發展商賣大包是否看淡

發展商賣大包是否看淡

Anthony Sir:

你好,經常看你的文章,令本人對買樓有新的啟發,謝謝你的分享。本人有一個自住單位,早年結婚時買的。

最近見樓市調整,想趁機會買一個單位收租,因為很多新樓盤開價都不貴,跟周邊的二手樓很接近,本人跟太太均想試一試。然而,看見發展商爭相出貨,還有兩、三年後才落成的物業,現在就急不及待開賣,實在令人擔心。

如果看好後市又怎會急於賣呢?又看見有些發展商推出很多包按包借優惠,一按高達八、九成,好像不擇手段要出貨似的。

很多朋友說這是發展商看淡,叫我們不要衝動,怎不令人擔心呢?照閣下看是不是發展商對樓市沒有信心?

讀者Tiffany

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir:

你好,經常看你的文章,令本人對買樓有新的啟發,謝謝你的分享。本人有一個自住單位,早年結婚時買的。

最近見樓市調整,想趁機會買一個單位收租,因為很多新樓盤開價都不貴,跟周邊的二手樓很接近,本人跟太太均想試一試。然而,看見發展商爭相出貨,還有兩、三年後才落成的物業,現在就急不及待開賣,實在令人擔心。

如果看好後市又怎會急於賣呢?又看見有些發展商推出很多包按包借優惠,一按高達八、九成,好像不擇手段要出貨似的。

很多朋友說這是發展商看淡,叫我們不要衝動,怎不令人擔心呢?照閣下看是不是發展商對樓市沒有信心?

讀者Tiffany

一般人確會這樣解讀,然而作為一個理性的投資者,應該從多角度去理解。
從負面角度看,發展商推出多種高成數按揭優惠,看似是不擇手段搶客,看淡後市。

然而,近日政府推出的土地,入標踴躍,如果發展商是看淡樓市的話,為甚麼還會去投地呢?不是應該流標收場嗎?為甚麼還要搶地呢?

筆者曾經問過一位在發展商工作的朋友,芸芸買家之中,要動用發展商提供的八、九成高成數按揭的買家,佔整體買家多少?

朋友的答案令筆者感到驚訝,他說不到兩成。由於很多發展商提供的高成數按揭,都是首三年很低息,幾乎與銀行看齊,三年後,再加到最優惠利率(P)或更高。

所以很多準買家聽完之後都放棄,寧願自己拿現金出來好了。換句話說,這是宣傳居多,吸引市民的目光。

其次,關於高成數按揭,一般人解讀為發展商不擇手段出貨,惟想深一層,今次不是銀行借給你的,是發展商直接借給你的,如果他們都覺得未來樓價會跌到反艇,請問他們會借那麼多錢給你麼?

試想想,如果他們借九成給你,物業價格跌一成,該物業就會變成負資產,跌得愈多,客戶斷供的機會就會愈高。例如好像今次跌浪部分新界區的屋苑樓價跌兩、三成,業主不供樓,發展商就會沒收物業。

然後放到市場上拍賣,一來未必可以賣到這個價;二來又要收樓,又要找律師處理文件,行政成本亦不少,何必要這樣做呢?相反來看,是不是因為他們看見現水平已經離底不遠?

發展商搶客,沒有大劈價,而是提供按揭優惠。

事實上,很多香港人並不是沒有錢,只是不願意拿太大筆首期出來,錯失其他的投資機會。發展商看準這個市場空間,為買家提供高成數一按或二按,對症下藥。

筆者身邊有很多投資班的同學,手上已經有好幾個、甚至逾十個不同的物業。坦白說,如果再到銀行申請按揭,莫說六成,就是五成都未必批,他們不是不想買,而是要full pay又實在不甘心。

至於發展商出貨快,主要是因為政府審批快了,有得賣為甚麼不賣呢?

上市公司每半年就要交一次業績,如果因為銷情不理想而影響公司,股價要蒸發多少億元?

有得賣,為甚麼不賣?盡早套現再投第二個項目,貨如輪轉,不是比呆等賣高一、兩成更好嗎?

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監一般人確會這樣解讀,然而作為一個理性的投資者,應該從多角度去理解。從負面角度看,發展商推出多種高成數按揭優惠,看似是不擇手段搶客,看淡後市。

然而,近日政府推出的土地,入標踴躍,如果發展商是看淡樓市的話,為甚麼還會去投地呢?不是應該流標收場嗎?為甚麼還要搶地呢?

筆者曾經問過一位在發展商工作的朋友,芸芸買家之中,要動用發展商提供的八、九成高成數按揭的買家,佔整體買家多少?

朋友的答案令筆者感到驚訝,他說不到兩成。由於很多發展商提供的高成數按揭,都是首三年很低息,幾乎與銀行看齊,三年後,再加到最優惠利率(P)或更高。

所以很多準買家聽完之後都放棄,寧願自己拿現金出來好了。換句話說,這是宣傳居多,吸引市民的目光。

其次,關於高成數按揭,一般人解讀為發展商不擇手段出貨,惟想深一層,今次不是銀行借給你的,是發展商直接借給你的,如果他們都覺得未來樓價會跌到反艇,請問他們會借那麼多錢給你麼?

試想想,如果他們借九成給你,物業價格跌一成,該物業就會變成負資產,跌得愈多,客戶斷供的機會就會愈高。例如好像今次跌浪部分新界區的屋苑樓價跌兩、三成,業主不供樓,發展商就會沒收物業。

然後放到市場上拍賣,一來未必可以賣到這個價;二來又要收樓,又要找律師處理文件,行政成本亦不少,何必要這樣做呢?相反來看,是不是因為他們看見現水平已經離底不遠?

發展商搶客,沒有大劈價,而是提供按揭優惠。

事實上,很多香港人並不是沒有錢,只是不願意拿太大筆首期出來,錯失其他的投資機會。發展商看準這個市場空間,為買家提供高成數一按或二按,對症下藥。

筆者身邊有很多投資班的同學,手上已經有好幾個、甚至逾十個不同的物業。坦白說,如果再到銀行申請按揭,莫說六成,就是五成都未必批,他們不是不想買,而是要full pay又實在不甘心。

至於發展商出貨快,主要是因為政府審批快了,有得賣為甚麼不賣呢?

上市公司每半年就要交一次業績,如果因為銷情不理想而影響公司,股價要蒸發多少億元?

有得賣,為甚麼不賣?盡早套現再投第二個項目,貨如輪轉,不是比呆等賣高一、兩成更好嗎?

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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