自住嗰層樓唔好賣 落錯車愈搬愈遠

自住嗰層樓唔好賣 落錯車愈搬愈遠

朋友: 「我下個月搬啦!」
筆者: 「又搬?搬去邊呀?」

朋友: 「天水圍…」
筆者: 「做乜搬到咁遠呀?」
朋友: 「租約滿咗,業主加租一成有多。」
筆者: 「唔響附近搵吓?」
朋友: 「搵過啦,周圍都冇盤,就算有都好貴。」
筆者: 「有冇咁缺盤呀?」
朋友: 「其他地方唔知,市區真係好缺,成個屋苑得一個放盤。」
筆者: 「咁恐佈?」

文:1%Anthony

 

朋友: 「係呀,自從舊年年底加辣之後,租盤少咗好多。」
筆者: 「梗係啦,唔俾人買樓收租,租盤自然少,租金自然高。」
朋友: 「呢間自己買架,半年前買落,年頭收樓,啱啱裝修完。」

筆者: 「終於都買番嗱?嗰陣都叫你唔好賣自住樓啦。」
朋友: 「咪係囉…明明住港島,而家要搬去天水圍。」
筆者: 「過咗去就算啦。」
朋友: 「如果聽你講,早幾年買咗啦,宜家貴咗好多。」
筆者: 「半年前買應該平好多,而家仲顛…」

 

林鄭都話遠,話落區好攰,朋友做乜無端端搬去天水圍?

 

話說朋友是筆者的老朋友,在港島區成長。幾年前見樓價升得高,政府又出招,於是就將自己的物業出售,租樓住,期望樓價下跌之日可以再低撈。點知樓價不但冇跌,仲愈升愈有,樓價比起幾年前已經升了三、四成,租金亦升了很多。

 

最初兩、三年,就小朋友報學校,自己也住慣,租港島舊樓住,後來加租,就搬到九龍,住了兩、三年,又再加租,打開銀行存摺簿看看,發現賣樓賺來的錢,不知不覺間已經冇咗一大截,心都寒埋!

 

心想再唔買,再交多幾年租,真係渣都冇,於是就把心一橫,有乜買乜,於是就買了天水圍。

 

收入追不上樓價、租金,居住條件愈來愈差!

朋友在港島上班,孩子也在港島上學,原本住港島是很方便的,誰知愈搬愈遠,正如朋友說:「點估到啲樓價、租金升得咁快?真係自己攞嚟衰!以前十幾分鐘就可以返到公司、返到學校,宜家就要大半個鐘,將來搬咗去大西北,可能仲要成個鐘,一來一回冇咗兩個鐘,好在個仔已經升中,唔需要咩名校網報學校,如果唔係仲頭痛。」

 

朋友的故事,其實很普遍,落錯車也好,等跌冇買樓也好,近年見不少朋友愈搬愈遠,又有些朋友不肯搬得遠,就愈搬愈細,兩房搬一房,甚至住劏房,大有人在。

 

朋友搬到大西北,也不是壞事,至少上番車,將來也有機會跑贏。

 

筆者自小住市區,對我們市區一族來說,新界東、新界西…其實差不多,記得新年去拜年,馬鞍山的姨丈,元朗的姑姐,無論去哪一家拜年,車程都差不多。

 

然而新界東、新界西的樓價,目前仍然相差很遠,尤其是今年首置客盲搶樓,以樓齡、面積相若的單位作比較,沙田第一城的呎價隨時要1.5萬,貴過尖沙咀,河畔花園的呎價更高見1.7萬,貴過港島!

 

不少前輩都跌晒眼鏡,甚麼Location、Location、Location…去咗邊?

 

難以理解!可能因為現時政策向首置傾斜,而很多首置客經驗尚淺,買樓的時候沒有考慮投資價值、租金回報,最緊要啱住,唔知乜嘢係平,乜嘢係貴,於是不斷創新高追貨,講真…真正物業投資者,尤其買樓收租的,樣樣都計成本、收益,點會走去創新高?

 

再加上,新界東已經發展多年,很多早年搬進去的家庭,下一代都已經成長,所謂分支家庭,開始賺到錢,生活富裕起來,購買力膨漲,住貴啲唔緊要,最緊要近屋企,不少朋友都是因為這個原因,過去幾年在新界東買樓自住。

 

話說回來,如果以新界東、新界西兩者比較,筆者都情願揀新界西。

 

首先,對於市區來說,其實差不多遠;其次,新界西交通配套日益完善,西鐵、東涌線之外,還有很多西部通道巴士快線,西部通道亦較少塞車,往返市區並不是想像中那麼艱巨。

 

