港樓仍值得投資嗎?

港樓仍值得投資嗎?

讀者問:Anthony你好!每期都有看你的專欄,原本想買樓投資,但見最近香港樓市氣氛很差;與此同時,身邊很多朋友都已開始買內地及海外物業,例如中國大陸、台灣、歐、美等,價錢均較香港便宜。
想問問你的意見,相比其他地方,香港的物業值得投資嗎?

文:1% Anthony讀者問:Anthony你好!每期都有看你的專欄,原本想買樓投資,但見最近香港樓市氣氛很差;與此同時,身邊很多朋友都已開始買內地及海外物業,例如中國大陸、台灣、歐、美等,價錢均較香港便宜。
想問問你的意見,相比其他地方,香港的物業值得投資嗎?

其實香港、中國大陸、台灣及澳門各有主題,先分析香港物業。

當局者迷,旁觀者清,我們身處香港,很多時候會受到傳媒報道、專家評論及負面氣氛影響。

現時香港樓市正處於下行週期,不過,相對其他地方仍然有明顯優勢,尤其是租金回報。

雖然近年香港樓價急升,租金回報不斷下降,但相對其他地方仍然不俗,尤其中、細價樓,現時大型屋苑租金回報約3.5厘。

例如新界區鐵路沿線樓價約350萬元的兩房單位,每月租金收入約10,000元。面積、樓價相若的市區單幢樓及舊樓,例如油尖旺區,每月租金收入更達12,000元,租金回報有4厘以上。

這個租金回報已是劈租了,然而,相對其他地方仍然偏高!

例如中國大陸、澳門及台灣租金回報普遍皆不足2厘,筆者深圳朋友在蓮塘的單位,樓價約300萬元人民幣,每月租金僅逾3,500元人民幣。

澳門朋友在黑沙灣的單位,樓價約逾600萬元,每月租金收入約12,000元,他老家在新橋的舊樓單位樓價約300萬元,每月租金收入約7,000元。

至於台灣朋友在台北內湖的單位,市值已升至逾1,600萬新台幣,每月租金收入約25,000新台幣,折算約逾430萬港元,每月租金收入7,000港元。

從投資角度來說,租金回報是重要的防線。

面對樓市起起跌跌,如果租金夠供樓,甚至每個月有正現金流,就有本錢處之泰然,毋須急於賤賣,甚至可以趁低吸納,買多幾層,壯大自己的資產。

相比中國大陸、台灣及澳門,跟不同地方的朋友交流買樓投資心得,他們會不約而同地說:「在我們這裏買樓投資,不能計算租金回報,主要看往後的升值潛力。」

升市週期,還可以踢進攻足球,「有前無後,打死罷就」,租金回報暫放一旁;但在下行週期,還可以不顧防守嗎?從幾個地方比較,內地樓市情況較為樂觀,可以博升值。

雖然深圳樓價升得瘋狂,然而,不同城市發展步伐不一,仍有很多城市處於起步階段,可以到不同城市尋寶,例如深圳前海。

亦可以留意同樣被規劃作自貿區的珠海橫琴及廣州南沙等,甚至深圳周邊的二線城市樓價都在升溫。

至於澳門大部分經濟都來自賭收,賭收連續多個月下跌,拖低經濟。

過去十年,澳門樓價升逾十倍,今年氣氛逆轉,樓價已調整兩至三成,個別屋苑樓價甚至跌了四至五成,可以博撈底。

台灣方面,下屆總統大選似乎綠營大有機會取勝,與中國大陸關係肯定好極有限,經濟樓市又怎會好?可以靜候撈底機會。

至於其他地方物業,世界太大了!哪裏有筍盤?一定要用心做功課,物業代理的工作是賣樓,難免個個盤都讚好,投資者要懂得自己分析。

文:1% Anthony其實香港、中國大陸、台灣及澳門各有主題,先分析香港物業。

當局者迷,旁觀者清,我們身處香港,很多時候會受到傳媒報道、專家評論及負面氣氛影響。

現時香港樓市正處於下行週期,不過,相對其他地方仍然有明顯優勢,尤其是租金回報。

雖然近年香港樓價急升,租金回報不斷下降,但相對其他地方仍然不俗,尤其中、細價樓,現時大型屋苑租金回報約3.5厘。

例如新界區鐵路沿線樓價約350萬元的兩房單位,每月租金收入約10,000元。面積、樓價相若的市區單幢樓及舊樓,例如油尖旺區,每月租金收入更達12,000元,租金回報有4厘以上。

這個租金回報已是劈租了,然而,相對其他地方仍然偏高!

例如中國大陸、澳門及台灣租金回報普遍皆不足2厘,筆者深圳朋友在蓮塘的單位,樓價約300萬元人民幣,每月租金僅逾3,500元人民幣。

澳門朋友在黑沙灣的單位,樓價約逾600萬元,每月租金收入約12,000元,他老家在新橋的舊樓單位樓價約300萬元,每月租金收入約7,000元。

至於台灣朋友在台北內湖的單位,市值已升至逾1,600萬新台幣,每月租金收入約25,000新台幣,折算約逾430萬港元,每月租金收入7,000港元。

從投資角度來說,租金回報是重要的防線。

面對樓市起起跌跌,如果租金夠供樓,甚至每個月有正現金流,就有本錢處之泰然,毋須急於賤賣,甚至可以趁低吸納,買多幾層,壯大自己的資產。

相比中國大陸、台灣及澳門,跟不同地方的朋友交流買樓投資心得,他們會不約而同地說:「在我們這裏買樓投資,不能計算租金回報,主要看往後的升值潛力。」

升市週期,還可以踢進攻足球,「有前無後,打死罷就」,租金回報暫放一旁;但在下行週期,還可以不顧防守嗎?從幾個地方比較,內地樓市情況較為樂觀,
可以博升值。

雖然深圳樓價升得瘋狂,然而,不同城市發展步伐不一,仍有很多城市處於起步階段,可以到不同城市尋寶,例如深圳前海。

亦可以留意同樣被規劃作自貿區的珠海橫琴及廣州南沙等,甚至深圳周邊的二線城市樓價都在升溫。

至於澳門大部分經濟都來自賭收,賭收連續多個月下跌,拖低經濟。

過去十年,澳門樓價升逾十倍,今年氣氛逆轉,樓價已調整兩至三成,個別屋苑樓價甚至跌了四至五成,可以博撈底。

台灣方面,下屆總統大選似乎綠營大有機會取勝,與中國大陸關係肯定好極有限,經濟樓市又怎會好?可以靜候撈底機會。

至於其他地方物業,世界太大了!哪裏有筍盤?一定要用心做功課,物業代理的工作是賣樓,難免個個盤都讚好,投資者要懂得自己分析。 

作者是1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。