鄉郊地變黃金 4大龍頭地產股買得過?

鄉郊地變黃金 4大龍頭地產股買得過?

上週三(9月6日)特首林鄭月娥提出,在盡量不搶走公屋土地供應的前提下,覓地興建港人首置上車盤。上週三(9月6日)特首林鄭月娥提出,在盡量不搶走公屋土地供應的前提下,覓地興建港人首置上車盤。

 

有消息指,政府願意向持有大量鄉郊土地的發展商提供補地價折扣。換言之,發展商持有鄉郊土地的潛在價值將會被大舉釋放,消息刺激持有4,490萬平方呎農地的恒基地產(00012),9月股價應聲上升11%;另一新界大地主新鴻基地產(00016)同期股價亦升4%。說時遲那時快,恒生地產分類指數創2007年以來高位,故今期「封面故事」火速搜羅香港四大地主的農地名單,務求協助投資者盡快趕上地產股股價起飛的順風車。

 

上週林鄭月娥披露興建港人首置上車盤的鴻圖大計,現時當務之急是搵地。因為政府並不希望港人首置上車盤搶走公營房屋的土地供應,最直截了當的辦法是開發新界農地,順勢釋放發展商持有農地的價值。下文將會全面披露位於粉嶺北、古洞北及洪水橋等多個新發展區的農地儲備及各地產發展商的插旗情況。

 

林鄭月娥表示政府將推出港人首置上車盤,將會針對月入介乎52,001至72,000元的家庭,但有嚴格的轉售限制,包括只能以原價售回政府。 不過,現時最重要任務是覓地興建港人首置上車盤,故林鄭打算利用發展商的土地儲備,以公私合營方式推出該類樓宇。 惟發展商透過投標形式以市價購入土地儲備,相信不會撥作發展港人首置上車盤。

 

退而求其次,林鄭月娥唯有向發展商的農地儲備埋手,政府有機會提供補地價折扣,鼓勵發展商提供部分農地興建港人首置上車盤,餘下農地亦可發展成為私樓。 農地改用途涉及多個程序 其實,農地改成住宅地要經過重重關卡,第一個關卡是規劃。 資深測量師蘇振顯表示,首先要處理規劃問題,如現有規劃不容許轉作住宅,發展商須先申請改變規劃用途。

 

反之,如農地本身已獲准改成住宅地,發展商可直接向地政總署申請補地價。 蘇振顯指出,地政總署會參考同區現時樓價,減去建築成本、發展該幅農地的應計利潤及農地應有的價值,七除八扣後的餘額就是補地價金額。

 

他補充,發展商對未來樓價的預測,決定是否接受地政總署開出的補地價。 倘地政總署開出的補價金額過高,發展商會提出上訴。 如農地要花大量金錢做地基,或附近有斜坡須斥巨資維修,均會推高建築成本,發展商亦可以此為理由要求減低農地補地價。

 

由發展商提出改用途至完成補地價涉及過程漫長,林鄭月娥難以打響透過推出港人首置上車盤作為施政頭炮的如意算盤。 故有報道指出,政府有意推出補地價折扣,但發展商須撥出部分土地興建港人上車盤。 現時包括古洞北及粉嶺北在內的東北新發展區,已改劃成住宅用地。 倘掃除補地價這障礙後,極有可能在區內發展成港人首置上車盤。

 

參考包括古洞北、粉嶺北的新界東北新發展區發展大綱,政府將614公頃土地劃入新發展區。 區內最高地積比率為6倍,最多可興建35層高樓宇, 將會興建60,700個單位,當中資助房屋佔36,600個單位;餘下為私樓。該發展區將會容納17.4萬位居民。 隨著大量人口遷入新發展區,政府不忘改善當地交通。當中重頭戲是政府將會在落馬洲支線新設古洞站。

 