還有,價錢比新界東平,在沙田區,二手樓呎價隨時要1.4萬元、1.5萬元,在元朗、屯門,呎價1萬元、1.1萬元就可以買到樓齡、質素相若的屋苑。

 

新界東發展得早,價錢較高是合理的,然而將來新界西亦會走同樣的路,會否追落後呢?不能肯定,最少在這一刻,新界東隨時貴過市區,

 

新界西價錢比較平,值搏率似乎較高。當然如果在市區搵到筍盤,就梗係市區再秤高啲啦。

 

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

facebook專頁:www.facebook.com/anthony.wealth

延伸閱讀:樓市玩法唔同晒 3類物業沽得過

同學:「你覺得我個單位賣唔賣好?」
筆者:「好價就賣啦。」
同學:「你覺得留番收租唔好?現金流嘛,你以前都係咁教。」
筆者:「今時唔同往日,一間半間,收得幾多?」
同學:「賣咗怕唔怕買唔番?」
筆者:「你得呢層樓,賣咗個名Free咗出嚟,點會買唔番?」
同學:「我驚個價會不停升上去。」
筆者:「第一,唔會永遠嘅;第二,你會有其他投資架嘛。」

見市升就唔敢賣,見市跌就唔敢買,很多散戶都是這樣。以前還可以,因為有一招…加按套現再買!

今天很難執行了,首先有壓力測試、信貸資料庫,難以無限借貸,其次有第二套房15% 印花稅,想買多間都難,如果想再向前走,繼續向財務自由之路進發,難免要考慮買賣。

講開這個單位,印象深刻,三年前,同學是這樣買樓的!

同學:「我得廿幾萬首期咋,買唔買到樓呀?」
筆者:「廿幾萬…難度係高啲,不過都買到嘅。」
同學:「會唔會要去到好遠架,我响太子返工,市區方便啲。」
筆者:「都有嘅,不過要有心理準備,質素唔會太高。」
同學:「會唔會好舊架?第日會唔會賣唔出?我冇錢裝修啦!」
筆者:「新手上車我唔建議太舊,怕你Handle唔到,盡搵。」

當時投資兵團正全力在油尖旺、深水埗長沙灣等掃平貨。

一天,代理報盤…旺角,20多年樓,250多呎,原則兩房,仲要靚裝修,傾盡250萬!當時區內30多年單幢樓,呎價約1萬,這個盤樓齡更新、位置更好、Lump Sum更細,淨係裝修都慳20萬,明顯低水,幾枱客爭,於是立即通知同學,當晚11點簽了。

考慮賣樓與否,要從「樓」及「人」兩方面想。今次先講「樓」方面……

(第1類)如果單位質素較差,好價可考慮賣!

例如樓層低、景觀差,甚至是凶宅同層等,盤源充足時,買家有得揀,未必會揀你,然而今天睇樓,個個代理都會話…冇盤!在沒有選擇的情況下,代理焗推,買家焗買,隨時創新高,仲唔賣?

(第2類)如果單位樓齡太高,好價可考慮賣!

政府的辣招令市場扭曲,向首置傾斜。雖然舊樓收租回報高,然而首置客多數買來自住,且名額只有一個,自然想買間新啲、靚啲。唔信你返去問吓90後姪仔、兒甥仔,如果中咗六合彩有$500萬,會買新界區新樓,300呎開放式有靚會所,定買市區唐三樓,700呎可以間三房一廳?

新一代多數不會從賺錢角度想!況且樓齡太高按揭亦會較緊,將來新一代更難接貨,投資者又買唔到,客源會大幅收窄,除非好有信心會收購,否則以現時制度,出貨較難。

(第3類)如果價錢炒得太高,好價可考慮賣!

例如沙田區有些上車屋苑,呎價貴過港島,直逼$1.7萬、$1.8萬,是否合理呢?還有多少空間?又例如200多呎的上車盤,如果衝破$400萬,借唔到九成,還有甚麼優勢?還可以衝多少?是否應該考慮換貨呢?最少換大一點,將來叫價更有競爭力。

轉眼三年多,同學添丁,與家人搬大單位。

同學的單位符合個別賣樓條件,既然歷史任務已經完成,於是就趁市況瘋顛,以創新高價出售,就這樣賺了第一個100萬,恭喜!恭喜!

慶功!同學請食飯!下一步怎麼走?

與此同時,又要部署下一步,很多賣樓的業主,都會擔心樓價繼續升,賣咗買唔番。

最重要的是,要部署好,賣樓之後,資金會怎樣運用,換樓?投資其他更有潛力的物業?最緊要唔好從事高風險的投資,例如胡亂做生意、炒股等。同學早已買了另一個自住單位,賺到的錢,正與我們物色其他投資機會,例如工廈、大陸樓等。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。