月入$7萬家庭已買自住樓 想多買一間收租 值博嗎?

月入$7萬家庭已買自住樓 想多買一間收租 值博嗎?

Anthony Sir:

你好,本人早幾年已經買了自住樓,近年與家人儲了點錢,家庭月入70,000元多,想買多一層樓收租。原本想樓市靜一些才買,見最近荃灣新樓盤萬人空巷,是否代表樓價無得跌呢?現在的樓價水平,是否合理呢?

讀者李先生

文:1%Anthony

 

年頭打到年尾,荃灣西新盤大戰果然精彩。 可能因為伙數多的關係,三個新樓盤包括柏傲灣、海之戀、全•城滙的首批單位,都以低價開售,萬人空巷,收到爆晒飛。 賣出一定數量的單位,鎖定利潤之後,開始大幅加價,全城匯未知是否跟隨。

 

爆飛是因為價錢平! 很多朋友問抵唔抵買,事實上發展商開盤,最平呎價13,000元以下,均價亦是逾14,000元而已,邊有得話唔抵? 最近筆者睇過海之戀二期愛炫美,入場呎價已經要17,000、18,000元,靚海景單位索價逾20,000元。

 

相比區內二手,例如樓齡十年的萬景峰呎價約16,000元, 位置較偏的環宇海灣呎價約15,000元,全•城滙比它們更便宜,吸引買家入飛是正常的。 然而只限首批,筆者答朋友時都會說:「首批價錢的確幾抵,不過之後加價之後就要諗過。」於是很多朋友都抱着抽獎的心態,一試無妨,就入飛了,不等如他們會追價!

 

爆飛代表樓市會大升嗎?代表買家會追價嗎? 身邊不少等入市的朋友,見到萬人空巷的場面都覺得好灰、好灰!代理朋友亦借東風大張鑼鼓,高呼香港人購買力強勁,樓價無得跌云云。 其實又唔需要咁絕望,看看同期的愛炫美,銷情並不理想。

 

筆者之前睇樓時亦見人跡寥寥,看來現在的買家並不會盲目高追,平咪買囉,唔平就等吓先!買家愈來愈識計數,他們心裡面已有高低位,14,000、15,000元就飛身撲入去,加到17,000、18,000元就唔追。這就是心理關口吧!

 

大家可以留意住劇情發展,如果發展商大幅加價,買家唔追,跟愛炫美一樣的話,即是荃灣西新樓盤的高低位,已經浮現。 另一個現象是代理說有近四成買家是年青人。

 

最平的兩房單位都要近600萬元,三房單位逾1,000萬元,30歲以下的年青人?即使用盡發展商提供的80%一按, 首期都不簡單,如何有這股財力呢?明顯又是家長以子女名義買樓。

 

今天樓價被推高,最重要的原因是供應不足,供應少、有錢人多,最有錢的一群人,錢不是問題,自然花得起。 如果政策不變,大家就要繼續努力搵人頭,搵得幾多呢?

 

政府公布未來幾年還有近10萬伙新樓供應,誰來接貨呢?靠未買樓的生力軍嗎?他們可買不起!靠已有樓的有錢父母嗎?子女名額用完了!係咪真係有無限購買力呢?

 

既然已有自住樓,樓價到了這個水平,未必適合再買。 收租回報只有2、3厘,雖然看不到大跌,但也看不到大升空間,倒不如研究吓其他投資門路,股票、基金、債券也好,內地樓、工商廈也好,待住宅價錢正常一點才出手吧!

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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