樓又有什麼攻略?政府上年提出放寬住宅物業按揭成數,現時800萬元以下樓盤,最高可造9成按揭(上限為720萬元)、而1,000萬元以下樓盤則最高可造8成按揭(上限為800萬元)。

林一鳴表示,除非政府政策有大改動,否則600萬至1,000萬元之間的樓盤是最具潛力:「以前因為政策有瑕疵,所有人都湧去買400萬至500萬的樓,因此市場多了極多『納米樓』。我一直都不建議人買『納米樓』,同區來比較,其平均呎價比兩房、三房單位都貴三成,這三成的差價長遠來說會虧錢。」

在地區發展來說,林一鳴預期有兩個區域的發展會較好。第一個是觀塘區:

「近來不少大型金融機構都在觀塘落腳,但觀塘區的新樓盤僅得一個,所以目標區域就會轉移至將軍澳。」

他相信未來將軍澳的住屋需求會上升,且在完成興建藍田隧道後,只需五分鐘就到達觀塘。加上將軍澳樓盤呎價相對較低,例如康城平均呎價只需$15,000左右,對在觀塘工作的banker、或者從事金融行業的人士較具吸引力。

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而第二個潛力區是大圍,林一鳴指沙中線興建後交通更便利,只需15分鐘就可以出港島,同樣是會吸引一班在港島區上班的banker在大圍置業。

「要車程短、要新樓、要有會所、又要呎價低,以上要求除了大圍外,基本無其他區做到。」

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