如何計算租金回報

如何計算租金回報

讀者Frankie問:

版主你好!最近在網上看到閣下的文章,認識了很多買樓知識,謝謝你的無私分享。

有件事想請教閣下,本人與太太已有一個自住單位,想將單位放租,然後自己買一個比較好的單位自住。

請問租金回報是怎樣計算?應否計算管理費?應該計算買入價還是計算現價?多少回報才算合理?謝謝你!

文:1% Anthony
相:近日很多二手屋苑樓價被推高,令租金回報大幅下跌。(資料圖片)以讀者的情況來說,這個選擇不錯。租金回報的計算方法很簡單 = 年租金收入÷樓價。如果用月租計算 = 月租×12÷樓價。

應否計算管理費?沒有明文規定,視乎需要而定。

筆者習慣是,如果管理費僅數百元,就不要浪費時間了。

但如果是新樓,每平方呎管理費高達3至4元,對整個租金收入影響較大,筆者便會計算入內。

應該以入貨價計算?還是以現價計算?

如果目的是會計,計算個人的資產回報,處理個人財務,最需要知道的是付出了多少成本,收取多少回報,故應該計買入價,因為這是真正付出與收益。

如果目的是評估買賣策略,例如樓價已升了很多,正在考慮是否將物業出售,租金回報便是其中一個非常值得參考的指標。

這時候應該以市值計算,如果回報太低,或者跌得很快,代表租金追不上,就是乾升,有泡沫風險。

舉例說,在2003年以100萬元買入一個舊樓單位,現市值500萬元,現租金12,000元。

從會計角度,純粹想知道自己現時的資產組合有多少回報?就應該用100萬元計算,回報率就是14.4厘,見到都開心。

從投資策略角度,如果想評估現時樓價是否過高,是否應該要換貨,就應該用500萬元計算,回報率僅2.88厘,就太低了!

可考慮沽出換貨,又或可評估現租金是否太低,是否有調升租金的空間。

幾多回報才合理?

不同物業各有不同標準,以現時的水平計算,大部分新樓租金回報(不計開放式單位),僅2.5至3厘;二手屋苑租金回報一般僅3至3.5厘。

近日很多二手屋苑樓價被推高,令租金回報大幅下跌。如果讀者買的是二手樓、舊區及單幢樓,租金回報便有機會達到3.5至4厘。作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。