長沙灣600呎42年舊樓 開價$650萬 點解冇人去睇樓

長沙灣600呎42年舊樓 開價$650萬 點解冇人去睇樓

Anthony Sir : 你好,最近樓價指數仍不斷創新高,但唔知點解,我有個單位放咗幾個月都賣唔出,點解呢? 我個單位在長沙灣,42年樓齡,600平方呎,叫價650萬元,照計都唔係好貴啫,點解連睇都有人睇嘅?我應該點做呢? 讀者Ringo

文:1%Anthony

無論是中原城市領先指數,還是差餉物業估價署數據,皆經常聽見樓價創新高。 聽到大家都麻木,傳媒也開始懶得報導。 做業主的,當然希望可以賣個好價錢,創新高。

事實上所謂創新高,只是假象而已! 現時樓市成交非常非常少,極少量的高價成交,已可以將屋苑樓價推上去,所謂樓價指數的參考價值實在不高。 多做多錯的政府去年年底推出第二套房15%印花稅,令大部分手持超過一個物業的業主,都覺得賣咗買唔番,於是就不賣。

另一方面,樓價與市民的購買能力脫節,除非有發展商的高成數按揭,不然要買一層二手樓,做六成、五成按揭,談何容易?於是二手成交冰封。 很多所謂創新高,其實是個別唔知價、無所謂的買家追價。 難聽點說,就是業主在扑傻瓜,看看有沒有買家上釣,明明市價350萬元,就叫高至400萬元。然後各路代理就會拿着這幾個高價成交,來跟買家吹噓。

可能有東九龍的代理跟你說:「牛頭角40年樓最近平方呎價都成到18,000元啦,淘大花園平均呎價賣16,000元好抵啦。」 其實只是個別匪夷所思的高價成交,又或者個別業主成功扑傻瓜,就成為指標。 業主看見這樣的成交,自然心雄,沒想到傻瓜其實不多。 於是很多業主的放盤,放了一個月、兩個月仍乏人問津,尤其是高成數按揭門檻以上的,確實不易賣。 長沙灣逾40年樓齡的大單位,售價逾600萬元,並非現時市場主流,首置上車客情願住細啲住遠啲都想住新啲,投資客受制於15%辣稅唔買,故賣樓確實有點困難。 如果是投資者,有其他更好的投資選擇,應該加緊出貨。

當然開價亦要現實一點,稍為賣平少少。同時又要積極放盤,多放幾家代理行,不時與他們溝通,鼓勵他們幫手出貨。 筆者今年賣了六個單位,受惠上半年氣氛;加上一些出貨技巧,幾乎全部都以創新高價售出,不過高峰期已過,現在氣氛沒有那麼熾熱,想賣就要快! 尤其是樓齡已超過40年的物業,如果這一個升浪賣不到,等到下個升浪又再老幾年,又要被壓價了,早賣早享受!

筆者建議可以先將單位放租,一面連租約賣,不過不要期望太高,做好心理準備可能要持貨多幾年。 當然亦要兩手準備,萬一賣不出,就要準備加按,趁現在樓價高企,估價估得高,出租借五成,自住借六成,600萬元以下,自用可以借盡八成,套現做其他投資。 當然投資要衡量風險,筆者喜歡投資內地樓、工廈,無論是投入資本、賺錢,都已超過一般住宅。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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