20按借到爆  銀主盤驚現  小心啲好喎

20按借到爆 銀主盤驚現 小心啲好喎

本港樓價持續高企,但「按上按」的銀主盤持續出現,近日市場更驚現「20按」銀主盤。 有樓市專家指,銀主盤增加,是樓市出現轉捩點的重要訊號之一。 據本港一間地產代理的資料顯示,截至本週一(8月14日)止的半個月內,已經錄得22宗銀主盤放售。 當中一個位於馬鞍山新港城,實用面積625平方呎的單位,業主於1997年以一手價446.8萬元購入後,先後錄得約20次加按紀錄,平均每年加按一次。 紀惠集團行政總裁湯文亮日前表示,理論上樓價上升,銀主盤是不會增加;相反,樓價下跌時才會有銀主盤。 所以當市場的銀主盤增加,便知道樓市出現暗湧,又估計短時間內,市場將會有更多銀主盤出現。

近期樓市交投持續淡靜,樓價下滑之餘,亦出現唔少「銀主盤」,更殺入藍籌大型屋苑,包括太古城、黃埔花園。銀主盤叫價比市價低,聽起來都幾吸引。不過投資前要清楚以下五個謬誤,要了解物業同一切條款細節,以免得不償失!

首先要解釋下咩係銀主盤,其實是指業主無力支付或拖欠銀行按揭供款,銀行依法收回抵押物業,再將物業於市場上出售,以賣樓所得的資金來償還欠款。

所以,當市場有大量銀主盤湧現,是市場經濟環境轉差的一個指標,表示樓價過高、業主無力供款等。此外,銀主盤如果經地產代理放售,與一般單位一樣可自由還價,但若經拍賣行出售,就要到拍賣會競投。

謬誤一:叫價比市價平,一定有著數?

銀主盤叫價即係拍賣價,並不代表成交價,計計埋埋未必好著數。如果多人競投,以價高者得,成交價分分鐘超過市價。相反,如果銀主認為拍賣價遠低於估值,會將物業收回,因為銀主行使權利出售銀主盤,必須對原業主履行誠信責任,要盡力以最高市價賣出物業。

銀主盤亦唔會隨意以低價出售,避免製造短炒誘因,通常會在合約列明限制買家轉售物業的條款,所以要多加留意合約細節。

另外,一定要查清楚物業背景,最好委托律師查看業權有否瑕疵、是否屬於凶宅、是否符合建築物條例或其他法庭頒令、視察物業有否僭建問題、結構間隔改動等。

銀主盤價錢一般較市價平約5至20%,視乎供求多寡,但必須清楚物業,可能要預留更多律師費、時間作查核之用,抵唔抵買要好好計算,衡量過後先下決定。

謬誤二:銀行賣樓,有咩好怕?

銀行角色只是債權人身份,只求賣到樓,冇保證物業一定平靚正,所有物業問題要買家自己負責。對銀主盤有興趣的買家,要了解單位出售原因,問題於成交前能否解決,如果唔清楚就唔好簽約。

建議準買家可以通過查冊、要求代理行或拍賣行解釋、必要時向律師查詢官司判決等。

對委託拍賣行拍賣的銀主盤要更加小心注意,因為該樓盤普遍在市場上放售一段時間都未有承接,或者有法律問題,例如單位被「釘契」。如該物業向多間財務公司按揭,令欠款高於市值,會難以解除「解釘」。如果對單位有懷疑,或者唔信任代理行,就唔好簽約,以免將來問題愈揭愈多!

謬誤三:同普遍二手樓一樣?

銀主盤要特別留意買賣合約額外條款,一般法律訂明買方不可以提出業權查詢、反對或質詢,簽署買賣合約等同已接受該物業之業權。而物業轉售方面亦有限制,條款或會列明買入後多久才可轉售等。

如果簽約後才發現有問題,可能會影響銀行批核按揭。銀主亦沒有責任清理單位內之雜物、將單位還原或整理,由銀行收回單位至出售過程歷時半年甚至一年,所以要留意單位有否漏水、水電接駁、牆身結構問題,最好預留充裕裝修費用。

謬誤四:拍賣會叫價愈追愈高,繼續競投?

去到拍賣行競投,心中一定有底價,如果叫價超越底價就切勿高追。不過很多準買家缺乏經驗,容易受氣氛影響,誤認為多人競爭就代表物業優質。

買家應先到銀行估價、留意樓市行情、按個人需要和經濟能力而定價。拍賣會上「舉手不回」,「舉手」有法律約束力,買家必須遵守合約。

拍賣行對屬於凶宅銀主盤有不同處理手法,有些會另設「確認書」,買家簽署後證明已知單位為凶宅。

謬誤五:只要接受條款,買家買入銀主盤後可輕鬆自由買賣?

根據銀主盤契約,如果列明契約不齊全,買家也必須接受,為確定合法交易,買家有責任要自己補回所有遺失契約。準買家買入銀主盤時,只要同意條約,即使契約不齊也能夠正式成交。

不過,有些契約可委託律師補回,但有些例如是財務押記有機會補不回,當買家想將來賣出該單位時,情況未必順利。

若遺失契約未能補回,將來買家有權不同意交易,因未能確保銀行是否承按。因此,買入銀主盤只要接受條例約束,基本上可交易,但如果將來打算售出,如不幸未能補回所有契約,限制則較大。

關鍵詞
銀主盤