失業率暴增樓價仍企硬的原因是… 林一鳴:樓價5年內仍見支持 自住樓唔怕買 首選呢兩區 !

失業率暴增樓價仍企硬的原因是… 林一鳴:樓價5年內仍見支持 自住樓唔怕買 首選呢兩區 !

過去一年香港歷盡風霜,先是持續了一年多的社會運動,然後再受新冠肺炎衝擊,本港經濟亦隨之受重挫。據政府統計處最新公布的失業率數據,失業率上升至6.4%,失業人數增至近26萬人,為過去16年的新高。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料庫、中新社

本地經濟雖然表現不穩,唯獨樓市就「硬過鐵」,受盡風浪都未見樓價有絲毫跌勢。林一鳴指樓市現時出現平行時空:「香港現時的經濟體系是負面的,所以我看淡工商物業,但住宅類物業未必與經濟未有太大聯繫。」

失業率暴增樓價仍企硬的原因是... 林一鳴:樓價5年內仍見支持 自住樓唔怕買 首選呢兩區 !
資深投資者林一鳴。

精英分子人工升得厲害

他以港人的入息,解釋平行時空的出現:「2003年『沙士』經濟差、失業率亦高企,但中高低層的收入都見跌幅。」

「現時香港可分為高收入、中低收入兩堆人,入息中位數約20,000元左右。中低收入群族,有一半人在過去20年的人工都無改變,30年前做銀行月薪是10,000多元、普通文員、甚至售貨員,今日的人工都是得10,000多元。」

但反觀高收入群族,根據稅務局數字,高收入人士(年薪50萬元以上)在20年前約有17萬人,今日有超過60萬人。他續指:「如果你在社會前三分之一的精英分子行列,人工就會升得很厲害。」

「試想像50萬元年薪,平均月薪40,000元,高收入人士買1,000萬元的樓其實無大問題,這群人供樓都不會有太大壓力,兩公婆收入都有80,000元。」

相反,中低收入人士就直接受大環境影響,他以最新的失業率數據論述指:「今次失業率錄得6.4%,而在前三分之一的精英分子大部分處於金融產業,而金融產業的失業率只有2.8%,這幾十萬人基本無受影響。」

但後三分之二的勞動力影響就較大,例如零售、飲食業等行業失業率在9%至15%,年輕人(20至24歲)的失業率高逾20%,即是每五個人就有一個無工開,但重點是,這批人根本不是業主。

他續指:「所以大家就很好奇,為何經濟差和失業率高,但樓市依然企硬?因為今次影響到的人主要不是業主的族群,影響到的只是租客,所以租金有跌勢。」

「精英分子的失業率在疫情如此重大的事件下都只有2.8%,又怎會推低樓價?所以現時就似跌入了平行時空一樣。」

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林一鳴表示,住宅類物業未必與經濟未有太大聯繫。

每年只需2萬人就足夠撐起樓市

雖然疫情未有牽動樓價,但國家主席習近平10月底南巡視察,對深圳「有讚無彈」,更表示會開放更多改革自主權交給深圳。更多人擔心「香港會被深圳取替」而影響香港金融產業地位,繼而影響樓價,投資者在未來又該如何部署不動產投資?

林一鳴指未來的購買力主要可分為兩批人,而重點是看頭三分之一的精英分子未來十年在香港會有甚麼轉變、並不是看全部香港人的動向:「這批人在過去五年人工都有增加,又有資產增值, 而這三分之一人慢慢滲了很多新香港人。」

「1997年到現在,大約有160多萬人移民來香港,當中有差不多110萬人是拿著永久性居民的身分。按照大數定律的話,每年80,000人拿身分證,就會有20,000個進入精英市場,這20,000多人全部都買得起亦有需要買樓,這個定律在未來五年是不會變。」

第二批就是上了年紀、子女亦成年的人:「 有一大批人(40至50歲)絕對有能力買多一層樓給下一代,而這個需求非常大,現有的百多萬名業主,有逾60%的已經供完按揭,而這批人多數是40至50歲為主。」

他續指,以現時這兩班人的購買力,新樓的供應是完全追不上。「大圍新盤有逾20,000個認購單,大家經常好奇不是經濟差、失業率很高嗎?為何依然有人買樓?即是說這逾20,000人的購買力,已經足夠撐起樓市。」

「市場上不需要很多購買力,每年找到20,000人就夠。而只要這兩批人身家不會突然蒸發,就已經會食盡所有新盤。」

磚頭再不是投資首選?

