包租公黃金年代已過

包租公黃金年代已過

Anthony Sir:

你好,最近我看了很多有關房地產的書,也參加過一些講座,聽前輩分享,很羡慕他們有很多物業收租,財務自由。然而,做包租公在今時今日似乎很困難,因為政府按揭收得很緊。

我計過自己條數,兩個細單位已爆額,計埋老婆都係買多間,但是只有兩、三個細單位,又怎能財務自由呢?前面的路該怎麼走?

讀者阿珊

文:1% Anthony今時今日借按揭,確實比以前困難得多!金融海嘯後,百廢待興,樓價亦跌入低谷。當時買樓非常容易,先講首期,由於最多可以借95%按揭,首期只需要付5%。

2010年筆者進軍沙田第一城、河畔花園、金獅花園等大型屋苑,當時一個兩房的細單位,約介乎120至150萬元就有交易,不少年青戰友借到盡,60,000至70,000元首期就成功上車,到今天都已獲利數以百萬元計了。

再講利率,當時按揭利率低見香港銀行同業拆息(H)+0.65%,實際供款利率不到1%,借100萬元,每月供款只需逾3,000元;利息逾800元。

要跳出傳統框框

不過,最重要的,還是借按揭的容易程度。當時沒有正面信貸資料庫,也沒有甚麼壓力測試,只要銀行覺得你有能力還錢,例如租金收入高於供款,很容易就批出按揭。

再加上可用公司名義購買物業,一個投資者只要熟悉按揭借貸的遊戲規則,要借錢買多個單位,難度不大。今時今日一般打工仔,如果借到第三、四個單位仍然未爆額,已經很本事了。

以前有不少前輩,就是透過買樓、收租、升值、加按、再買樓不斷循環,一個一個單位儲起來,到你有十個、八個單位收租,基本上已財務自由,生活質素亦相當不錯。

然而,到了今天,這條方程式似乎已不太work,為甚麼呢?因為要做成功的包租公,前提是要可不斷加按、再買樓。如果買到第二、三間已爆額,過不了壓力測試,扣除一間自住,只得一、兩層樓收租,收得幾多?可以靠收租過活嗎?可以財務自由嗎?

一本通書不能睇到老,小投資者累積財富要透過買賣。很多早幾年買樓的朋友,由於入貨價平;加上按揭利率低,正現金流很強,很多時候都會捨不得賣樓。

問題是如果不賣樓,既難以加按,又不能釋放自己的名額,代價是難以一間變兩間、兩間變三間,原地踏步。

擴闊視野!物業市場還有非住宅、還有內地樓等。正如前文所說,一般打工仔,買到第二、三間就已經爆額了,就算賣樓賺到錢又如何?如果有心要投資物業,今時今日要跳出框框,物業市場很大,住宅只是其中很小的一環。

當發現自己爆額,可將部分資金調動到其他戰場,其中一個市場是非住宅,例如工商舖車位等。另一個市場是外地,當中又以內地樓爆炸力最強,有留意新聞都知,深圳及各大城市的物業,過去幾年升幅遠遠拋離香港。

去年筆者買入的珠海單位,還未入伙賬面呎價已升近倍最重要是部分地區、物業還可以借到按揭,發揮槓桿效應。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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