一間居屋 變出千萬元資產

一間居屋 變出千萬元資產

諗Sir:

本人今年43歲,月入40,000元;太太今年42歲,月入20,000元,有一層已供滿居屋。中銀香港(02388)估值約540萬元,手頭現金80萬元,沒有任何負債。本人希望將居屋賣出,轉為兩間私樓,應如何部署?謝謝!

鍾先生上

鍾生應否賣樓,不應只睇間屋本身的投資價值,更要著重個人及太太的工資水平。一間樓賣走有錢返簡單易明,經紀時常提你間樓幾錢賣走有幾好。不過,能否「更有錢」?主要看你懂不懂運用借貸力,因金管局所限,銀行係唔會話畀你知仲有幾多你先可借盡。

可能有人問,發達或改善生活一定要借錢咩?筆者答案:「是的。」因為人窮一世究竟搵到幾多錢、儲到幾多錢已可計到。

當你月入30,000元而可儲一半,30年工作便可以儲540萬元(15,000元×360個月)。若從55歲退休,利用540萬元作退休金,相信要捱到尾要理財技巧高超才能夠。

至於月入10萬元者,對生活自有更高要求,所以唔應該一句話「搵成10萬元一個月,仲問嚟做咩?」就將高月入的讀者之個案「close file」。

由於打工多數真的無發達,所以你唔識利用資產再問銀行借錢去挾租客,成世人靠一份糧儲、儲、儲,只會得個忙字。你忙,未必因為你唔夠勤力,而係你將力放錯地方。若筆者係鍾生,絕不會等到43歲先諗下點搞間樓,何況手上現金僅80萬元,無條件唔理財。

今時540萬元市值居屋,代表十年前起碼值180萬元,因2006年至今中原城市領先指數約升兩倍。筆者如能重返2006年,思維如下:

2006年有間180萬元的未補價居屋,由於未補價唔可以加按,所以必定賣走。賣走後得60萬元,看似好少錢,但留意當時收租樓是可合規九成上會的。故將60萬元當中的30萬元投入屯門市廣場,當年基本上100萬元喺兩房頂層任選。

買入三間屯門市廣場,老婆、自己同阿媽名各人一間,九成上會借90萬元,攤30年還,月供3,400元。當年估計月租收5,000元。

淨低30萬元,買返間荃灣麗城三房自住,當時樓價僅150萬元,留意當時係可以一個人報兩間九成樓上會。按揭問起話:「一間自己住,一間買給老豆住。」當然,而家有晒「辣招」唔同玩法。

2010年中原城市指數由約60點升至88點,三間收租樓由100萬元升至140萬元。由於供樓只3,400元,而收租有成每月8,000元。即讀者被動收入有13,800元〔(8,000元-3,400元)×3〕,即唔使做都可月入13,800元。

2015年三間收租樓升至350萬元,而麗城是550萬元,鍾生就咁將一間居屋,轉成市值共1,600萬元的私樓,仲要三間都只供淨幾十萬元。根本一次六合彩,就可以靠自己積返嚟。

可能讀者心諗,諗sir而家2016年,仲可以好似以前咁咩?現在當然樓價貴咗,不過,一人一間九成上會仍是有的。加上死hold樓等租客幫你供滿間樓嘅道理仍在,是否累積到千萬元?爭在你是否有耐性等。

當然,鍾生而家都有幾百萬元資本,做得好仲可以有救。本文旨在說明真懂理財同唔明嘅,究竟十年可以差幾遠。編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。