致特首…激活二手供應,刻不容緩!

致特首…激活二手供應,刻不容緩!

朋友: 「最近睇咗個單位想買,可以俾啲意見嗎?」
筆者: 「歡迎。」

朋友: 「XX大廈2樓C,270呎,398萬。」
筆者: 「嘩!呎價好貴喎!應該創新高添喎!」

 

朋友: 「冇辦法啦,代理話冇盤呀!」
筆者: 「層數好矮,應該向後後巷添喎。」
朋友: 「唉~~唔通一直租樓租落去咩?」
筆者: 「遲啲政府有好多資助房屋喎。」
朋友: 「咁我都要合資格先得架。」
筆者: 「都唔係咁貴價錢,挾硬買間垃圾樓架。」
朋友: 「政府又冇即時增加供應,樓價未必會調整啦。」

 

很多人說,施政報告冇用!
何解?因為沒有「即時」增加土地供應!

其實施政報告中已經提出很多新方向,例如閒置建築物、郊野公園邊陲、填海等,指出重點不是沒有土地,而是沒有共識。

但大家似乎沒有聽進耳裡,高呼沒有「即時」增加土地供應繼續亢奮,筆者理解這實在非常無奈,現在說的是土地,怎可能「即時」變出來?這只是推高市民對樓價預期,激發買家追價入市的借口而已。

 

沒有「即時」增加土地供應,政府就要投降了嗎?
其實不是沒有「即時」供應,只是走錯方向而已!

二手!就有「即時」供應!而且是大量的供應!自從政府在2010年底推出SSD以來,不斷加辣,方向都是壓抑需求,誰知政策帶來嚴重的副作用,買樓的人確實減少了,但可惜賣樓的人減少得更多!

例如以前是100人想買,50人想賣,2:1,形勢不妙;現在是60人想買,只有15個人想賣,4:1,情況就更失控!尤其是去年年底的非首置要付15%重稅,個個都驚賣咗買唔番,尤其是手持多個物業的業主,其他人個個都唔肯賣,肯賣的自然有空間可以叫高價,為甚麼把增加供應的責任,全部摃在政府身上?這只會令自己成為眾矢之的,為甚麼不想想如何激活二手放盤?

 

激活二手供應,刻不容緩!

之前筆者寫過一篇文章,簡單提過相關建議,日前得到汪敦敬博士邀請參與一個飯局,席間不少樓市高手都有提到這個概念,原理很簡單,就是要令到賣樓的人,多過買樓的人,樓價就會冷卻。

要令到賣出單位的數目,多過買入單位的數目,很簡單,由個人做起就可以。例如筆者自己與身邊無數的朋友,大約十年前開始買樓,或由於當時資金不多,或由於貪細價樓的租金回報高,手上都持有不少中細價單位,現在踏入收成期了,都想沽出部份單位換馬,可惜受制於15%辣稅,問題重點…如何令業主賣樓呢?

 

強烈要求,二換一,或多換一!

即時!就有供應!誰說政府束手無策?
筆者建議可以試行類似優惠換樓的政策。

以往的調控政策,都是罰、罰、罰!SSD、DSD、BSD等等都是罰,何不嘗試鼓勵放盤,例如之前的活化工廈政策,令到很多舊式工廠大廈都變身,舊區都變天了,從鼓勵角度,效果不是更好嗎?

筆者建議,凡出售2個住宅單位,可以換取1個Quota,免15%印花稅買入第二套房。相信會有不少業主,立即會將手上一些質素沒那麼好的物業出售,換更優質物業,例如賣出2個300萬的細價樓,買入1個600萬以上甚至逾1,000萬的中價樓;又例如賣出2個1000萬的中價單位,買入1個3000萬以上的高價單位;又例如賣出2個40年的單位,換入1個半新單位,因為咁做先至抵!

無論是任何一種情況,總之都是賣出2間,買入1間,以伙數計,供應量一定提升,如是者中、細價樓將會供應大增,樓價自然會調整,高價樓的需求或會增加,但對民生影響有限,至於細節就交給專家研究。