有自住樓  想買多1間 不妨等多一陣待調整

有自住樓 想買多1間 不妨等多一陣待調整

新盤旺不等如市旺

Anthony Sir:

我和太太想買多個單位收租,原本想等平啲買,但見樓市旺到爆,個個新盤打晒蛇餅,應唔應該再等呢?
我們聯名持有一自住樓,早年逾200萬元買回來,現市值近600萬元,尚欠銀行不足100萬元。
本人月入逾40,000元;太太月入逾20,000元,應該賣咗佢換貨好,定轉按好?點樣部署可以倍增資產呢?
讀者Derek Yan

以讀者的情況,可以先套現,不急買。
新盤與二手,其實是兩個世界。
買二手樓,買家的對手是小業主;買新樓,買家的對手是發展商。
小業主賣樓,除了代理外,最經常在放盤網站、報紙登廣告,發展商賣樓可不同,尤其是大盤,廣告宣傳鋪天蓋地,除媒體廣告、報道外,還有數以萬計的代理落力推銷。

發展商亦有強勁銷售策略,例如最近經常用到的一招為叫高低開,未開價前,講到好有信心,以更優質地段作參考價,例如深水埗參考奧運站,啟德參考九龍站等,讓買家預期開價會貴,到真正開價,首批單位會有少量以震撼價開售,令買家雙眼發光,腎上腺素上升,瘋狂搶購。
到第二批、第三批再按情況加價,有些甚至加價高達兩成以上,震撼低價加到變震撼高價,所謂當局者迷,買家亦受落。
除宣傳及銷售策略外,最煞食的當然還有高成數按揭。
相信盲都睇到,唔明點解政府視若無睹!大部分新盤都有提供一按、二按,有些新盤甚至推出呼吸plan,吸氣、呼氣、搞掂!借!

買二手樓,600萬元以上又要四成或以上首期,借按揭又要壓力測試,新樓隨時可以借到八成,邊有得揀?
好多人都話多新供應會令樓價降溫,現在看看新盤市場,似乎又未必,個個新盤都會造勢,反而拉升了附近的樓價。
以上種種因素,都令買家湧向一手市場,造成樓市旺爆的假象。
其實在二手市場,成交甚為淡靜,不少朋友放盤,放了幾個月都無人問津。
不過,因為政策扭曲,最敗筆的是第二套房15%印花稅,業主驚賣咗買唔番,個個都唔放盤。
就算放都要高價先賣,今天市場順風順水仍頂得住,遲啲外圍因素有變就唔敢包。
讀者的物業並非最搶手類別,短期內未必可以高價賣出。

不如兩手準備,趁估價高轉按套現,順便拆名。
意思是將太太聯名單位的一半業權轉讓給你,太太有名額可以再伺機多買一個單位收租。
假設單位市值600萬元,轉按最多借八成,即480萬元,套現300多萬元。
讀者太太雖然收入不多,但可考慮買連租約盤,造五成按揭,租金收入可計算在內,可買400萬元以下物業。
預算如此,但不必現在買,現在是樓價處於高峰,讀者已有自住樓,有本錢多等一會,可以將這部分先放在按揭掛鈎高息戶口等候機會。
餘下資金,可考慮投資內地樓或非住宅物業。
買家的很多二、三線城市的物業,一百幾十萬元都有交易,部分更可以在買家的銀行申請按揭,買兩、三間都仲得,如果成事,轉眼間就一間變四、五間。

惟要留意,二、三線城市特性,如果揀對,隨時爆升幾倍;如果揀錯,隨時坐艇,必須要小心。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。