年尾回顧香港樓市三大「亂象」 中環降格驚現特賣場 住宅、舖位、寫字樓未來何去何從?|胡說樓市

年尾回顧香港樓市三大「亂象」 中環降格驚現特賣場 住宅、舖位、寫字樓未來何去何從?|胡說樓市

明年香港樓市會如何?其實,誰也沒有水晶球。不論樓市好與壞,有能力買的,任何時候都是買樓好時機。實力一族每逢新盤開賣,動輒花費半億元掃入兩、三個單位,都視作等閒;而一般打工仔卻要「左度右度」,甚至只能變成「永遠等待」。

樓,可以是部分人的身外物,也是部分人夢寐以求的生活必須品。樓價,總成港人重要議題。

撰文:胡說樓市|圖片:胡說樓市、istock、新傳媒資料庫

本地「上車」需求仍然持續。據花旗銀行的置業調查指,料本港第三季約有40萬人曾參觀過樓盤,反映一定需求。惟只有一成人認為目前是置業好時機,大多數人均預料,今年樓價向下,甚至要等樓價跌兩成才會入市。結論是購買力蓄勢待發,出手視乎時機或樓價。

然而香港樓市「弔詭」之處,正是「估你唔到」。以10月底的中原CCL指數為例,四區樓價指數齊升,是近23週首見。差餉物業估價署9月份樓價指數報382.6,是連跌兩個月後回升,按月升0.4%,今年首九個月仍升0.89% 。

市場料跌,市卻升。何不換另一角度,看看現時樓市三個不同層面的「亂象」,未知能否悟出半點端倪。

亂象一:新盤與二手樓冰火兩重天

近期被樓市好友津津樂道的消息,莫過於大圍站柏傲莊於10月中首輪391伙,「一Q售罄」,平均每伙售價都要千萬元。柏傲莊II期首輪337伙又開賣,折實最平單位都賣573萬元,折實平均呎價高達19,800元,較I期首批貴5%,市場反應仍熾熱。

住宅樓市已出現兩極化,新盤挾著鐵路優勢,愈賣愈貴,仍有人排隊認頭。反觀,部分二手住宅乏人問津,要低過市價沽才有人接貨,蝕讓或劈價個案屢見不鮮。

香港樓市三大「亂象」 中環驚現特賣場 住宅、舖位、寫字樓未來何去何從?|胡說樓市
沙田第一城兩房跌穿500萬元。

二手市場大劈價

以天水圍嘉湖山莊為例,於9月曾錄得3宗呎價不足10,000元的成交,兩房早已失守500萬元,連「上車天堂」沙田第一城兩房亦跌穿500萬元。藍籌屋苑美孚新邨極低層三房單位,近日減價200萬元,以千萬元沽出,呎價亦只是11,000元,與新界樓看齊。

至於受國泰裁員5,300人所困擾的東涌二手市場,更不時出現退租及減價個案。映灣園一個3房套連儲物室單位,以市價980萬元開價,最終960萬元成交,平均實用呎價都只是10,345元。

其實上述不少屋苑均屬鐵路沿線,二手呎價已跌至萬元邊緣。

雖然舊樓難以和新盤直接比較,但兩者呎價差距達萬元,當中溢價又是否合理?

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柏傲莊首輪單位「一Q清」。

亂象二:超市快速消費品進駐中環核心區

本地疫情趨緩和,街上人潮漸多,才赫然發現購物旺區的吉舖多了,究竟有多嚴重?據美聯工商舖數據,今年7至8月尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環的吉舖數目增至945間,較首季激增37%,按年大升96%,空置率高達12.6%,是紀錄以來最高,推算全港有逾4,000間吉舖。

而銅鑼灣區空置率更高見18%,冠絕各區。遊客區空置情況惡化,尖沙咀廣東道罕有地錄得七間吉舖,中環蘇豪區及蘭桂坊一帶,吉舖亦分別錄得46間及18間。

吉舖湧現 舖租僅微跌

「吉舖臨城」是如何煉成?原因有兩個,零售飲食業弱,無人承租;或是業主企硬不減租,情願丟空。不過,奇怪的是,吉舖湧現,本地零售店舖租金及價格卻僅微跌。

根據差估署資料,今年8月店舖(私人零售業樓宇)租金(包括地面及樓上)較年初只跌2%,按年只跌7.8%;而8月店舖售價與年初比差不多持平,按年只跌4.7%,跌幅與店舖價格指數由2003年低位抽升近6倍比較,屬微不足道。

