500呎舊樓做共居 租金收多30%

500呎舊樓做共居 租金收多30%

Anthony Sir:

你好,最近見很多人在討論共居,其實跟劏房有甚麼分別?我與家人於尖沙咀區擁有一個500平方呎舊樓單位,樓齡逾40年。家人在討論是否應該做劏房出租、還是試做共居?閣下有何意見?

讀者天明

文:1%Anthony

 

共居與劏房,在住客的角度看,有很大分別。 劏房的裝修很多時候比較簡單,房間較大,多數有獨立洗手間,基本上可以唔理隔離左右,自己顧自己,適合性格比較內向,或者有子女的基層家庭。

 

共居的裝修較型格,房間較細,甚至只有一個床位,但有一個共用空間,甚至有零食售賣機、洗衣機、休閒區等。 租客可跟隔離左右的住客多交流,比較像大學宿舍的生活,受性格較外向的年青人、學生、單身上班族歡迎。

 

從業主、投資者的角度看,均是提高租金回報的方法。技術層面上,劏房的成本比較高,因為要有獨立洗手間,要走喉,工程比較複雜。 共居比較易,基本結構沒有太大變動,廚、廁不必大執位,只是多間房而已,但裝修就要花多點心思。

 

最近有些個案,藍籌屋苑、新式屋苑及豪宅都照樣玩共居。 最轟動的相信是連「東張西望」都有報道的壽山村道豪宅項目,一層面積約1,600平方呎單位,劏分為35個、面積介乎80至100平方呎的套房,月租8,500元;高級房200呎,月租20,000元。 另外間中筆者亦會收到一些代理資料,例如紅磡區的藍籌屋苑也有這種情況。

 

這個趨勢確有蔓延跡象,對投資者來說未嘗不是出路。 一直以來,投資收租,如果想要有高回報,一係買舊樓做劏房;一係買細單位。 買舊樓做劏房,技術要求較高,政府近年亦嚴打違例劏房;加上各項辣招,令到舊樓劏房轉手困難,賺租金;輸升值。

 

細單位近年受惠於辣招,爆升幅度遠遠拋離大單位,如果早幾年買入好幾個單位收租,恭喜你!當年買300萬至400萬元單位,今天資產已逾千萬元,如果現在才追入,確實太貴。 於是有朋友想買一些質素較高,面積較大的單位。

 

但可惜租金回報率相對較低,很多時候3厘都無。做劏房?間屋咁靚,傳統劏房來去水、污水喉周圍走咪搞到間屋七國咁亂? 將來賣又點會值錢呢?於是就產生共居概念,共用廚房、廁所,租金回報提升至逾4厘,將來還原拆幾幅牆就搞定,進可攻,退可守。

 

揀對地方、揀對物業,裝修得宜,租客自然共居,租金自然提升。大集團玩型格、玩概念,小投資者幾個細單位,做唔做到呢?一樣可以。 筆者過往處理過的數十個收租單位,共居概念早就有,例如沙田區單位,早期已有很多內地學生租,一個兩房單位,廳再放多張床,瞓三個。

 

她們跟我說,最慳家的同學每間房都放碌架床,廳再放一張,合共瞓六個人。 後來筆者又揀了一些單位在大學區,例如西環、紅磡區;一些單位在上班區,例如旺角、東九龍等。 其後發現合租的人愈來愈多,於是就專揀一些單位可以由兩房改為三房,最好可以一廁改為兩廁,如果有天台及平台就更正。

 

假設幾個朋友自己挾份租,只要單位規劃、配套得宜,租金可高兩、三成;若代理分開搵租客,甚至可以高四、五成。 讀者的單位在市中心,也有這種潛力。

 

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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