「買『磚頭』實無死!」這句說話相信大家都聽過,亦成為了不少人的信念。

雖然樓價企硬唔跌,但林一鳴就表示香港樓投資價值偏低,如果單純只為投資,其實市場上有更多回報更高的選擇。

「香港樓價不會跌,兩、三年後大概都是這些價位,可能會升2%至3%。但說到投資價值,香港樓的租金回報平均只有2厘,投資者還要另外繳交15%稅。」

他續指,市場上要找到2厘或以上回報的投資產品非常容易,笑言騰訊股價從3月300元升到現在600元,回報遠比買樓好。

此外,他表示買債券、iBond等回報有2厘,一大堆投資產品比買住宅樓來得好。「投資樓不外乎都是兩個目的,一是收租;二是博升值。但以現時樓市橫行走勢來看,相對上欠缺投資的吸引力。當然,以自住為前題而買樓是可以的,因為現時息口低,但是首要目標就不是博樓價升,而是保住不要跌。」

將軍澳、大圍區樓盤最有潛力

那麼買自住樓又有甚麼攻略呢?政府去年提出放寬住宅物業按揭成數,現時800萬元以下樓盤,最高可造九成按揭(上限為720萬元);而1,000萬元以下樓盤則最高可造八成按揭(上限為800萬元)。

林一鳴表示,除非政府政策有大改動;否則,600萬至1,000萬元之間的樓盤是最具潛力:「以前因為政策有瑕疵,所有人湧去買400萬至500萬元的物業,因此市場多了極多『納米樓』。我一直都不建議人買『納米樓』,同區來比較,其平均呎價比兩房、三房單位貴三成,這三成的差價長遠來說會虧錢。」

在地區發展來說,林一鳴預期有兩個區域的發展會較好。第一個是觀塘區:「近來不少大型金融機構都在該區落腳,但觀塘區的新樓盤僅得一個,所以目標區域就會轉移至將軍澳區。」

他相信未來將軍澳的住屋需求會上升,且在完成興建藍田隧道後,只需五分鐘就到達觀塘;加上將軍澳樓盤呎價相對較低,例如日出康城平均呎價約需15,000,對在觀塘工作的banker、或者從事金融行業的人士較具吸引力。

而第二個潛力區是大圍,林一鳴指沙中線興建後交通更便利,只需15分鐘就可以出港島,同樣是會吸引一班在港島區上班的banker在大圍置業。

「要車程短、要新樓、要有會所、又要呎價低,以上要求除了大圍外,基本無其他區做到。」

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難見大型移民潮推低樓價

英國政府早前宣布,2021年1月可以申請「香港BNO簽證」,就算沒有BNO的家人亦能申請到英國定居,更不設名額限制。不少人擔心會發生大型移民潮,市場會湧現大量單位供應,繼而導致樓價下跌。

林一鳴表示,如果發生1989年民運時候的情況,中產及高薪人士大部分選擇移民,樓價百分之百會下跌,不過他預期歷史重演的機會不大:「當我們看申請良民證的數字,1月至9月的申請人數有逾21,000人申請,比去年同期跌了6%(見圖表一)。口講移民的人很多,但實際有多少人做呢?」

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他解釋指,今次想移民的人,大部分都是受政治環境影響的年輕人:「明白好多人都想移民,但大部分年輕人都屬於中低收入,是否真的做到?」

「現在移民去加拿大、澳洲比起30年前難很多,首先你要有錢;第二你要有份工,不然個個真的去燒叉燒、洗碗、掃地?」

他以會計師移民作為例子,指會計在香港是不錯的職業,但在英國、澳洲找一份會計相關的工作非常困難。即使找到工作,薪金將會有很大落差,未必能負擔租樓、日常生活開支等。

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