買$200幾萬唐樓博收購 3個原因 制唔過

買$200幾萬唐樓博收購 3個原因 制唔過

筆者一直唔贊成。


第一,係咪真係會收購你個單位先?
其實香港真係好多舊樓、唐樓,以土瓜灣為例,一望無際,你猜會收購那一幢?
去澳門賭場玩輪盤36格都買唔中,買唐樓?除非有內幕貼士,否則咁鬼多幢,點買得中?如果買唔中,咪坐晒艇?。
就算真係俾你買中,要等幾耐?
筆者唸中學時已經在觀塘的製作公司做Freelance,親眼目睹觀塘的舊樓收購,由構思到收購完成,足足搞咗廿幾年。就算真係買中,到賠晒錢的時候都已退休。
第二,係咪真係值得買?
一般唐樓單位放售,都會標榜自己有收購概念,然後賣個個好價,原本只值200萬元,假設如果將來收購可以收到400萬元,隨時以250萬至300萬元賣給你。

別忘記,有機會被收購的唐樓,絕大部分樓齡都非常舊,很多甚至超過50年,萬一收購不成,再坐幾年,樓齡豈不是60年?
點賣出去呢?現在政策向首置傾斜,首置客會買嗎?投資客礙於15%辣稅,買貨已沒有以往那麼爽手,誰會買呢?
租金回報確實係比一般物業高些少,唔劏4、5厘,劏就7、8厘,若然賣唔出或將來出貨時被指唔合規格、壓價,一壓幾十萬元,得不償失。
第三,係咪真係值得博先?回報有幾高先?
一般市況下,唐樓的按揭成數會比較低,預五成會比較穩陣,就算借,按揭年期都會比較短,隨時只批十年、十五年,供款多。

如果樓齡太高,或者結構有危險,甚至有機會唔借,假設做五成。
計計數先講搏收購,假設單位300平方呎,估價每平方呎7,000元,共210萬元;賣價每平方呎9,000元,即270萬元,若收購預期每平方呎12,000元,共360萬元。
按揭只能做105萬元,換句話說即首期165萬元。
假設博唔中,唔使講,坐艇輸到開巷。
假設博得中,收購價360萬元,賺90萬元而已。以165萬元首期,博賺90萬元,仲要未必中,中都可能等廿年。
再計計數如果用165萬元做本錢買二手樓。

如果借盡八成按揭,可用100萬元買個約500萬元單位,如果區內確實有收購重建,區內其他物業都會水漲高。

如果物業樓價升兩成,即是100萬元首期搏賺100萬元,如果物業升三成,即是100萬元首期搏賺150萬元,回報更高。
還有餘錢65萬元,可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住,又或者可以買多層內地樓。兩層樓點都跑贏啦。筆者不喜歡等運到,喜歡自己增值,掌握自己的命運。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次,並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
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唐樓