粉嶺北方面,政府計劃興建粉嶺繞道以連接粉嶺北及粉嶺公路,以減低對粉嶺及上水的影響。 翻查區內的發展大綱圖,當中的天平山村一帶的土地將會興建為資助房屋。 而馬屎埔、石湖新村一帶大部分土地將會作興建私樓;餘下土地則用作用興建資助房屋。 古洞北新發展區方面,根據現有規劃,貼近粉嶺公路有一塊土地及在雙魚河沿岸的土地都被劃作私樓。

 

其實古洞北大地主為長實地產(01113),現時在雙魚河沿岸擁有112萬平方呎土地,當中40%可以用作興建私樓(見表)。 長實古洞北稱王 恒地粉嶺北稱霸 相反,恒地在古洞北僅擁有一塊45,000平方呎土地,估計可發展34萬平方呎樓面的項目。 倘長實在古洞北稱王,恒地則在粉嶺北稱霸。

 

因為恒地在區內擁有240萬平方呎的土地,當中80萬平方呎符合原址置換條件。 恒地在當區農地主要位於馬屎埔。若以這些土地的地積比率計算,有機會在當地發展成價值逾400億元的大型項目,難怪近日恒地股價突圍而出。 新地及新世界發展(00017)在當地亦有農地儲備。 不過,新地的農地主要位於天平山村,惟大部分農地被撥作興建資助房屋,估計只能收取政府賠償。

 

恒地既在古洞北、粉嶺北嚴陣以待,亦在洪水橋大舉插旗。參考恒地中期報告,在洪水橋擁有647萬平方呎的農地。 政府規劃洪水橋新發展區,可以興建61,000個單位,當中一半為私營房屋,整區可容納21.8萬人居住。 該發展區預留商業樓面、工業及特殊工業用途樓面,分別有205.5萬及431.2萬平方呎,將會產生15萬個就業機會。 故洪水橋新發展區對外交通配套頗為理想。西鐵線將會在發展區內新設洪水橋站;加上現有天水圍站亦在新發展區內,區內人口往返市區相當便利。

 

新地攻入恒地陣地

洪水橋毗鄰港深西部公路,未來將會連接屯門西繞道及連接市區的策略性公路。屯門西繞道有機會連接屯門至赤鱲角連接路,直通港珠澳大橋。 洪水橋新發展區交通完善,發展商積極在區內布陣。 恒地在區內擁647萬平方呎農地,當中130萬平方呎農地貼近日後的洪水橋車站。

 

另外,集團在天影路及屏廈路一帶擁有農地,而該處被劃作住宅及教育用地。 不過,恒地繼續在區內插旗,有報道指2015年斥資7,778萬元買入區內24個地段農地。 新地亦唔執輸,同年斥資6,108萬元買入26個地段農地(見表)。 事實上,新地在該區密密吸納農地,早於2006年開始著手購入元朗廈村屏廈路、天華路及天影路包圍的地方買入14幅地皮,及至2013年始以9,227萬元正式落實交易。 新地在該區插旗亦不難理解,因為新地在元朗擁有大量項目,早年更投得鄰近洪水橋的濕地公園項目,故集團涉足洪水橋發展變得順理成章。

 

除恒地及新地外,中信股份(00267)現時在日後的洪水橋西鐵站附近擁有54,000平方呎土地,相信亦可以改為住宅用地。 由於洪水橋具有接通深圳、港珠澳大橋的地利,故日後區內發展項目必定此為賣點。 現時最貼近洪水橋新發展區的私人屋苑有豫豐花園、尚城及嘉湖山莊樂湖居。 這三個屋苑現時實呎價分別為10,255、8,737及8,737元,估計新發展區內的新屋苑售價勢必較這些屋苑有明顯溢價。假設發展商順利完成補地價,相關住宅項目利潤將會相當豐厚。

 

