賣樓換馬三大選擇

賣樓換馬三大選擇

讀者阿康問:本人現擁有一個自住單位、兩個沙田細單位收租,最近見樓價升得急,於是賣出其中一個收租單位,估不到30多年樓齡,亦也不算是一線屋苑,成交呎價竟可高達15,000元,比起一些新樓呎價還要高。

本人是業主當然高興,但實在難以理解,哈哈!你覺得我賣得對嗎?

樓價會再升嗎?現在套現200多萬元,連同自己的儲蓄約有300萬元,應該投資甚麼好呢?說實話,股票我不太懂,看見股市大上大落,實在沒有信心。

若買樓的話,應該買住宅?工廈?還是商舖呢?

文:1% Anthony首先恭喜閣下在今次樓市的大升浪把握到機會,賺取可觀回報。

筆者讚同你的賣樓決定,事實上,如果不是政府的按揭政策扭曲市場供求,不可能出現這種情況,這就是之前筆者不斷提醒朋友小心的「細價樓溢價」。

很難估計樓價會不會再升,瘋狂以後可更瘋狂。

然而,從理性角度分析,租金回報並不吸引,反映樓價太貴。

不過,重點是賣樓後,錢怎麼用?如果放在銀行,樓價繼續升,那就是輸了!所以筆者建議將部分資金買一個物業,餘錢就是賺。

那麼買住宅?工廈?還是商舖?其實不同類型的物業有不同的遊戲規則,視乎這筆錢如何投資?長線、中線還是短線?

住宅:長線收租之選

受額外印花稅(SSD)規範,買入住宅物業要持有三年,只能夠長線收租,事實上,住宅的租金回報普遍較高,租務市場亦較穩定。

雖然很多大型屋苑,尤其是新界,租金回報相對較低,僅約3厘。
然而很多市區的小屋苑、單幢樓及舊樓的租金回報均有4厘以上。
如果讀者希望賺取正現金流,住宅是較容易達到。當然,正如讀者所說,現在很多地區的住宅價格已很不理智,要避免太高溢價買入物業。

商舖:考眼光考技術之選

近期受制於旅遊業不景,很多一線區的舖位,無論租金及成交價均顯著調整;相反,很多民生區商舖,受惠個別地區發展,尋寶機會更多。

不過,投資商舖並非簡單學問,不是計呎價,最重要是發揮其商業價值。

若要增值,無論舖內、舖外,須留意的細節很多,如果亂買,隨時中伏。之前有朋友花幾百萬元買一個僅幾十平方呎的商場舖,坐艇十年仍未返到家鄉!

工商廈:短線投資之選

相比商舖來說,工商廈較接近住宅,較容易理解,成交數量亦比較多;加上不受SSD限制,流動性較高。

若已有自住樓,又有樓收租,建議不妨小試牛刀,將部分資金投資工商廈,市場有甚麼變化,可以即時套現。

尤其是工廈,呎價逾2,000至3,000元的選擇很多,基數比較低,細單位樓價在200萬元以下,拆售單位,幾十萬元都有交易,轉手亦相對容易,亦是最近筆者重點投資的範疇之一。

當然,投資一定要識。對於住宅投資者來說,工商舖是一個新的領域,想投資賺錢,就要多做功課、多睇樓,建立好自己的代理網絡,不要盲目投資,應理性分析及小心選擇。作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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