月入$45,000夫婦擁三層樓 想套現錢搵錢 點先最賺

月入$45,000夫婦擁三層樓 想套現錢搵錢 點先最賺

諗sir︰
本人35歲,是普通上班族,月薪30,000元;丈夫36歲,月薪15,000元。

家庭成員共五人,包括丈夫、兒子、本人母親及妹妹。
2008年第一次和家人聯名買樓,2010年和丈夫結緍後,由200呎單位買入買出,買賣了數次。
現手持包括九龍東兩房單位,以本人名造按揭,現值580萬元,尚有290萬元貸款,自住用。
九龍東一房單位,以先生名敍造按揭,現值460萬元,尚有210萬元貸款,現以每月11,000元出租。
九龍東兩房單位,以妹妹名敍造按揭,現值530萬元,尚有210萬元貸款,現由母親及妹妺自住。
由於小孩關係,原本想賣樓搬去校網較好的地區及較大單位,但現在有新想法。
計劃將手上三個九龍東單位用無變有法門,借盡八成。然後三個單位出租,估計每月租金收入42,000元;再租一個黃埔四房單位一家人住,租金約30,000元。

借盡八成後應可以貸出546萬元,打算再買一層約300萬元舊樓,照畀雙倍印花稅(DSD),或做套房。
其餘金額,打算再投資債基或直債。
本人希望早日財務自由,多點時間陪家人小朋友。
請問諗sir,這個想法可行嗎?家庭資產布局正確嗎?感謝!
買樓003學生上

用盡家人名及借貸力買樓,是良好家庭理財意識。
讀者用盡丈夫、母親、妹妹各單名持一間樓,而自住樓就自己單名持有,這樣可避開買家印花稅及造足八、九成上會,令買樓首期大大減少。

自己財力不夠 可選擇同人夾份

明白市面上有些人用公司名義叫你買本地樓或海外樓,又或agent同你講海外200萬元樓,佢出30%同你一齊買,筆者想指出上述都很有機會是「花招」。

若覺得有香港單位值得購入,其實只需簡單訂立分權共有之契約。
例如四個「師奶」每人25%,咁就已經可以好「均真」咁完成交易。
不過,香港樓就應無經紀撩你夾份買,因為咁做構成利益衝突,觸及《代理操守準則》。
讀者想法,一是利用一拆二按爆去令自己手上現金增多;二是自己安排文件,在人工不升下令借貸力上升,免除搵會計師做的高費用,對日後置業更有信心。
惟筆者認為不要急於在貸出546萬元後,即買多一間舊樓收租,因讀者手上樓夠多,樓市再升佢重有得happy。
如樓市跌,揸500幾萬元在手,先可減低負資產被call loan要補錢之風險,再而得樓市跌得20%至30%後,睇定定用平價落注未遲。

理財應一個家庭咁睇

相反,如讀者未有樓在手就無條件等,應平平地買間細樓租畀人又好、自住亦可。
同意理財應一個家庭咁睇,因為香港物價及樓價,已高得不是一個人可負擔。
學懂怎樣和直系親屬聯手遊走股市、樓市,一定好過單拖應對。
讀者套現546萬元,可運用收息101之債基疊增之法收息,收年息20厘去等市跌。

當佢只投一半,280萬元一年收息達56萬元,即一個月有48,000元,儲兩年已夠首期再搵人名買樓。
債基風險,低於股票之一半,此為計算波幅及標準差後之結果。
另若讀者家人對股票有興趣,可找兩人作研究,在家庭資金內抽幾十萬元來買股。

始終股市有其好處,但做法必定是選對時機唔長坐;否則,令個人資金長時期曝露於市場,風險唔值得。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。