政府發展洪水橋新發展區勢在必行,另一邊廂,政府正在研究發展元朗南,作為元朗新市鎮伸延部分,8月政府公布「元朗南建議發展大綱圖」,發展商早已殺入該區。 政府有意以「加強版傳統新市鎮發展模式」發展元朗南,容許業權人在規劃作私人發展的用地作原址換地,當局未有披露具體換地細節,但會參考其他發展區做法。 政府百億收購拓元朗南 9月政府公布100公頃棕地劃入元朗南發展區,以提供土地應付本港中長期房屋需求。

 

元朗南發展區位於元朗新市鎮的南面,大致在元朗公路和公庵路之間。現時有關用地主要用作為露天貯物場、倉庫、鄉郊工業工場。 元朗南將分為五個規劃區發展,預計容納88,000人口及提供約28,500個新增住宅單位,當中61%為公營房屋;39%為私人房屋。政府採用由北向南遞減的階梯式建築高度和發展密度。

 

在元朗新市鎮附近為高密度住宅,劃為「都會生活區」,地積比率最高為5倍; 南面「樂活生活區」的地積比率降至2.4倍。 唐人新村規劃作低密度住宅社區作為「花園城區」, 地積比率為1至1.5倍,以配合現有發展成熟的低密度和低矮住宅發展。 同時,政府會規劃所需的基礎設施,包括公共、商業和社區設施,創造約10,000個就業機會。

 

政府規劃約11公頃用地,並參考洪水橋的先導模式作露天貯物及多層貯物或工場用地;安置現有業者。 該發展區82%為私人土地;其餘18%為政府土地, 大多為道路、排水道、山丘及基礎建設。 換言之,發展區內可作新發展的政府土地有限。政府須斥逾100億元收購私人土地以作發展。

 

另一方面,發展商早已在區內插旗,如恒地在公庵路附近持至少60塊土地。 倘這些土地處於元朗南發展區內的高密度住宅社區,將以最高5倍的地積比率興建住宅。 如這些土地能以優惠折扣補地價,參考同區新盤動輒逾萬元計,包括恒地、新世界在內的發展商可以賺取厚利。

 

現時元朗南並無鐵路直達,但政府有意興建新道路網絡連接元朗新市鎮和洪水橋發展區,與區外連接,或可能加強該區新樓的吸引力。 總括而言,古洞北、粉嶺北及洪水橋這三個發展區快將上馬,而恒地在這三個發展區內擁有土地較多,相信可率先受惠特首林鄭月娥推出的優惠補地價計劃。

 

上文全面交代各個發展區的規劃概況及最新的基建發展,下文將會全面統計發展商的農地儲備,從而搜出全港的四大地主。投資者可對號入座買入心儀的地產股,以坐享農地價值釋放所帶來的升幅。

 

恒地 農地變2,700億元財富

兩年前恒地主席李兆基重申要繼續帶領集團發展,笑言要食埋餬才願意退休。 李兆基發表的食餬論,是希望加速舊樓重建項目進度。其實恒地持有的農地亦快將食餬,隨時可發展成價值成2,700億元的項目。

 

東亞聯豐首席投資總監陳裕雄指出,過去十年地產股與本地樓市脫鈎,普羅投資者的心態是等待樓市上升後,才再於地產股上作部署。 不過,陳裕雄指出,地產股的資產淨值(NAV)將於年底重新計算,NAV將會隨樓價上升而調高,地產股股價可以追回升幅。 雖然加息預期會拖住地產股股價,陳裕雄指出,市場關注地產商持有的農地能否轉換成住宅地。

 

股價未反映農地價值

市場預期,港人首置上車盤及相關釋放農地政策短時間內未必能夠出台。不過,投資者將會不時利用這個借口,將地產股炒上去。故持有較多農地儲備的土地產股可以看高一線。 現時恒地持有4,490萬平方呎的農地,為持有最多農地的地產股。 假設當中的四分之一農地被劃作私人住宅用地,再以保守估計的低密度地積比率2.4倍起樓,相信可發展成面積大至2,694萬平方呎的住宅項目。

 

 

