升市換樓技巧

升市換樓技巧

Anthony Sir:

你好,剛開始看你的文章,決心努力學習,希望先上車,幾年後再換樓。聽你說新手上車,第一個單位是踏腳石,將來還要換樓。

如果我自己層樓樓價升,照計其他樓都會升,結果都是不夠錢換樓,當中有甚麼技巧呢?

讀者Dee Ng

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir:

你好,剛開始看你的文章,決心努力學習,希望先上車,幾年後再換樓。聽你說新手上車,第一個單位是踏腳石,將來還要換樓。

如果我自己層樓樓價升,照計其他樓都會升,結果都是不夠錢換樓,當中有甚麼技巧呢?

讀者Dee Ng

當自己層樓樓價升,其他樓都會升?

很多年青朋友都問過我這個問題。是的,在樓市上升週期,整體樓價都會上升,然而這就代表追不到樓價,就不能換樓嗎?

讀者計少一個環節,樓價與首期的關係。樓價升值的部分,是全數落袋,然而買樓,只需要付首期,這就是為甚麼即使樓價同步升值,仍然可以換樓。

舉例一個自住單位,幾年前以300萬元買入,300平方呎的兩房單位,幾年間樓價升逾30%,現時值400萬元。

假如單位當日借90%按揭,即是欠銀行270萬元;400萬元賣出,減欠銀行的270萬元,實收130萬元。

換樓目標是一個450平方呎可以間三房的單位,當年賣450萬元,幾年間同樣升30%,現時市值585萬元。

樓價超過400萬元,最高只能借80%按揭,首期即是117萬元;由於賣樓取回約130萬元,不但夠付首期,還夠錢簡單裝修。

當然有幾個前提:

第一,你有足夠的入息,通過壓力測試。

第二,留意按揭門檻,例如若樓價高於600萬元,就不能借到80%,例如800萬元的物業,只能借60%,那就失預算了。

剛才只是簡單的計算,假設所有物業都有同樣的升幅,事實上,不同物業的價格,不同時候,升幅、跌幅都會有所不同。

過去幾年,政府不斷推出「辣招」、收緊按揭,細價樓樓價遠遠跑贏大市。

上述自住單位當年300萬元買入,升逾30%,現時市值400萬元;換樓目標當年賣450萬元的單位,可能只升20%,現時市值540萬元,換樓更鬆動。

除了政策的因素外,揀樓亦影響購買力。

如果揀中樓價爆升的地區、樓盤,例如一些基數比較低的地區,例如屯門、元朗等,近年都跑贏大市。

如果喜歡市區樓,又例如港島西線、何文田站週邊物業等,由於有地鐵效應,樓價升幅都比其他地區高,購買力就更強。

未來甚麼地區、甚麼物業會跑贏?就得再做功課。

不同時間,不同政策,就有不同新星出現,過去跑贏的地區,可能價格已經反映了利好因素,不代表將來會繼續跑贏。

想尋寶?很多因素配合,一方面要勤力,多睇樓、多做功課。

另方面,要培養分析能力、眼光,要磨練議價、增值技巧,往後再詳談。

文:1% Anthony

1%投資培訓中心課程總監當自己層樓樓價升,其他樓都會升?

很多年青朋友都問過我這個問題。是的,在樓市上升週期,整體樓價都會上升,然而這就代表追不到樓價,就不能換樓嗎?

讀者計少一個環節,樓價與首期的關係。樓價升值的部分,是全數落袋,然而買樓,只需要付首期,這就是為甚麼即使樓價同步升值,仍然可以換樓。

舉例一個自住單位,幾年前以300萬元買入,300平方呎的兩房單位,幾年間樓價升逾30%,現時值400萬元。假如單位當日借90%按揭,即是欠銀行270萬元;400萬元賣出,減欠銀行的270萬元,實收130萬元。

換樓目標是一個450平方呎可以間三房的單位,當年賣450萬元,幾年間同樣升30%,現時市值585萬元。樓價超過400萬元,最高只能借80%按揭,首期即是117萬元;由於賣樓取回約130萬元,不但夠付首期,還夠錢簡單裝修。

當然有幾個前提:

第一,你有足夠的入息,通過壓力測試。

第二,留意按揭門檻,例如若樓價高於600萬元,就不能借到80%,例如800萬元的物業,只能借60%,那就失預算了。

剛才只是簡單的計算,假設所有物業都有同樣的升幅,事實上,不同物業的價格,不同時候,升幅、跌幅都會有所不同。過去幾年,政府不斷推出「辣招」、收緊按揭,細價樓樓價遠遠跑贏大市。

上述自住單位當年300萬元買入,升逾30%,現時市值400萬元;換樓目標當年賣450萬元的單位,可能只升20%,現時市值540萬元,換樓更鬆動。

除了政策的因素外,揀樓亦影響購買力。如果揀中樓價爆升的地區、樓盤,例如一些基數比較低的地區,例如屯門、元朗等,近年都跑贏大市。

如果喜歡市區樓,又例如港島西線、何文田站週邊物業等,由於有地鐵效應,樓價升幅都比其他地區高,購買力就更強。

未來甚麼地區、甚麼物業會跑贏?就得再做功課。不同時間,不同政策,就有不同新星出現,過去跑贏的地區,可能價格已經反映了利好因素,不代表將來會繼續跑贏。

想尋寶?很多因素配合,一方面要勤力,多睇樓、多做功課。另方面,要培養分析能力、眼光,要磨練議價、增值技巧,往後再詳談。

作者教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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