月入$55,000夫婦揸三層樓 學玩劏房賺到盡

月入$55,000夫婦揸三層樓 學玩劏房賺到盡

諗sir︰

本人月入40,000元,太太月入15,000元,目前持有三個物業。

單名市區約450實呎自住單位,市值約650萬元,無按揭;單名紅磡區約350實呎單位,市值約350萬元,無按揭,現時無間隔,打算裝修後出租。

聯名半新樓約700實呎單位,市值約730萬元,有350萬元按揭,月供13,000元,出租每月收16,000元。

請問諗sir,以上三個物業中,除一個自住外,應如何可提升租金收入?

其中紅磡區近理工大學約350實呎單位現時無間隔,打算裝修後出租,諗sir覺得應該間三個獨立套房(劏房)?還是做個三房單位較佳?

半新樓約700實呎單位今年8月租約將滿,再租出去應可收回正常市值租金,每月約22,000元;現時收租16,000元,因為當時買樓花,一收樓時租金被壓至極低才能出租。

想請問諗sir覺得應繼續出租好,還是食餬賣咗佢好(現時估價較買入價高200萬元)? 因覺得管理費實在太貴,長遠好唔划算。

讀者Issac So

350呎實用單位不屬「好劏」類型,市區上會「劏」出應市的房都有好多類型,不同類型於同一區域之租值有別。

像讀者的紅磡屋,如空間或其他客觀環境足夠,有可能「劏」一大兩細,收租20,000餘元。

相對於紅磡租個舊兩房約需15,000元,其實讀者「劏」埋只多收得6,000至8,000元,在起首的改建支出要十幾廿萬元之下,投資後所得之回報率較低。

相反,如去到440至500平方呎,用得盡可「劏」四間房。如間隔很合適無浪費,再加上一些進階技巧,一開五亦可做到。識將空間唔浪費咁租晒畀比人,得此知識可永久將租值推升。

以紅磡區一般單套月租6,000元為例,五間收租合共30,000元。當然450平方呎左右的單位,在紅磡區樓價都需500萬元入手,惟計過500萬元樓付兩成上會,預埋超額的裝修,130萬元可上會之餘更間好五間房。

在月供為15,500元之下,現金流產出效率為13.4%﹝(30,000元-15,500元)×12÷130萬元﹞,有此回報就值得去做。

但讀者將350平方呎細單位去「劏」,並沒此回報,故處理350呎單位,偏向分租為主。

至於半新樓,由讀者來文已知買新樓投資有幾蝕「啅」。貴管理費加低租務回報仲要被租客損耗,所以咪人追你又追,先睇荷包有幾深。

講返讀者,如果半新樓係方便的話,不如自己住返。最後是已供滿的自住樓,當然加按至六成。因為讀者本身人工唔係高,最大要補足係唔夠cash。

將650萬元樓按55%,得約370萬元,再上半新樓已借的350萬元,剛好用盡總借貸力720萬元﹝(40,000元+ 15,000元)÷10,000元×50%×2.59*﹞ 。

由於有一間樓無按揭而半新樓之結欠較現市值少於一半,所以就算樓市大跌50%,讀者仍未見負資產,沒有濫借。

加按得370萬元,當然連同手上約70萬元現金,共440萬元利用收息法門,先穩當地年收10至15厘。

計算只將其中300萬元投入,每月收入已經增加了30,000至35,000元,令讀者積蓄增快,同埋放心享用早前買落的新樓。

讀者夫婦每月平均收入僅約22,000元,但全靠揸樓唔放同準時返工,今日已踏入收成期。

比起不斷想靠股票淘金的「聰明人」,筆者認為用買樓行龜速,更能保證達到目的地。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

關鍵詞
劏房