單幢樓的估價技巧

單幢樓的估價技巧

Anthony Sir:

你好!看過你很多篇文章,有很多不同的見解及實戰技巧,獲益良多。

當中有一篇文章講到估價,在樓市上升時,大型屋苑因為成交量高,估價亦升得比較快,甚至會超越合理成交價;相反,很多位置靚、質素高的市區小屋苑或單幢樓,因為成交少,估價升得比較慢,未能反映真正價值。

最近我看中一個類似的單位,位置超靚,租值又高,就在最近賣到呎價20,000元的旺角新盤附近,該單位每平方呎才12,000至13,000元,折讓高達40%。

不過,仍然估價不足,只估到呎價11,000元,太不合理。朋友居住的新界二線大型屋苑,估值低近兩成,估價介乎14,000至15,000元,好明顯是低水筍盤,請問我應該如何處理呢?

讀者Jack

文:1% AnthonyAnthony Sir:

你好!看過你很多篇文章,有很多不同的見解及實戰技巧,獲益良多。

當中有一篇文章講到估價,在樓市上升時,大型屋苑因為成交量高,估價亦升得比較快,甚至會超越合理成交價;相反,很多位置靚、質素高的市區小屋苑或單幢樓,因為成交少,估價升得比較慢,未能反映真正價值。

最近我看中一個類似的單位,位置超靚,租值又高,就在最近賣到呎價20,000元的旺角新盤附近,該單位每平方呎才12,000至13,000元,折讓高達40%。不過,仍然估價不足,只估到呎價11,000元,太不合理。

朋友居住的新界二線大型屋苑,估值低近兩成,估價介乎14,000至15,000元,好明顯是低水筍盤,請問我應該如何處理呢?

讀者Jack

首先,是問價的技巧。

舉例,你睇中一層樓,分析過位置、質素、租值等因素後,覺得最少值480萬元,業主收實450萬元,明顯有著數。

然而,因為這幢單幢樓質素高,業主很少放盤,成交比較少,讀者擔心估價有機會偏低,於是先到銀行或中介公司估價,讀者會怎樣問?

要明白,香港不是只有一間估價行。每間估價行都有自己的風格,有些比較保守,估值會偏低;有些比較進取,估值會偏高。即使同一間估價行,不同的職員,都會有不同的判斷。

記得去年樓市高峰期,筆者曾睇過一個尖沙咀的特色單位,實用面積約260平方呎,連平台約300平方呎,問了幾間銀行,最低估360萬元;最高估460萬元,相差竟高達100萬元,最後被資深炒家以380萬元搶走。

一般問價: 「請問這個單位估價幾多?」

估價回覆: 「估400萬元。」

這個表達方法,沒有表明你的意向,因此銀行或中介公司,就會在沒有任何取向的情況下,根據既定程序及現有資料進行評估,隨機抽樣問一間估價行,然後給你回覆。

正如前文所說,如果過往成交比較少,估值就有機會偏低。

高手問價: 「請問這個單位480萬元到唔到價?」

估價回覆: 「最高估到450萬元。」

高手再問: 「唔係喎,呢個單位位置靚、質素高,應該唔止值呢個價喎,我真係好想買呢個單位,有無可能估高啲?」

估價回覆: 「我幫你問問。」

是的,技巧就是要預設一個比較高的價錢,問是否到價。

這個表達方法,表明了你的意向,為求可以幫到你,亦可以做成這單生意,銀行或中介公司,就會嘗試幫你問多一、兩間估價行,甚至會多問幾句,嘗試幫你爭取一個較高的估值。

其次,要留意市場情況,以及做好資金準備。

在樓市上升週期,估價會慢慢上升,例如這些被低估的筍盤,一旦被發現,多幾宗成交,估價就會急升,到時業主就會反價。

所以,在上升週期之初,值博率較高;相反,如果在下跌週期,估價有機會下跌,就不值博了。

同時要預備多些少資金,萬一成交時估值仍未到,要補上多些少首期,也可以從容面對。

文:1% Anthony首先,是問價的技巧。舉例,你睇中一層樓,分析過位置、質素、租值等因素後,覺得最少值480萬元,業主收實450萬元,明顯有著數。

然而,因為這幢單幢樓質素高,業主很少放盤,成交比較少,讀者擔心估價有機會偏低,於是先到銀行或中介公司估價,讀者會怎樣問?

要明白,香港不是只有一間估價行。每間估價行都有自己的風格,有些比較保守,估值會偏低;有些比較進取,估值會偏高。即使同一間估價行,不同的職員,都會有不同的判斷。

記得去年樓市高峰期,筆者曾睇過一個尖沙咀的特色單位,實用面積約260平方呎,連平台約300平方呎,問了幾間銀行,最低估360萬元;最高估460萬元,相差竟高達100萬元,最後被資深炒家以380萬元搶走。

一般問價: 「請問這個單位估價幾多?」

估價回覆: 「估400萬元。」

這個表達方法,沒有表明你的意向,因此銀行或中介公司,就會在沒有任何取向的情況下,根據既定程序及現有資料進行評估,隨機抽樣問一間估價行,然後給你回覆。

正如前文所說,如果過往成交比較少,估值就有機會偏低。

高手問價: 「請問這個單位480萬元到唔到價?」

估價回覆: 「最高估到450萬元。」

高手再問: 「唔係喎,呢個單位位置靚、質素高,應該唔止值呢個價喎,我真係好想買呢個單位,有無可能估高啲?」

估價回覆: 「我幫你問問。」

是的,技巧就是要預設一個比較高的價錢,問是否到價。這個表達方法,表明了你的意向,為求可以幫到你,亦可以做成這單生意,銀行或中介公司,就會嘗試幫你問多一、兩間估價行,甚至會多問幾句,嘗試幫你爭取一個較高的估值。

其次,要留意市場情況,以及做好資金準備。在樓市上升週期,估價會慢慢上升,例如這些被低估的筍盤,一旦被發現,多幾宗成交,估價就會急升,到時業主就會反價。所以,在上升週期之初,值博率較高;相反,如果在下跌週期,估價有機會下跌,就不值博了。

同時要預備多些少資金,萬一成交時估值仍未到,要補上多些少首期,也可以從容面對。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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