航空公司大型裁員惡化就業市場 第三季負資產增近六成 上水天巒有業主蝕逾2,200萬

航空公司大型裁員惡化就業市場 第三季負資產增近六成 上水天巒有業主蝕逾2,200萬

近期樓市最焦點聚焦一手市場,新盤大賣,不少發展商都有疫市中成功吸金,但部分二手市場小業主則面對負資產惡夢,近期二手市場不時傳出蝕賣成交。金管局日前公布最新數據顯示,2020年第三季本港錄得199宗新增的負資產個案,涉及金額11.55億元(見圖表一),按季宗數及貸款金額均分別上升近六成。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、中新社圖片

金管局指對比第二季錄得127宗及7.27億元,按月宗數及貸款金額,均分別上升56.7%及58.9%。個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額,由第二季尾的2,200萬元,增加至第三季尾的3,300萬元。

金管局又指銀行自從2011年第一季起,並無錄得任何拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。財政司司長陳茂波日前形容,本港經濟正在谷底整固,未來情況取決於疫情發展。

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按揭業主跌入負資產界線

但對於本港第三季負資產個案增幅接近六成,他認為並不構成系統性風險,指亞洲金融風暴期間,本港負資產一度高達十萬宗,現時樓價比較2019年5月高峰期,亦只是略低3%。中原按揭董事總經理王美鳳稱,7月本地第三波疫情下,第三季平均樓價微跌1%至2%,促使負資產數字掉頭回升至199宗,由於樓價跌幅輕微,負資產數字仍屬相當低水平。

第三季樓價輕微調整後,對比去年高位下跌約6%,導致一些高成數按揭銀行職員個案及部分新造不久的九成按揭業主,跌入負資產界線。她預料第四季新盤推售步伐加快可帶動樓巿氣氛,若疫情持續受控,樓價有機會擺脫窄幅上落格局而稍為回升,帶動第四季負資產數字於現時低水平下再度回落。而根據金管局統計數字,最新平均按揭成數僅約57%,明顯較措施前約63%至64%為低,反映負資產風險仍低。

航空公司大型裁員惡化就業市場 第三季負資產增近六成 上水天巒有業主蝕逾2,200萬
中原按掲王美鳳指,本港第三季平均樓價微跌1%至2%,由於樓價跌幅輕微,負資產數字仍屬相當低水平。

樓價或有下調空間

同時,經濟仍然疲弱,勞工市場存在隱憂;加上航空公司大型裁員進一步惡化就業市場,政府保就業二期計劃亦快將結束,銀行縱使回復較積極取態,但警覺性將會提高。銀行較佳的按揭息率及優惠,較傾向提供予工作前景保持穩定、收入穩定及信貸紀錄良好的申請人。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示,新按保政策支持了二手交投增加;加上發展商加快了銷售步伐,令樓價仍保持穩定,負資產宗數未見大升。不過,未來經濟問題將陸續浮現;加上政府未有計劃再推第三期的「保就業計劃」,預計失業人數及整體經濟仍有惡化的跡象,屆時樓價或有下調空間,令負資產宗數增加。

他建議有意置業人士買樓要量力而為,特別是從事較高危的職業如旅遊、餐飲業等,盡量預留充足的首期及後備資金,以免遇上經濟問題。事實上,近期一手樓旺場,新盤大賣,但二手市場不時傳出蝕賣成交,而且不少是市區優質豪宅物業。代理消息指,尖沙咀凱譽高層A室,實用面積445平方呎,日前以1,000萬元成交,平均呎價22,472元(見圖表二)。

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據了解,原業主於2015年10月以1,120.7萬元買入單位,現轉售賬面虧損120.7萬元,貶值約10.8%。傳統豪宅區何文田近日連錄蝕讓成交。利嘉閣高級市務經理李琪峰稱加多利峯低層A室,實用面積918平方呎,三房套連工人套間隔,日前以1,850萬元成交,實用呎價20,153元。