現時新界樓盤實呎價動輒達10,000元,恒地農地項目價值估計近2,700億元,遠高於恒地約2,120億元估值,難怪近日恒地股價大發神威。 值得一提的是,恒地累積農地儲備數十載,故每平方呎的農地成本極低。 倘恒地補地價獲得折扣優惠,必定會加快將農地轉換成住宅地的步伐。

 

除農地發展外,恒地投得美利道停車場地皮,將會發展成摩天大廈,租金收入前景看俏。 另外,恒地持有中華煤氣(00003)超過40%股權,本港業務營業額穩步增長,而內地業務營業額亦錄得雙位數百分點增長。故煤氣有條件每年派發可觀派息。 年初至今恒地股價累升40%,惟現價估值仍頗為便宜。

 

恒地市值約為2,120億元,倘扣除煤氣持股價值855億元,單純反映恒地地產業務市值僅1,265億元。 惟恒地持有的投資物業、存貨的賬面值逾2,354億元。換言之,投資者現價買恒地,相關農地權益猶如免費贈送。 隨著林鄭月娥銳意發展港人上車盤,持有最多農地的恒地應可率先受惠,相信其股價可以升得最高,亦會升得最快。

 

新地 勢斥200億換地

新地在天平山村的農地儲備位處資助房屋用地範圍,相關農地將會被政府收回,有分析形容為新界東北新發展區的大輸家。 所謂塞翁失馬,焉知非福,今年新地加速轉換農地的步伐,務求盡快提升資產週轉率,以提高股東權益回報率(ROE),勢可刺激股價上升。 年初至今,新地鮮有投得土地,唯有加快轉換農地轉成住宅地。

 

今年5月新地斥資65.3億元完成屯門兆康第54區商住項目補地價,可興建286萬平方呎的商住樓面,當中60%為住宅,主要興建中小型單位。 換言之,折合每平方呎地價低至2,290元。 即使加上每平方呎5,000元的建築成本,成本價不足10,000元。 近日資本策略地產(00497)開售位於屯門仁政街及啟發徑交界的新盤城•點,平均呎價為15,000元。 倘若新地兆康項目以此為參考價,亦不難賣個滿堂紅,估計可以輕鬆賺取逾132億元利潤。

 

農地儲備增長最快

另一方面,新地十四鄉項目獲批出建築圖則,將可興建59幢分層住宅及洋房,可發展樓接近480萬平方呎。 新地指出已完成補地價,發展年期長達八年,為未來數年的重頭戲。 市場估計,每平方呎補地價介乎4,000至4,500元, 補地價金額介乎192億至216億元,有機會成交香港史上最昂貴的補地價交易。

 

雖然補地價總額昂貴,但新地可在短時間內添加土地儲備,有利加速資產流轉,股東必定歡迎。 政府有意推出農地補地價折扣的消息,刺激新地股價創年內高位(見圖)。 本週四(14日)新地公布截至6月底止16/17年度全年業績。 期內集團營業額高達782億元,同比減少14.2%;純利達418億元,同比上升28%。

 

是次業績另一亮點是新地的農地儲備,集團收購農地大部分位於新界現有或計劃興建的鐵路沿線,故相關農地轉換成住宅價值甚高。 現時新地持有超過2,800萬平方呎的農地,較去年同期的逾3,000萬平方呎略為下跌。 觀乎2011年至今,新地收購農地態度積極,期內新地農地儲備上升7.6%。 新地補地價態度最積極,故土儲成本甚低,售樓利潤豐厚,相信其股價升勢有餘未盡。

 

新世界 換地推升NAV 34%

截至2016年12月31日止,新世界持有約900萬平方呎土地儲備可作即時發展,其中應佔住宅總樓面面積約500萬平方呎。 同時,作為另一新界農地大地主的新世界,持有合共約1,756萬平方呎農地儲備,當中有近70%位於元朗區,合共約1,211萬平方呎;其次位於粉嶺區,有約229萬平方呎(見圖二)。

 

