年尾零售旺季又到 揀定收租股等升

年尾零售旺季又到 揀定收租股等升

本港零售市道經過兩年多低潮,今年第二季開始出現復甦勢頭;加上聖誕及新年零售旺季將至,擁有大型商場的收租股中短線勝算高。首選即將有新場開幕的希慎興業(00014);另外,九龍倉置業(01997)掛牌以來未有炒過,價值仍被低估。

希慎興業在銅鑼灣擁有多項投資物業,包括希慎廣場、利園一至六期、利舞臺廣場、禮頓中心及希慎道一號,合共樓面面積超過383萬平方呎,堪稱銅鑼灣大地主。 希慎有五成稅前溢利來自零售商舖,本港零售市道盛衰對其業務影響尤其直接。

過去兩年零售業走下坡,希慎業務表現難免受壓,今年上半年零售商舖的續租租金便錄得低雙位數跌幅。 管理層預期,全年跌幅與上半年相若,但強調除因零售市道差,部分原因是調整租戶組合所致。

今年3月,本港零售市道現復甦曙光,扭轉2014年2月以來連續37個月跌勢;今年9月零售業銷貨值按年增長5.6%,為2012年12月以來最大升幅。

奢侈貴價品升勢更見凌厲,珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值於過去三個月平均升幅達12%。 野村相信,希慎股價除可受惠零售業復甦,更大推動力在於利園三期項目。 回顧希慎2010至2012年股價表現跑贏大市,當時正藉希慎廣場重建進入最後階段及新租戶預租消息陸續曝光。

可以預期,今次新項目的投入,將成為股價上升的催化劑。 利園三期開幕吸金 利園三期前身為新寧大廈及新寧閣服務式住宅,希慎於2012年落實重建,變身20層甲級寫字樓及5層商場設施。 其建築面積46.7萬平方呎,寫字樓佔38萬平方呎;零售樓面面積將由以往的17,000平方呎,急增逾四倍,至87,000平方呎。

項目可提早於今年底前完成,據管理層於中期業績時陳述,已有超過五成寫字樓樓面面積獲承租。 野村指出,利園三期重建的資本開支介乎20億至25億元,估計項目投資回報率可達一成。

項目首年的淨租金收入估計達1億元;至2020年項目整體租賃情況穩定後,料每年將帶來3.4億元淨租金收入,比起重建前每年租金貢獻1.5億元增長逾倍。 隨著高檔零售租務市場最壞時期過去,利園園區的零售商舖組合續租情況已回復正常。

預期希慎廣場寫字樓及零售商舖續租租金亦可取得溫和增幅;加上利園三期的貢獻,有助支持整體租金收入增長。 同時,可望帶動派息比率提升,希慎過去四年派息比率平均為61%,預計2019年往後可增加至65%至70%。

預測集團2017至2019年三年股息率,分別為3.5%、4%及4.2%。 該行預測,希慎今年經常性基本溢利23.02億元,按年倒退2.8%;明年開始回升,2018及2019年分別24.36億及25.63億元,增長5.8%及5.2%。 評級由「中性」上調至「買入」;目標價由42.4元調高至49.5元(見表)。

瑞信同樣看好希慎前景,料利園三期於明年底出租率可達八成,有望於2019年佔整體租金收入約8%,成為支持派息增長的新動力。 現價計落較每股資產淨值折讓超過四成,估值吸引,維持「跑贏大市」評級,目標價則由42.9元調高至47.1元。

有機會派特別息

除了收租外,希慎近20年來罕有地入標買地,兼且跳出銅鑼灣。 去年夥拍香港興業(00480)投得大埔露輝路兩幅住宅地皮,作價合共33.93億元。 兩幅地合共可建樓面面積49.7萬平方呎,總投資額逾67億元,希慎佔項目六成權益。

野村預計,項目可於2022年完成,以總收入87億元及回報率三成計,希慎攤佔利潤約12億元,相當於每股1.1元,有機會以派特別息方式回饋股東。 九倉置業是另一隻潛力未盡顯現的收租股。 旗下投資物業總資產值超過2,500億元,其中海港城和時代廣場已佔七成半;其他資產包括荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈以及即將開幕的The Murray。

九倉置業於上週四(11月23日)以介紹形式分拆上市,從此與九龍倉(00004)成為姊妹公司,前者主打本港投資物業;後者專注中、港物業發展及物流業務,而兩者約61.5%股權均由會德豐(00020)持有。

分拆原意是希望業務分工更清晰,令投資市場有選擇,更重要是令資產潛在價值得以顯現,令股東得益。 但上市兩個星期以來,似乎如意算盤仍未打響,九倉置業與九倉股價與分拆前比較變動不大。 九倉分拆時未有將九倉置業定為房地產投資信託基金(REIT),目的為保留財務靈活度,不希望受高派息比率要求所限制。

摩根大通認為,若然管理層注重股價表現,相信會以定位房地產信託基金為首選。 其次是所持有投資物業大部分屬優質且已屆成熟,資產增值空間不多,收入增長動力亦有限。

九倉置業價值被低估

摩通預測至2019年,九倉置業純利增長每年只有大約3%至5%。 以收租股平均資產折讓約31%為基準,九倉置業合理值為48元;若以派息比率六成半計,股息率約4.2%。 最牛情況以太古地產(01972)資產折讓24%為基準,九倉置業目標價為52元,相當於股息率3.9%,現價上升空間有限,評級為「中性」(見表)。

瑞信則預測,九倉置業今後三年純利的複合年增長率只有1%,在一眾收租股當中屬偏低。 雖然九倉置業的盈利及派息增長較緩慢,但若以派息比率六成半及息率近4%來說,仍算可取。 給予「中性」評級,目標價51.8元,較每股資產淨值折讓約35%。

里昂最看好,認為九倉置業的融資成本正持續下降,對現金流以至日後提升派息比率均有正面影響。 至於分拆後,股價未見起色,相信市場對其盈利前景仍有保留;首予該股「買入」評級,目標價60元,較每股資產淨值(NAV)折讓約18%。

投資磚頭回報點計算?

不少人喜歡投資「磚頭」,但這個世界上任何投資都有風險,買樓收租的回報又應該點計算呢? 平日我們經常聽到單位租金回報以「厘」計算?

這種的計算方法主要用作初步評估樓價有否偏高,將單位每年的租金除以物業的價值,以一個300萬元的單位,每月租金10,000元,每年租金12萬元計算,該單位租金回報率為4%,即所謂的4厘。

另外,如果單位是多年前購入,利用單位的買入價計算其實意義不大,故計算時候應採用單位的現價。

延伸閱讀:

失敗的70後 收入唔多 想$1000月供股票