2013年3月,原業主以約1,942萬元一手購入物業,持貨逾七年,賬面蝕讓約92萬元或約5%,若連同使費計料實蝕約183萬元或9%。同區帝庭園2座低層C室,實用面積932平方呎,屬三房一套間隔,原業主最初以2,000萬元放盤,叫價已較同類單位低逾一成,最終僅以1,850萬元易手,實用呎價約19,850元。原業主在2017年8月以1,888萬元購入,持貨逾三年,賬面已蝕約38萬元或2%,若連同使費計料實蝕約146萬元或7%。

新界洋房錄蝕逾2,200萬

新界洋房再有大額蝕讓個案。中原地產副分區營業經理麥偉成表示,上水天巒蘇黎世大道雙號屋,實用面積2,454平方呎,原叫價4,800萬元放售,已經比買入價低逾1,200萬元,最終以4,138萬元易手,實用呎價16,862元。

資料顯示,原業主2010年以6,053萬元一手購入單位,一直作投資收租之用,持貨十年,現單計賬面蝕讓1,915萬元或約32%,若連同使費計料實蝕逾2,200萬元或約36%,料為該屋苑近三年來蝕讓金額最多的一宗二手成交。

同區另一洋房屋苑歌賦嶺銀杏徑雙號屋,日前以1,700萬元成交,實用面積1,798平方呎,成交呎價9,455元,創屋苑歷來新低價之餘,原業主於2012年以2,420.8萬元購入單位,持貨八年,易手賬面蝕720.8萬元,若連同入市時的釐印費及代理佣金計算,是次交易實蝕約840萬元。

美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示,荃灣荃景花園7座高層D室,實用面積362平方呎,兩房間隔。原業主早年與家人聯名購入,去年以545萬元購入另一半業權,至早前開價約520萬元放售,日前獲上車客以515萬元承接,平均呎價14,227元。資料顯示,原業主於2019年6月以545萬購入另一半業權,由於該部分業權未滿額外印花稅(SSD)三年限期,是次轉售需繳付半份SSD稅項,轉手賬面料蝕約60萬元。

一手樓空置稅遭撤回

近政府在樓市政策上的取態部署,再一次引起市場關注。運房局宣布,因應最新的經濟情況、社會意見及早前相關法案委員會的意見,特區政府決定不會在本立法年度再推動就空置的一手私人住宅單位徵收額外差餉,並會於稍後撤回相關條例草案。

運房局發言人表示,空置稅法案委員會今年6月已舉行的兩次會議上,委員就有關徵收額外差餉的建議表達了兩極意見,社會上亦有強烈的不同聲音。加上考慮到最新的經濟情況,政府在平衡各方考量後作出撤回草案的決定。政府會繼續密切留意物業市場,因應經濟情況和社會的意見作適切的考慮,不排除未來有需要時考慮再推出建議。

行政長官林鄭月娥亦有解釋,撤回草案的決定是考慮到立法會及社會反應等多個因素。又指「今日面對是前所未見、令人擔心的經濟情況,每一件事特區政府都要評估。兩年前,覺得應該做的事,今日的經濟低迷時,是否應該放緩一下?」

網上平台《胡•說樓市》共同創辦人胡國威認為,市場有人直指是政府向發展商跪低,釋出托市的一種訊號。而觀乎疫下樓市,本港經濟是重創,但市場普遍也認同,本港樓價有很強抗跌力。就算你不完全認同樓價有很強抗跌力,也得認同今時今日樓價仍非普羅市民可負擔。因為今日本港樓市,受制於環球量化寬鬆政策(QE)威力,當下經濟狀況已跟本港樓市脫鈎。

原方案存在漏洞

所以說好的立法工作,今日簡單用一句「最新經濟狀況」就草草否定,未必真的能釋除向發展商跪低的批評。建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓認為,原有的空置稅草案內容存在不少問題和漏洞,即使強行通過成效亦存疑,政府應趁今次擱置立法,重新檢視相關問題及具體的立法建議。

他續指,政府須繼續密切監察市况,更科學化地收集、研究有關一手及二手住宅租售情况的數據,更合理及公平地界定何謂「空置」,令到有需要重推空置稅時,可以更有理據及更能針對問題,從而達到預期效果。

航空公司大型裁員惡化就業市場 第三季負資產增近六成 上水天巒有業主蝕逾2,200萬
有立法會議員認為,原有的空置稅草案內容存在不少問題和漏洞,即使強行通過,成效亦存疑。

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