26歲月入$70,000情侶 兩年內結婚 目標一生三宅

26歲月入$70,000情侶 兩年內結婚 目標一生三宅

Homeblogger人氣博客諗Sir分享樓市熱話及投資心得!

 

影片重點:

— 決心不靠父幹的年輕人之個案。

— 個案中主角,26歲男,月入$40,000,花紅1至3個月不等,銀行有$110萬儲蓄。因為打銀行工,投資要申報,所以少投資,只有儲蓄。每月支出$12,000至$14,000,每月儲$25,000,冇欠債。

— 主角的女友同是26歲,月入$30,000,冇花紅,冇欠債。

— 兩人希望兩年內結婚,用15年時間達到一生三宅的目標,包括自住市區三房單位,因打算生兩個小朋友。

— 兩人希望日後每月產生$20,000至$30,000現金流,以應付小朋友開支。

— 如何做好理財,現在應否買樓?

— 怕加息影響債券價格,加息對債市有何影響?

 

想了解更多? 請留意video~

 

延伸閱讀:決定是否買樓的條件

諗sir︰

本人經朋友介紹閱讀閣下的著作,獲益良多,希望請教諗sir正確投資方向,不勝感激。 本人與女友快將40歲,並於今年結婚,本人月入30,000元;女友月入14,000元,股票有17.5萬元,儲蓄33萬元,外幣有11萬元,紙黃金20,000元,美股50,000元。 2013年與女友夾份,以女友單名215萬元借九成首置上車,買入屯門區325實呎細單位,樓齡31年,最高銀行估價378萬元,正進行裝修,2018年2月完工。 想問諗sir應否現在單名買入第二個細價物業作收租用途?餘下資產可如何運用,以達到最佳收益? 因屯門單位樓齡漸高、地點偏遠,數年後下手買家未必能敍造30年按揭,應否現在出售屯門細單位換回資金,之後以本人單名買入樓齡較新物業作自住? 本人自知年齡漸大,知識有限,該怎樣做才達致退休無憂?懇請諗sir指點出路。

香港草根上

 

讀者賺得少而開始得遲,能「富貴退休」可能性低,頂多只能小康安穩咁享受埋下半世生活。 當然筆者沒任何歧視、或看不起人之意思。只係實事求事講真話,畀定心理準備讀者知。

 

讀者家庭借貸力為570萬元〔(30,000元+14,000元)÷10,000×2.59*×50%﹞,手上資金有約68萬元,已借約290萬元,即借貸力用了51%。 由於再買樓最少要借多200萬至300萬元,違反買樓不宜借貸逾70%之原則,故認為讀者不應再買樓。

 

樓齡30年未算高,再過一個時限先進入抵押力下降之區間,故讀者毋須擔心下手買家接貨,係咪造唔盡30年按揭而影響出價。

反而讀者自己五年後便45歲,借貸力於當時到頂,及後下降。 至於沽走屯門細單位套現約100萬元,筆者認為此金額改變不了大局;加上如「辣招」未撤,讀者再買樓要畀十幾萬元印花稅和雜費,咁重成本實不宜將手上樓賣走。

 

由於出發得遲,退休無憂之實現性不高,惟有兩點可考究,一是讀者自己未買樓,可九成上會。 二是如學別人偷偷將報稱自住樓出租,讀者可只付10%之情況下找到租客幫手供樓,變相只付幾十萬元,就可換到退休多間屋。 當然有人問,如果買後樓價跌,成為負資產怎樣辦? 首先,筆者唔係叫讀者依家買。

 

再者,要自己買完樓,仲有相等當時樓價之20%現金淨在袋;加上樓價比高位回調20%先買。 緊守此兩條件先出手買樓,可保免陷險境。 按此兩條件買樓,就算買家入手後就算遇上1997年之跌市,仍保未陷負資產。

 

1997年樓市是先跌40%、到1998年彈一彈,然後再跌至2003年,跌幅約30%至40%。 若在高位調整兩成之後買樓,而自己又有20%樓價相等之現金在手,重係九成上會,換言之,樓價要一買即再跌30%,亦即樓市一至兩年內出現50%的跌浪,才會令買家失預算。

 

故筆者建議用此兩條件,加埋借貸力用不逾70%才加碼入市,可享高安全系數。 而上一次出現此機會為2016年初,中原城市指數由146點向下跌約20%,若讀者心儀500萬元住宅,而手上有100萬元cash即可買。 當然,讀者目前未有條件即刻買樓,這個時候可將股票及儲蓄投資疊增後有8厘年回報之債基收息。 如此等跌市出現,話唔定等得兩年,已多20幾萬元作首期。

 

諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」