去年新世界已完成兩項元朗市中心農地用途轉換工作,分別為元朗市段524號及元朗市段527號,地盤面積約55,000平方呎,提供約19.27萬平方呎樓面,預計可提供約400個住宅單位。

 

NAV獲大幅提升

新世界一直致力更改農地用途的工作,並表明積極探討2014年施政報告提出的「補地價仲裁先導計劃」,以提升農地轉換的效率。

 

新世界亦不時推售由農地轉換成住宅,如「溱林」及「溱泊」,合共套現近百億元。 據悉新界農地儲備環迴公路沿線地區,如元朗、屯門、大埔及西貢,以及新界東北發展區等,故將農地轉住宅地的申請一般較容易獲得批准。

 

配合元朗南的新市鎮發展,在元朗持有龐大農地儲備的新世界,最有望將旗下農地加快轉換。 德意志銀行預期首置上車盤,加速農地轉換。 若以3.6倍地積比率,每平方呎利潤2,000元推算,四大發展商的每股資產淨值(NAV)升幅介乎7.6%至33.3%。

 

若以5倍及每平方呎利潤2,500元推算,四大發展商的NAV增加介乎13.1%至57.9%。新世界NAV可望增加34.5%。 撇除龐大農地儲備,新世界基本因素相當不俗。香港租務中期收入為7.79億元,按年上升5.5%,主要受惠租賃項目的出租率表現理想。

 

旗下的尖沙咀商場K11出租率達100%;而中環兩座甲級寫字樓新世界大廈及萬年大廈均處於商業核心地段,出租率及租金一直有保證。 新世界股價長期大落後,近週股價則隨本地地產股帶動而創新高,有望在下個月特首施政報告公佈前再炒一轉。

 

新世界市賬率為0.58倍,較行內平均0.71倍折讓逾兩成。 隨著重建中的新世界中心於年底或明年初落成,提供商業樓面面積達318萬平方呎,可望成為股價繼續上升的催化劑。

 

長地 千萬呎農地成本價僅11億

近年長地雖未如恒地進取,但亦有透過其他方式,增加在港土地儲備,包括去年初向城規會建議,將油塘東源街5號及8號的工廠大廈,改作綜合住宅發展,並已獲城規會通過。 同時,長地又建議將元朗錦田北錦慶圍一幅17萬平方呎農地,申請興建107幢洋房,獲得規劃署支持。

 

2017年長地中期業績披露,撇除農地儲備,長地可開發的土地儲備約1.24億平方呎,其中600萬平方呎位於香港;另1.14億平方呎位於內地,其餘400萬平方呎位於海外。 統計2011至2016年期間,長地並未有再大手買入農地。 洪水橋率先換地 長地在2016年度年報內的主要物業表中,列作農地的地盤面積合共1,340萬平方呎,分布在元朗、北區及大埔,與以往所持農地儲備相若。 當中以元朗最多,合共約1,069萬平方呎;其次位於北區,約181萬平方呎;大埔則有87.9萬平方呎。

 

長地僅在2015年招股書披露,長地當年持有的農地賬面淨值合共約11億元。 長地位於元朗的農地儲備佔集團近八成。長地今年3月就元朗洪水橋地皮完成補地價4.3億元,可建樓面約13.9萬平方呎,每平方呎樓面補地價約3,112元,提供約300個住宅單位。 長地在2005年將整批農地購入,與政府達成換地協議。 該地皮毗鄰洪福邨,位於洪水橋發展區範圍內,相信最快受惠洪水橋新市鎮規劃。

 

其次,長地在古洞北坐擁112萬平方呎土地,鄰近雙魚河,並大部分土地處於政府有意發展為中密度的規劃住宅地段中,地理位置明顯有優勢。 事實上,長地自1992年購入相關農地,大多本來處於低密度住宅的地段,但經2013年最新修訂的圖則,低密度住宅用地,改成為中密度住宅用地。 地積比率由2倍增至3.5倍,保守估計樓面面積增加約100萬平方呎,再為長地收益額外增加100億元。 長地至今於大埔鳳園D.D.11若干地段,仍然持有74.6萬平方呎地盤。

