滯銷居屋值得買嗎?

滯銷居屋值得買嗎?

讀者不明問:

最近看見新聞說新居屋滯銷,同時看見很多資深投資者說居屋不值得買,除自住外,沒有投資價值,情願買細及舊一些,都應該要買私樓。

聽說閣下亦曾買私樓,想問問你的意見。上次我也有抽居屋,不過排到好後,未必有機會揀樓,正考慮下次會否再抽。

文:1% Anthony讀者不明問:
最近看見新聞說新居屋滯銷,同時看見很多資深投資者說居屋不值得買,除自住外,沒有投資價值,情願買細及舊一些,都應該要買私樓。
聽說閣下亦曾買私樓,想問問你的意見。上次我也有抽居屋,不過排到好後,未必有機會揀樓,正考慮下次會否再抽。
很多資深投資者均認為居屋不值得買,筆者有不同見解,如果抽到都唔買,將來會後悔!
日前筆者跟前輩交流,解釋筆者為甚麼會買居屋。

前輩說:「私樓好過居屋啦!」。
如果有能力,當然買私樓好過買居屋,問題是現在你有能力嗎?
很多年輕人為儲首期而煩惱,以一個市值500萬元的單位為例,最多借80%按揭,首期100萬元!
居屋七折發售,即350萬元,可借90%按揭,首期僅需要35萬元!100萬元比35萬元啊!資深投資者當然當散紙,但上車一族就是沒有這筆錢!
前輩又說:「有些私樓都可以借90%按揭呀!」
首先,400萬元以下的私樓才可以借90%按揭,市場上的選擇已經愈來愈少。
連幾年前獲投資者大舉掃貨的金獅花園、荃灣中心及得寶花園等,最細的單位都已挑戰400萬元了,嚴格來說只有一房。

居屋呢?大大間兩房單位都是300萬元,選擇多很多啊!其次,今天市場瘋搶細價樓,細單位呎價比大單位貴得多,盲搶細價樓,當「水魚」的機會不小呢!
前輩續說:「居屋要補地價,沒太多投資價值喎!」
在自由市場買賣才要補地價,賣給綠表人士是不用補地價的,還有不時批出的「白居二」名額亦會是你將來的潛在買家。
例如市值400萬元的私樓升20%,就是480萬元。
若以七折280萬元買入居屋,升20%,便是336萬元,賺幅一樣。
若遇上旺市,細銀碼物業會跑贏,尤其是400萬元以下的物業,隨時可以再多賣10%,甚至更多,投資價值可能比私樓更高!

另外,居屋還有一些優勢,首先在按揭方面。
除首期外,年輕人很多時候因薪金較低,通過不了壓力測試。居屋的審批相對寬鬆,甚至有銀行借多筆錢可作裝修,去邊度搵?
又有人說居屋不能加按,投資價值低。
是的,居屋要加按確實困難,不過,話說回頭,今時今日加按,本來就已困難,要有心理準備,想在居屋身上賺錢,就得靠買賣。
其次,在估值方面,居屋較想像中要便宜一點。
雖說是七折定價,然而是否真的七折呢?以今次的居屋為例,荃灣尚翠苑市值呎價評估為8,733元,七折後呎價為6,113元。
事實上,尚翠苑旁的荃灣工廠三寶,最便宜的都要賣到12,000元。當然筆者不能保證每次估值都偏低,然而這次確實便宜。

惟買居屋亦有風險,就是朝令夕改的政策。
舉例說,如果將來的居屋折扣價比這一批低,將來出售時,賣給綠表就欠缺優勢了,要在自由市場上跟對手拼。
不過將來的事,將來才知道,這一刻,對未有足夠能力買私樓上車的年輕人來說,居屋的確是一個選擇,錯過機會,不知道要等多久。

文:1% Anthony很多資深投資者均認為居屋不值得買,筆者有不同見解,如果抽到都唔買,將來會後悔!

日前筆者跟前輩交流,解釋筆者為甚麼會買居屋。

前輩說:「私樓好過居屋啦!」。

如果有能力,當然買私樓好過買居屋,問題是現在你有能力嗎?

很多年輕人為儲首期而煩惱,以一個市值500萬元的單位為例,最多借80%按揭,首期100萬元!

居屋七折發售,即350萬元,可借90%按揭,首期僅需要35萬元!100萬元比35萬元啊!資深投資者當然當散紙,但上車一族就是沒有這筆錢!

前輩又說:「有些私樓都可以借90%按揭呀!」

首先,400萬元以下的私樓才可以借90%按揭,市場上的選擇已經愈來愈少。

連幾年前獲投資者大舉掃貨的金獅花園、荃灣中心及得寶花園等,最細的單位都已挑戰400萬元了,嚴格來說只有一房。

居屋呢?大大間兩房單位都是300萬元,選擇多很多啊!其次,今天市場瘋搶細價樓,細單位呎價比大單位貴得多,盲搶細價樓,當「水魚」的機會不小呢!

前輩續說:「居屋要補地價,沒太多投資價值喎!」

在自由市場買賣才要補地價,賣給綠表人士是不用補地價的,還有不時批出的「白居二」名額亦會是你將來的潛在買家。

例如市值400萬元的私樓升20%,就是480萬元。

若以七折280萬元買入居屋,升20%,便是336萬元,賺幅一樣。

若遇上旺市,細銀碼物業會跑贏,尤其是400萬元以下的物業,隨時可以再多賣10%,甚至更多,投資價值可能比私樓更高!

另外,居屋還有一些優勢,首先在按揭方面。

除首期外,年輕人很多時候因薪金較低,通過不了壓力測試。居屋的審批相對寬鬆,甚至有銀行借多筆錢可作裝修,去邊度搵?

又有人說居屋不能加按,投資價值低。

是的,居屋要加按確實困難,不過,話說回頭,今時今日加按,本來就已困難,要有心理準備,想在居屋身上賺錢,就得靠買賣。

其次,在估值方面,居屋較想像中要便宜一點。

雖說是七折定價,然而是否真的七折呢?以今次的居屋為例,荃灣尚翠苑市值呎價評估為8,733元,七折後呎價為6,113元。

事實上,尚翠苑旁的荃灣工廠三寶,最便宜的都要賣到12,000元。當然筆者不能保證每次估值都偏低,然而這次確實便宜。

惟買居屋亦有風險,就是朝令夕改的政策。

舉例說,如果將來的居屋折扣價比這一批低,將來出售時,賣給綠表就欠缺優勢了,要在自由市場上跟對手拼。

不過將來的事,將來才知道,這一刻,對未有足夠能力買私樓上車的年輕人來說,居屋的確是一個選擇,錯過機會,不知道要等多久。

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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