新盤低市價15%大平賣 真係咁大隻蛤乸?

新盤低市價15%大平賣 真係咁大隻蛤乸?

樓巿成交萎縮,發展商諗計圖破交投悶局,本週三(8月16日)荃灣新盤全•城滙以低巿價15%登場,首批折實平均呎價14,449元,最平兩房單位入場費約540萬元,最快下週五(25日)開售。分析相信供應狂潮即將殺到,手頭持貨較多的發展商很大機會有樣學樣,一手巿場將會出現新一輪減價潮。

 

樓巿買賣氣氛轉趨淡靜。土地註冊處資料顯示,7月樓宇買賣合約共5,461宗,按月下跌30.9%;期內買賣合約總值458億元,按月跌38.1%。 美聯物業最新資料顯示,8月1日至週二(15日)樓宇買賣合約3,114宗,預料全月交投保持低水平。

 

全•城滙入場費540萬 樓巿買賣兩閒,多個大型新盤均出現滯銷的情況,令心急推盤的發展商成為熱鍋上的螞蟻。本週三老牌發展商華懋終於帶頭減價。 旗下荃灣西站項目全•城滙,較早前預告以「全城哄動價」開賣,本週正式公布首批單位價單,涉及191伙,以價單訂價計平均呎價18,065元,扣除最高折扣率後,平均呎價14,449元。 呎價不單止較兩個月前、長實地產推出的同區的海之戀•愛炫美首批折實平均呎價16,887元,低水14%,

 

若與愛炫美最新一批80伙(折實平均呎價17,783元),更加低水19%。與此同時全•城滙亦是今年初自荃灣柏傲灣開售以來,區內最平新盤。 全•城滙價單中,最平的兩房單位位於8座5樓B室,實用面積427平方呎,訂價675.5萬元,折實價540.4萬元,呎價僅12,656元。

 

至於入場版三房位於1座5樓A室,實用面積763平方呎,定價1,228.5萬元,折實價982.8萬元,實用呎價12,881元。 華懋集團銷售部總監吳崇武形容,項目開價較同區新盤有15%折讓,而相對於二手物業僅「貴少少」,最快下週五開售。 至於區內新盤訂價較全•城滙為高,吳崇武相信各個項目各有「捧場客」,不擔心與同區新盤客源重疊,對全•城滙銷情有信心。

 

分析荃灣區今年多個新盤推出,新世界發展的柏傲灣及長實地產的海之戀兩期,合共已售出約2,600個伙位,涉及資金逾276億元。 其中柏傲灣已沽超過950伙,佔全盤97%,套現超過94億元,區內用家被消耗得七七八八,發展商唯有以低巿價刺激購買力。

城大建築科技學部高級講師潘永祥表示,作為發展商當然希望在樓市高位時出貨,令資金回籠,但巿場上潛在新供應高達98,000伙,而且批出積壓的預售樓花愈來愈多,在供應量上亦令發展商「開始有啲驚」。 與其慢慢賣,倒不如速戰速決,趁有利潤時賣平少少,加速散貨。

 

差餉物業估價署數字,細單位樓價逆巿升轉跌,反映細單位購買力不繼。截至6月份的售價指數臨時數字,各區實用面積431平方呎以下細單位的平均呎價,罕有按月全數下跌,其中以港島區跌幅最大。

 

港島區細單位6月平均呎價報約14,561元,按月跌約2.3%,為各區跌幅最明顯;新界區細單位平均呎價報約11,273元,按月跌約1%;九龍區細價樓跌幅較輕微,最新報11,939元,按月跌0.02%。

將軍澳千伙大盤批預售

事實上,樓花供應有增無減,綜合地政總署最新資料顯示,7月新申請預售樓花同意書涉及1,692個單位,按月急升約41.6%;期內獲批預售樓花單位亦達1,387伙,按月更急升約283.1%,齊創三個月新高。

 

期內有兩大項目申請預售,分別為將軍澳日出康城第V期(1,600伙)及何文田美善同道78-80號(92伙),合共提供1,692個單位。 至於獲批預售樓花項目則有四個,分別為日出康城第IVA期(1,040伙)、葵涌豐寓(136伙)、深水埗福榮街538號(136伙)及愛德街1號(75伙),合共1,387個單位。

 

分析認為,兩大將軍澳項目先後獲批及申請預售,預期下半年樓市供應焦點,將由荃灣區轉移至將軍澳。 由於6月申請預售的樓花數目較獲批為多,帶動累積待批樓花單位進一步上升。截至7月底,錄9,303伙(見左下圖),按月增約3.1%,連升兩個月並創四個月新高。

新居屋樓王現身

樓價輾轉向上,新居屋訂價趨升。本週三房委會公布「新居屋計劃2017價單,除三個全新屋苑外,今期另有63個撻訂重售單位推售;焦點所在是彩虹居屋樓王,訂價高達384萬元。 彩虹新居屋彩興苑,樓王單位位於B座29樓11室,實用面積452平方呎,單位可遠眺九龍灣開揚景,售價為約384萬元;而論呎價最高屬同屋苑B座29樓13室,實用面積439平方呎,呎價高達8,529元,售價約374萬元。

 

至於入場單位則為梅窩銀蔚苑一低層單位,只售約139萬元。 今期居屋提供63個撻訂重售單位,分布荃灣尚翠苑(27伙)、青衣青俊苑(10伙)、沙田美柏苑(11伙)和美盈苑(8伙),以及元朗宏富苑(7伙),新價單訂價介乎245.72萬至344.43萬元。

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