 

長地早年以農地形式購入大埔鳳園地皮,並發展成「嵐山」。 「嵐山」第一期於2007年完成補地價,當時每平方呎樓面地價僅逾2,000元。 參考「嵐山」第一期近期成交紀綠,以一個低層實用面積750平方呎的樓盤計算,實用呎價約11,000元,售價逾800萬元。 倘若長地未來可以發展相關地盤,保守以每平方呎10,000元售樓計算,收益仍可達過百億元。 然而,即使長地部分地皮未獲容許以原址換地,亦有可能被政府以現金補償方式,收回作公共用途,可望為發展項目提供流動資金。

 

除地產業務外,長地亦擁有其他固定收益業務,防守性較其他地產股為佳。 長地股價短期若能突破整固區間,則有望藉農地「活化」釋放價值,續試高位。

 

滄海遺珠 中小地產股分杯羹

除上述四大發展商外,部分中小地產股亦早已購入農地以等候政府開綠燈。

 

數滄海遺珠,遠東發展(00035)持有的農地價值未被市場所認知。 2015年遠發曾申請發展荃灣川龍一幅農地,該幅地皮位於荃灣川龍荃線公路丈量約份433約數個地段及毗連政府土地,佔地約43,000平方呎。 遠展曾建議以地積比率0.455倍,興建12幢三層高洋房,總樓面約19,600平方呎。惟因地區人士反對而撒回申請。 去年遠展縮減規模,再次向城規會闖關,建議以地積比率0.4倍興建11幢三層高洋房,總樓面約17,100平方呎。

 

遠展向城規會解釋,希望透過興建計劃,將荒廢已久的地盤環境改善,同時配合政府增加供應。 標售農地轉手賺過億 除川龍外,遠展在荃灣油柑頭及西貢北港均有農地儲備,荃灣油柑頭丈量約份354地段及232餘段,地盤面積達5,940平方米;西貢北港丈量約222、1134等多個地段,地盤面積達3,525平方米。

 

隨政府有意大舉發展首置上車盤,相信可減低發展商將農地發展成住宅地的阻力,遠展可因而受惠。 興勝創建(00896)於年初公布,向買方Profit Gainer,以2.5億元出售先滿發展全部股權。 先滿發展持有多幅農地用作露天貨倉,全部均位於新界元朗。 當中元朗流浮山深灣路農地,地皮面積約21.4萬平方呎,以地積比率0.2倍推算,可建樓面約4.28萬平方呎。每平方呎樓面地價逾5,800元,較15年高出逾倍。

 

興勝早於2015年7月31日出售同區另一塊農地。興勝以7.1億元出售旗下聰勁發展全部股權,售予綠景中國地產(00095)。 集團旗下的聰勁發展主要資產為物業,包括位於新界元朗流浮山的農地,每平方呎樓面地價約2,700元,目前正向政府申請原址換地。 據悉興勝於2000年以1.5億元購入地皮,持貨15年轉手大賺5.6億元,相當於集團市值的36%。

 

現時興勝尚有持有兩幅農地作租金收入用途。其中一幅為於新界粉嶺坪輋丈量約份76號若干地段,地盤面積達14.2萬平方呎。 另一幅為於新界屯門丈量約份132號地段及716號等地段,地盤面積11,500平方呎,農地價值約4,370萬元,每平方呎市價介乎190至360元。 興勝曾於2010年為旗下粉嶺坪輋路農地,向城規會建議將用途改作「綜合發展區」申請,擬建16座三層洋房。

 

惟規劃署於2012年指,項目以北有大量的露天貯物設施;加上現有的農業用地合適,不支持有關申請。 由於林鄭月娥大舉發展房屋,故不排除興勝再度闖關爭取改建成洋房,或直接沽出農地,屆時作價隨時升值數倍。