拆解林鄭新房策  首置上車盤有冇用?

拆解林鄭新房策 首置上車盤有冇用?

林鄭首談首置上車盤,不過網友好似冇乜信心喎!
網友A:「香港根本就唔夠土地,話起就起咩?」

筆者: 「其實香港有好多土地可以開發架。」
網友B:「講得嚟都蚊瞓,幾時可以攞出嚟賣?三年?五年?」
筆者: 「可以賣樓花嘛,況且樓價講預期,預期供應多就會回。」
網友C:「聽住先啦,最後咪又好似港人港地咁,炒貴晒!」
筆者: 「所以政府定價都係好事。」
網友D:「浪費土地,有乜理由咁平賣,個個等抽獎。」
筆者: 「希望唔好好似二手公屋居屋咁炒貴晒。」
網友E:「當年梁振英都好多大計,最後咪得啖笑!」
筆者: 「林鄭對於土地使用又真係有啲見地,拭目以待啦。」
從網友的回應,可以見到年青人很灰…

過去一年多,樓價大幅反彈。過去幾個月,樓價不斷創新高,令到很多年青人覺得樓價是不可能下跌的,無論政府做甚麼,無論市場發生甚麼事,如果沒有父幹母幹,不可能買樓過好日子。其實這個想法很危險,從個人角度看,失去了鬥心,從市場角度看,情緒過份樂觀,都不是好現象,怎麼可能永遠只升不跌?

對於林鄭的大計,有幾個大方向筆者是支持的…
當然每項政策落實的時候,都會遇到不少困難、阻力,但最少在理念上,林鄭在房屋、土地用途等思維,確實比以往有進步,循這幾個方向想,樓市降溫,樓價適當調整,不是沒可能的事。
首先,資助房屋的定價,不跟隨市價。

這點是很重要的,最少政府搶回價錢上的部份主動權!

試想想…你睇了一個九龍區上車盤,30年單幢樓,呎價$1.4萬。
是平是貴?…附近的二手樓,個個業主開價都差不多,有些業主更亂叫,叫到$1.5萬、$1.6萬。再看看附近的新盤,開則夠細大晒,納米單位呎價高見$2萬。結論是…貴!但不算不合理。身邊代理及朋友不斷唬嚇:「宜家唔買將來仲貴!」你就會想:「反正都冇可能會跌,與其租樓不如供樓,貴啲都頂硬上啦!」於是就創新高!

又試想想…旁邊有個地盤,首置上車盤,呎價$6,000!
你就會發現:「嘩!隔離新樓$6,000,你賣$1.4萬?當我傻瓜?」

如果你符合資格,或會放棄高追,抽籤博一博。即使你不符資格,最少覺得咁貴好唔抵,會冷靜下來,落力啲講價。如果你是業主,知道買家少咗,或會鬆一鬆手,就算唔劈價,最少唔會亂反價。

現在的市場價,發展商話晒事!
好像開甚麼價,小市民都焗買,因為二手市場冇盤,因為有高成數按揭,尤其是貨量比較少的市區單幢盤,即使幾乎沒有配套設施,只要開則夠細,總價夠低,呎價都可以賣到$2萬。
唔跟市價…可能更難抽、更難排,最少可以在訂價上爭取主導。
其次,土地供應,林鄭說香港不是沒土地,只是沒共識。
一矢中的!大家有眼見,其實香港有很多土地。

根據明報陸振球先生《香港土地不足是「偽命題」》一文,香港尚欠1,200公頃土地,即是幾多?1公頃等於1萬平方米,而1公里等於100萬平方米,香港有2,754平方公里,1,200公頃土地,其實只是香港面積的0.5%!點會冇?為甚麼不可以在維港以外的海域填海?大嶼山向西、將軍澳以東…向外拓展,有甚麼影響?我們不是靠移山填海長大的嗎?

林鄭又問,為甚麼不可以開發郊野公園邊陲土地?
根據施永青先生《香港應增撥住宅用地》一文,香港已發展並用作住宅用途的只有4%,郊野公園及綠化地佔總面積67%,只要在邊陲地帶稍為開發丁點,居住環境已經可以大大改善!記得有位環保人士接受訪問說:「一呎都不能少!」非常有霸氣,就由得下一代沒房住吧!通常講到呢度,反對者會高呼:「好多荒廢土地、棕地,點解唔用咗先?」就好似你亂泊車被抄牌,你質問阿蛇:「隔離街都有好多人亂泊,點解唔抄佢先?」不是不開發,而是同步進行而已。

如果首置上車盤、居屋等供應大增,樓價將有機會降溫。
如果可以配合適當放寬辣招,鼓勵更多業主賣樓,相信效果更大。
不過講到尾都要政府有決心先得…

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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