買新樓 1房2房3房 邊種最賺?

買新樓 1房2房3房 邊種最賺?

文:1%Anthony
朋友:「我抽到B組呀,經紀話有機會揀樓。」

筆者:「恭喜!記得如果首批買唔到,加價加得勁就唔好追啦。」
朋友:「收到,會睇住價錢!係呢,你覺得揀咩則好?」
筆者:「係咪自己住?」
朋友:「頭幾年係自己住,一房同細兩房差唔多錢,揀邊個好?」
筆者:「咁當然係揀細兩房好啲。」
朋友:「一房間房大啲,好似好住啲喎。」
筆者:「將來賣嘅時候兩房應該會易出啲。」
朋友:「係咪即係兩房一定好過一房呀?」
筆者:「咁又唔係,都要睇埋銀碼…
有時…兩房勝一房
不同樓盤、不同開則,有不同的選擇,以全城匯為例,一房的面積相對比較大,400多呎,樓價超出600萬元的高成數按保門檻,價錢上沒有優勢。相反兩房單位之中,部份細兩房單位亦是400多呎,價錢相若甚至更平,朋友自己一個人住,當然冇乜所謂,甚至覺得間房大啲好住啲,然而賣呢?租呢?一房對象主要是單身族、小夫妻,然而兩房就可以包埋預算比較緊的小家庭,又或者兩個單身族挾份租,客路比較廣,無論租金、售價都有機會叫高一些。

有時…一房勝兩房
不過又唔可以一本通書睇到老,有些樓盤的一房單位,按比例呎數只200多呎至300多呎,例如即將推出的市區盤喜遇,樓價在400多萬元至500多萬元之間,即使計埋將來賣出的時候賺些少,價錢可能仍然在600萬元的高成數按保門檻之內,加上市區單幢,近長沙灣荔枝角工商業區,之前筆者與同學們在這區買賣過不少二手上車盤,好多上班族、小夫妻租,一房的值搏率似乎比較高。又例如很多樓盤的兩房單位普遍都要去到500多呎,銀碼比較高,又作別論。
至於去到三房,就好難講…
很多人說將來這些大單位供應少,升值潛力更大。然而,在實戰層面又是另一回事,鬼唔知阿媽係女人咩?四房、五房…仲少啦,買得起先得架!現在新樓的呎價,市區要1.7萬元、1.8萬元起步,市區與新界之間如荃灣要1.4萬元、1.5萬元起步,即使去到新界西北都要1.2萬元、1.3萬元起跳,三房單位動輒逾1,000萬元,四房單位動輒逾2,000萬元,如果沒有發展商提供的高成數按揭,如果不是之前買樓投資賺了一大筆,如果沒有財力雄厚的慈父慈母,要拿出1,000萬元至2,000萬元首期,有多少人做得到呢?

是的!供應少,但有能力買的人可能更少!過去十幾年經驗告訴我們,在資產價格膨脹的年代,尤其是政府辣招多多按揭限制多多的年代,細單位跑贏。只要你翻查成交,不難發現很多二手大型屋苑,同一個屋苑內,兩房的呎價明顯比三房高。
朋友:「仔大女大,真係要多一兩間房,冇得揀喎!」
筆者:「點會冇得揀?買兩間細咪得囉!」
筆者真係試過!話說當年上車,主要因為幾兄弟都長大了,需要獨立房間,計計吓…父母加三兄弟需要四間房,然而大單位又少,價錢又貴,於是就在同一幢大廈內,買了兩個兩房單位。發現好多街坊上上落落,原來好多人都係咁!計條數睇睇…

三房,1,000萬元,最多借50%,首期要500萬元;
兩房,600萬元,最多借80%,首期120萬,兩間就是240萬。
只要家裡有多於一個名額,例如兩兄弟每人買一間,首期少好多!而且又有比較獨立的私人空間,何樂而不為呢?當然如果三房單位的價錢跟兩房相差不遠,當然揀三房。
兩房、三房對決,大陸樓又唔同!
朋友:「結婚、生孩子,當然要三房才夠用啦!」
筆者:「咁三房仲有幾多單位?」
朋友:「賣咗一半左右啦。」
筆者:「咁兩房呢?」
朋友:「一開盤即日就賣晒啦!」
跟香港一樣,理論一套,實戰又一套!事實上內地很多城市的樓盤都會主打三、四房大單位,地方大、價錢平,兩房反而比較少,一房在住宅盤更少見,公寓比較多。三、四線城市,樓價比較平,當然買大啲有著數,但一、二線大城市,樓價比較貴,細單位同樣渴市。所以投資磚頭買大定買細,不是一句話走天涯。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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