細價樓更具升值潛力

細價樓更具升值潛力

Anthony Sir:

你好,我們一家四口現居於九龍灣德福花園,最近想買多一個單位收租投資,目標是除了收租,加強現金流的同時,亦可以享受到樓價升幅。有朋友說一定要買三房或以上的大單位,說供應少,升值潛力高。

另外,又有朋友叫我買細價樓,說有錢不如買多間。到底買細價樓好,還是三房大單位的好呢?

讀者James

文:1% AnthonyAnthony Sir:

你好,我們一家四口現居於九龍灣德福花園,最近想買多一個單位收租投資,目標是除了收租,加強現金流的同時,亦可以享受到樓價升幅。

有朋友說一定要買三房或以上的大單位,說供應少,升值潛力高。

另外,又有朋友叫我買細價樓,說有錢不如買多間。到底買細價樓好,還是三房大單位的好呢?

讀者James

這個問題經常有讀者問,幾年前回答過,當時筆者大膽預期,細價樓的投資價值比較高,將會跑贏大市。

後來政府不斷為樓市「加辣」,令無論是用家還是投資者,都會選擇買細價樓zd12015年樓價瘋癲,部分二、三線屋苑的細價樓溢價太高,當然不值得買。然而,今年細價樓已有明顯調整,呎價與大單位已經非常接近了,是時候翻叮。

三房單位供應少,惟不代表升值潛力大。幾年前筆者亦聽過不少專家這樣說,由於三房或以上大單位的供應量少,所以升值潛力大,似乎理所當然的供求理論,過去幾年在現實世界中崩潰,升幅遠不及細價樓。

最主要的原因是政府不斷收緊按揭,令購買三房或以上大單位的成本以幾何級數上升,正如身邊很多朋友說:「鬼唔知三房供應少咩?買得起先得㗎!」

如果想三房大單位升值,最重要是政府「減辣」,放寬按揭,重啟換樓鏈。讓現時手持細單位的市民,賣樓後有足夠的能力購買三房或以上的大單位。問題是政府是否有「減辣」條件呢?

看看之前幾個月的情況,樓價急跌逾一成,部分高溢價的細價樓屋苑,個別單位下跌近100萬元。然而,發展局局長陳茂波仍然堅持政府現沒有「減辣」條件。即使下任特首上場,亦未必夠膽貿然「減辣」,並放寬按揭。萬一樓價因而又再急升,政府上下如何面對數以百萬計的基層市民?

即使政府放寬按揭,重啟換樓鏈,亦不能保證三房或以上的大單位升值潛力會更高,其中一個重要原因是社會結構的轉變。

幾十年前的舊樓、唐樓都有很多大面積的單位,因為當時的社會主流是大家庭、子女多,甚至三代同堂,當然需要更大的居住面積。然而,今時今日,不少年輕人還未讀完書,就嚷著要搬出來過獨立生活了。

還有不少到適婚年齡的中年男女,揀不到理想對象,就情願不結婚,過優質的單身生活。因此現時的細價樓,尤其是新入伙的樓盤,開放式、一房單位的租金有價有市。

以前子女年紀漸大,需要一間細樓換一間大樓,現在當子女年紀漸長,需要的是一間細樓換兩間細房。

最後,聽見很多個案,不少父母情願價錢貴一點,都會幫子女付首期,在附近買多一個細單位,讓子女有獨立空間的同時,又可以跟父母保持緊密關係。

從投資角度出發,可考慮兩房單位,進可攻退可守。如果可以買到一些單位,可以由兩房變做兩房半或三房,更值得留意。

文:1% Anthony這個問題經常有讀者問,幾年前回答過,當時筆者大膽預期,細價樓的投資價值比較高,將會跑贏大市。後來政府不斷為樓市「加辣」,令無論是用家還是投資者,都會選擇買細價樓。2015年樓價瘋癲,部分二、三線屋苑的細價樓溢價太高,當然不值得買。

然而,今年細價樓已有明顯調整,呎價與大單位已經非常接近了,是時候翻叮。三房單位供應少,惟不代表升值潛力大。幾年前筆者亦聽過不少專家這樣說,由於三房或以上大單位的供應量少,所以升值潛力大,似乎理所當然的供求理論,過去幾年在現實世界中崩潰,升幅遠不及細價樓。

最主要的原因是政府不斷收緊按揭,令購買三房或以上大單位的成本以幾何級數上升,正如身邊很多朋友說:「鬼唔知三房供應少咩?買得起先得㗎!」

如果想三房大單位升值,最重要是政府「減辣」,放寬按揭,重啟換樓鏈。讓現時手持細單位的市民,賣樓後有足夠的能力購買三房或以上的大單位。問題是政府是否有「減辣」條件呢?

看看之前幾個月的情況,樓價急跌逾一成,部分高溢價的細價樓屋苑,個別單位下跌近100萬元。然而,發展局局長陳茂波仍然堅持政府現沒有「減辣」條件。即使下任特首上場,亦未必夠膽貿然「減辣」,並放寬按揭。

萬一樓價因而又再急升,政府上下如何面對數以百萬計的基層市民?即使政府放寬按揭,重啟換樓鏈,亦不能保證三房或以上的大單位升值潛力會更高,其中一個重要原因是社會結構的轉變。

幾十年前的舊樓、唐樓都有很多大面積的單位,因為當時的社會主流是大家庭、子女多,甚至三代同堂,當然需要更大的居住面積。然而,今時今日,不少年輕人還未讀完書,就嚷著要搬出來過獨立生活了。

還有不少到適婚年齡的中年男女,揀不到理想對象,就情願不結婚,過優質的單身生活。因此現時的細價樓,尤其是新入伙的樓盤,開放式、一房單位的租金有價有市。

以前子女年紀漸大,需要一間細樓換一間大樓,現在當子女年紀漸長,需要的是一間細樓換兩間細房。最後,聽見很多個案,不少父母情願價錢貴一點,都會幫子女付首期,在附近買多一個細單位,讓子女有獨立空間的同時,又可以跟父母保持緊密關係。

從投資角度出發,可考慮兩房單位,進可攻退可守。如果可以買到一些單位,可以由兩房變做兩房半或三房,更值得留意。

筆者是1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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