樓價升三成所賺無幾?

樓價升三成所賺無幾?

Nicole問:你好!本人非常贊同你對樓市的睇法,投資樓市叻盡都只是賺到三、四成升幅,但觀乎成本包括律師費、經紀佣金及樓按上會費用,如果賣出後又要罰息。

另外,還有買家印花稅 (BSD)、雙倍印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD) 等非常昂貴的支出,最終落袋的會否所餘無幾?

文:1% Anthony讀者說的對,樓價未必再有三、四年升一倍如此瘋癲了。

以三年為投資期計算,有三、四成升幅已經算不錯了,是否真的「所餘無幾」呢?

交易成本是否真的如想像中那麼高呢?關鍵在於槓桿!以下例子,足見槓桿威力!。

以一個300萬元的單位為例,假設三年後升至400萬元。

零按揭,全數300萬元,賬面回報100÷300=33%;五成按揭,首期150萬元,賬面回報100÷150=67%;六成按揭,首期120萬元,賬面回報100÷120=83%;九成按揭,首期30萬元,賬面回報100÷30=333%。

出售物業後,利潤加上首期,就有130萬元了!

其實,有數得計,是否勁賺,其實主要視幾乎有沒有借貸額。

近年身邊很多年輕戰友上車買樓,輕輕鬆鬆賺到第一個100萬元,再向第二個單位、第三個單位、千萬元資產進發!

講真,如果只靠打工、儲錢,幾時才有100萬元?幾時才買到幾層樓?這不是「樓轉命運」嗎?

成本,迷信!又是「樓市大迷信」。先說額外印花稅(SSD),將物業鎖死三年,如果三年後才賣,基本上沒有SSD的。

買家印花稅(BSD),只是針對非本港居民或公司買家,讀者不是香港人嗎?關你咩事呢?

雙倍印花稅 (DSD),針對擁有超過一個物業的投資者,如果沒有其他物業,根本不用支付!

到底買樓有甚麼交易成本呢?包括厘印費45,000元(第二層或以上是90,000元);佣金30,000元;律師費及雜費10,000元;裝修約50,000元(豐儉由人)。

年輕人首次買樓自住,借90%按揭,供款30年。每月供款約10,183元,本金約佔5,500元,利息約4,700元。

假設樓價上升100萬元,以一成首期30萬元計算,即使扣除利息及基本支出,仍利潤豐厚,怎會「所餘無幾」呢?

所以不要太迷信「交易成本」很重就放棄買樓!稅項、雜費的確比以前多了,然而,未致於「所餘無幾」,況且亦是因為稅費增加,樓價才沒有升得那麼快,入貨價反而平了。

再加上近期樓價有明顯調整,很多單位的成交價重返一、兩年前的水平,較高位下跌一、兩成,隨時可以執到平貨。

年輕人只要有信貸額,好好運用槓桿,揀一個三年之後會升三、四成的物業,又有何難呢?

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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