首9個月樓價升逾一成 第四季仲有冇得升

首9個月樓價升逾一成 第四季仲有冇得升

第四季 留意樓市兩大焦點

樓巿高居不下,今年首三季樓價累升11%。踏入第四季,巿場焦點離不開銷情熾熱的一手巿場,代理預期即將有9,000伙可在季內推出,打頭陣的將軍澳新盤仍以高價推出,反映發展商對後巿的信心。不過,10月特首林鄭月娥即將發表首份施政報告,預計有多項措施出台,新資助房屋「港人首置上車盤」定價及折扣率成為全城焦點,直接影響樓巿走勢。

本港樓價高踞全球最難負擔城市,而首三季樓價繼續升,反映本港樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)一度高見161.36點,創歷史新高。
上週五(9月22日)指數輕微回軟,報160.75點,與去年底的144.72點相比,累積上升11%。
樓巿「辣招」下,購買力集中一手物業。
Q房網香港數據研究中心資料顯示,年初至週日(17日)止,一手推盤量達16,680伙,幾乎等於去年全年推盤量數字。
焦點一:新盤爭崩頭
Q房網香港董事總經理陳坤興表示,上述數字尚未計算即將開售的將軍澳及屯門新盤,故預期全年的推盤量將高達20,000伙水平,創2013年一手新例生效以來的新高,較2016年全年的16,780伙高出19%。

新盤推盤量顯著增加的同時,市場吸納強勁。
陳坤興指出,近兩個月開賣的樓盤中,大多數已售出逾80%,其中荃灣全•城滙於推出後短期內便全部售罄。
分析相信,第四季發展商在新盤訂價取態,將會是巿場焦點之一。
地產代理資顯示,預期第四季將有逾9,000伙新盤可供發售,而短期內擬推售的項目,單位總數約2,552伙(見表一)。


第四季新盤供應多,月月有樓賣的新鴻基地產,提前在本週六(30日)開售旗下將軍澳大型盤晉海,全項目涉及1,040伙。
項目首批價單開價破日出康城紀錄,而最近推出3號價單,涉及139伙折實平均呎價15,121元,較首批高出18%;呎價中部分單位呎價突破20,000元水平,屬日出康城歷來首見。

涉及單位分布2A座48至49樓的F室,全部屬於實用面積340平方呎的一房單位,售價683.3萬至686.1萬元,呎價20,097至20,179元。
長實集團及新世界,短期內推出單幢項目,分別位於上環My Central及屯門THE PARKVILLE。
值得留意,今年仍未有推盤的信和置業將於第四季出擊。
信和營業部聯席董事田兆源早前透露,將推售兩個全新樓盤。其中集團夥拍華置合作發展的觀塘市中心第2、3發展區大型重建項目,將提供約2,000伙,計劃分兩期推售。
另一全新盤將是西貢對面海項目,主打大單位,將提供分層單位及獨立洋房,涉30伙,預期全數單位均可享開揚海景,預期可於年底前推出應市。

今年第四季多個項目會以現樓形式出擊,包括MOUNT NICHOLSON第三期、雲端、尚珩、KADOORIA等,其中由會德豐及南豐合作的山頂MOUNT NICHOLSON第三期,最快10月會推售分層單位。

焦點二:林鄭公布新房策
本港樓巿一直被形容為「政策巿」,多年來受「辣招」影響。
而10月林鄭月娥將發表任內首份《施政報告》,預料房屋政策有重大改變(見表二)。

港人首置上車盤定位是「居屋之上、私樓之下」的房屋階梯,協助有一定能力的巿民上車,入息下限會以申請居屋白表家庭入息上限52,000元作銜接;上限則大約70,000元。
近年樓價及租金同樣飆升,林鄭擬向未補價居屋著手,提供廉價租盤,但預計該政策會遇到一定阻力。
政府資料顯示,本港有約32萬個居屋單位,當中已補價的約70,000個,而近年每年補價的居屋只有數百至1,000多宗。
林鄭提出要活化居屋市場,在未補價居屋達25萬個,提出推出試驗計劃,准許未補地價的居屋業主,通過與社會企業合作下,把單位在市場放租,以增加居屋租務市場流通性,提供廉價租務供應。

中原集團主席施永青表示,資助房屋補貼範圍不宜太廣泛,港人首置上車盤太多,會搶走私人發展商客源。
他認為,入息逾50,000元的人較有能力在市場租樓,負擔能力較高,相信政府釐定入息上限會較高。
政府首要應協助低收入人士,他同意興建臨時房屋,貨櫃屋是其中一個考慮。
另外,有提林鄭或會重啟活化工廈政策,容許工廈低層單位作更多元化的用途,而具體措施有待施政報告內公布。

地產一週 長沙灣臨海地估值180億
地政總署公布,推出長沙灣興華街西對出的臨海住宅地皮,截標日期為11月10日。
地皮屬長沙灣臨海地段,地盤面積約為20.8萬平方呎,指定作私人住宅用途,最高可建樓面面積98.8萬方呎。地皮是繼鴨脷洲「地王」後,近年另一幅市區罕有的大型官地,預計可以興建超過1,300伙單位。

市場人士估計,該住宅地樓面呎價最高介乎14,000至18,000元,地價最高近180億元,勢成今年第二幅百億住宅地。
測量師表示,地皮位處西九龍市區臨海,地積比約4.7倍,預計興建海景豪宅,日後落成實用面積呎價可達25,000元。