十厘回報的迷思

十厘回報的迷思

Anthony Sir:

你好,本人在深水埗有一個物業,是有電梯的舊洋樓,單位在10樓,樓層及景觀不俗,最近有買家出價350萬元洽購。

單位是6年前本人以約100萬元買入,多年來一直都是出租,每個月收租約10,000元,租金回報逾10厘;加上供樓利息為香港銀行同業拆息(H)+0.7%,所以更加不捨得出售。單位將來如果被收購,可能會有額外有大筆賠償,應不應該賣呢?

讀者陳先生

文:1% AnthonyAnthony Sir:

你好,本人在深水埗有一個物業,是有電梯的舊洋樓,單位在10樓,樓層及景觀不俗,最近有買家出價350萬元洽購。

單位是6年前本人以約100萬元買入,多年來一直都是出租,每個月收租約10,000元,租金回報逾10厘;加上供樓利息為香港銀行同業拆息(H)+0.7%,所以更加不捨得出售。單位將來如果被收購,可能會有額外有大筆賠償,應不應該賣呢?

讀者陳先生

租金回報應該用買入價計算嗎?

讀者說捨不得賣這個單位,其中一個原因是租金回報超過10厘。

租金回報的計算方法的確是「每年租金收入 / 樓價」,每月收租10,000元,每年租金收入12萬元,單位買入價約100萬元。因此租金回報就是12萬元/100萬元=12厘,的確非常吸引,問題是應該用當年買入價計算嗎?

最近筆者在網上重溫30年前,沙田第一城入伙時的廣告,當年一個單位的樓價不到30萬元,如果一手買入持貨到現在,每月租金11,000元計算,租金回報豈不是超過40厘?

筆者又有前輩,40年前在油尖旺區買入一個單位,一手住到現在,單位面積約逾400平方呎,當時買入價不用10萬元,現時單位市值租金約15,000元,租金回報率超過180厘?如果純粹以此作評估,豈非一輩子不應該賣?

評估物業是否該賣,不應以買入價評估,要以現市值評估。

物業有買家願意出價350萬元洽購,如果以這個價錢計算,租金回報僅3.4厘,以一幢市區的舊樓來說,算是比較低了。換句話說,買家提出的這個價錢算是不錯,值得考慮。

另一個讀者捨不得賣的原因是,期望有人收購物業。

單位位處10樓,是有電梯的多層洋樓,雖然樓齡比較舊,然而因為伙數不少,要集齊業權並不容易。

加上從初步數據看,物業地積比率即使未用盡,都已經用得七七八八,發展商收購這幢大廈的潛在利潤似乎並不高,被收購機會並不高。

現在單位樓齡已經超過40年,到有發展商提出收購可能已經超過60年,就算賠償又會賠幾多呢?值得等嗎?

低利息供樓確實吸引,是否值得放棄視乎資金有沒有出路。

單位的供樓利率,幾乎是史上最低,現在最低亦要H+1.35%,比讀者的H+0.7%都要高出一大截,如果賣樓套現之後,再買新的物業,供樓就會貴一截。

如果尚未想到套現之後資金的用途,一動不如一靜。

如果讀者已經為資金想好出路,而且回報遠超過不到2厘的按揭利率,那就值得去做,否則不如先按兵不動了。

筆者與不少戰友們近年將部分住宅套現的資金,轉投內房與工商舖物業,回報遠超供樓利率,所以一早就已經賣樓或者加按套現。

文:1% Anthony租金回報應該用買入價計算嗎?

讀者說捨不得賣這個單位,其中一個原因是租金回報超過10厘。租金回報的計算方法的確是「每年租金收入 / 樓價」,每月收租10,000元,每年租金收入12萬元,單位買入價約100萬元。因此租金回報就是12萬元/100萬元=12厘,的確非常吸引,問題是應該用當年買入價計算嗎?

最近筆者在網上重溫30年前,沙田第一城入伙時的廣告,當年一個單位的樓價不到30萬元,如果一手買入持貨到現在,每月租金11,000元計算,租金回報豈不是超過40厘?

筆者又有前輩,40年前在油尖旺區買入一個單位,一手住到現在,單位面積約逾400平方呎,當時買入價不用10萬元,現時單位市值租金約15,000元,租金回報率超過180厘?如果純粹以此作評估,豈非一輩子不應該賣?評估物業是否該賣,不應以買入價評估,要以現市值評估。

物業有買家願意出價350萬元洽購,如果以這個價錢計算,租金回報僅3.4厘,以一幢市區的舊樓來說,算是比較低了。換句話說,買家提出的這個價錢算是不錯,值得考慮。

另一個讀者捨不得賣的原因是,期望有人收購物業。單位位處10樓,是有電梯的多層洋樓,雖然樓齡比較舊,然而因為伙數不少,要集齊業權並不容易。加上從初步數據看,物業地積比率即使未用盡,都已經用得七七八八,發展商收購這幢大廈的潛在利潤似乎並不高,被收購機會並不高。

現在單位樓齡已經超過40年,到有發展商提出收購可能已經超過60年,就算賠償又會賠幾多呢?值得等嗎?低利息供樓確實吸引,是否值得放棄視乎資金有沒有出路。

單位的供樓利率,幾乎是史上最低,現在最低亦要H+1.35%,比讀者的H+0.7%都要高出一大截,如果賣樓套現之後,再買新的物業,供樓就會貴一截。如果尚未想到套現之後資金的用途,一動不如一靜。

如果讀者已經為資金想好出路,而且回報遠超過不到2厘的按揭利率,那就值得去做,否則不如先按兵不動了。筆者與不少戰友們近年將部分住宅套現的資金,轉投內房與工商舖物業,回報遠超供樓利率,所以一早就已經賣樓或者加按套現。

1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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