店舖租金僅微跌,只反映業主(大部分商場業主)不願意「共渡時艱」減租。不過,只要個別地舖業主面對現實,減幅其實可以是「斷崖式」。

以銅鑼灣區面對時代廣場一段羅素街為例,已有四間吉舖及一間短期租約地舖,而該短租舖位之前由美國護膚品牌租用,市傳月租由70萬元大跌至10萬元,由電子產品配件店承接。

但不要忘記,戴德梁行於2018年報告指,羅素街曾擊敗美國紐約第五大道上段成為全球最貴商業街,即羅素街商業租金由高峰期每呎20,000元,暴跌至百多元。

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昔日租金高企的羅素街已經有四間吉舖。

中環旺舖檔次向下行

其實,只要業主減租仍是不愁無租客。近期中環核心商業消費區出現「亂象」,多了快速消費品如超市、雜貨店進駐,甚至售賣體育戶外用品,一改以往只賣名牌的高檔作風,令中環變得更加親民。

最明顯例子,激安殿堂(DON DON DONKI)低位承租中環皇后大道中地舖,該舖位樓上就是SOHO區自動行人電梯入口。而原租客是賣名錶的東方表行,租金由原先每月約220萬元,跌至120萬元,勁跌45%。

MCM變迪卡儂

中環零售舖市哀鴻遍野並非誇張,地產老手賭王四太梁安琪持有的娛樂行,亦不能幸免。其中一個地舖原先租予德國時裝名牌MCM,亦要「低頭」轉租予法國平價運動用品商「迪卡儂」,市傳租金由200萬元,大削至80萬元,跌幅60%。

舖市不只出現大幅減租情況,今年尖沙咀柏麗大道及元朗大馬路都曾出現大額街舖蝕讓個案,金額之巨是近數年少見,分別蝕了2,500萬及4,500萬元,反映消費市道有多疲弱。香港已發展成熟的經濟模式,依賴專業服務及消費推動增長,從舖市慘烈情況,令人對消費一環感覺危危乎。

亂象三:甲級商廈空置新高 供應仍然不斷

最後一個「亂象」出現於寫字樓市場,甲級商廈市道不振非新鮮事,但有趣的是,寫字樓供應仍滔滔不絕。據戴德梁行指,本港甲級寫字樓租金連續跌了六季。今年首三季計,全港甲級寫字樓租金跌13.9%,而各區租金均向下走,以中區、灣仔或銅鑼灣區跌幅最大。

除了租金放緩,空置率亦未見頂。仲量聯行研究部指,截至今年8月底各區甲級空置率已升2個百分點至8.1%,其中最具經濟指標性的中環甲廈空置率,更由今年1月的4%,抽升至8月的6%,創近15年來的新高數字。

商廈地皮供過於求

儘管如此,政府仍不斷推出商廈地皮,繼今年5月起啟德兩幅商業地流標後,近期東涌商業地亦流標。換言之,自去年初起,政府前後推出六幅商業地皮,僅成功賣出兩幅。

令人不禁猜想,隨著本地經濟基於各因素而走下坡,本地寫字樓供應是否過多?政府早年曾估算本港甲級寫字樓供應或短缺,過去有意打造九龍東成為第二商業核心區(CBD2),另拆卸中環郵政總局、政府舊總部等改建寫字樓等,以補充之前供應不足。

不過,連中環甲級商廈空置率都已經大升前提下,更遑論非核心地區,如啟德商業地等市場需求。還未計及之後源源不絕供應,如中環海濱商業地王、銅鑼灣加路連山道商業地等,長線還有東大嶼人工島上將提供4,000萬方呎的商業樓面。

顯然,市場胃納似乎已逆轉,甚至或已供過於求。住宅、零售舖位和寫字樓,三者同為本港樓市或整體經濟共同體中的重要部分,不能分割檢視,三個「亂象」的出現,似乎令樓市遠景增添多一層迷霧。