港樓買唔起 深圳75萬人仔三房兩廳

港樓買唔起 深圳75萬人仔三房兩廳

香港樓價愈升愈有,400萬元上車盤買少見少。事實上,由於按揭成數收緊,就算購買400萬元上車盤,首期亦要近100萬元。

不過,鄰近香港的深圳就還有70萬元人民幣以下上車單位,且不是「劏房奇則」,而是兩房兩廳,甚至三房連一套。

深圳寶安區的企崗山花園一個三房兩廳連一套並設有露台的單位,建築面積為90平方米,即約968平方呎。

該單位間隔四正,售價只是64萬元人民幣,約75.52萬港元,即每平方米只需661元人民幣;假設其實用率達七成,即約677平方米,實用呎價亦只945元人民幣,折合約1,116港元。

進軍房地產嘉利開闢新財路

嘉利國際(01050)以往經營傳統工業為主,不過近年開始進軍內地房地產市場,開拓收入來源及提升利潤率;加上派息比率長期保持於六成或以上,有助支持股價重返高位。

嘉利上週一(11月27日)公布截至今年9月底六個月業績,期內營業額14.48億元,同比上升11%;股東應佔溢利8,116.8萬元,同比增加6%。

嘉利現時主要經營五金塑膠業務、電子專業組裝業務、消費者及服務業及房地產業務,期內三項業務收入分別為7.55億、6.41億及5,150萬元;收入佔比分別為52.2%、44.3%及3.5%。

集團收入按年上升,主要是工業及房地產業務收入增長帶動;其中工業業務經營溢利為1.11億元,同比增加9%。

伺服器外殻市場龍頭

期內毛利為1.86億元,同比增加12.4%,而毛利率亦輕微提升0.2個百分點至12.9%;每股盈利4.07仙。

集團在內地的房地產項目嘉輝豪庭B區單位,部分收益已確認,帶動房地產業務扭虧為盈,錄得經營溢利682.4萬元。

儘管集團開拓了房地產業務,但主要仍是經營工業業務為主,其主要產品為伺服器外殼 ,全球市場佔有率高達10%。

市場調查機構Gartner數據顯示,今年上半年全球伺服器收入總額及出貨量,分別為264億美元及540萬台。

Gartner的調查顯示,今年上半年全球伺服器市場佔有率(按總收入計算),惠普(HPE)、戴爾(DelI)、國際商業機器(IBM)、思科(Cisco)及聯想(Lenovo)分別為23.5%、19.4%、6.8%、6.4%及5.5%。

而嘉利的主要客戶便正正包括惠普、聯想、NEC及IBM,部分合作關係更已超過15年。

集團近日亦與主要客戶簽訂新一代產品訂單,鎖定主要訂單至2020年,並會在2018年開始競投2020年後的訂單。

另一邊廂,集團正積極爭取成為戴爾及思科伺服器外殼的認可供應商,集團首席財務官蔡瑋軒指,兩家公司已到集團旗下廠房進行審核。

假如集團未來可成為戴爾及思科伺服器外殼的認可供應商,將可進一步提升市佔率,並帶動收入及利潤進一步上升。

另一方面,若按出貨量計算,今年上半年全球伺服器的市佔率,內地公司華為及浪潮分別為6.1%及5.5%,緊隨戴爾及惠普之後。

故嘉利亦積極與華為及浪潮接洽,並已成功接獲小批量訂單試產。

實際上,全球伺服器市場發展十分蓬勃,Digitimes預測,2017年全球伺服器出貨量將增長3.7%;2018年更有望增長7%以上。

集團自2011開始自動化生產,以降低人工成本;工人人數由高峰超過6,400人減至今年9月約3,700人,帶動集團毛利率提升4.8個百分點至13%。

蔡瑋軒指未來仍有減省人手的空間,惟幅度不會太大;此外,集團目前產能使用率為50%,故就算未來訂單增加,亦毋須增設廠房。

政策助釋放土地價值

另外,內地近年積極鼓勵企業將位於新城區的廠房搬遷至工業區,因此為嘉利帶來盤活土地的機會,以發展核心工業以外的業務。

受地方政府三舊改造政策的推動及支持,集團將原本廠房土地用途由工業改為住宅用途,大幅釋放土地價值。

現時嘉利在東莞鳳崗區有三個住宅項目,其中集團100%全資擁有業權作翻新及銷售的嘉輝豪庭B區,前身為酒店式公寓;翻新後提供47個住宅單位。

項目總樓面面積約3,683平方米,每平方米地價成本約10,000元人民幣。

截至今年11月,項目已經銷售34個單位,平均售價每平方米18,500元人民幣。

另外,集團擁有50%權益的油甘埔村項目,住宅總樓面面積達61,000平方米,每平方米地價成本4,000元人民幣。

項目在10月已推出200個單位作預售,現時已沽出約190個單位,平均售價每平方米24,000元人民幣。

集團將會於12月再推售100伙,蔡瑋軒直言再推售時會有加價空間,餘下的單位將會於2018年再作推售。

根據東莞市統計局的數據,截至今年9月,東莞鳳崗鎮的新房住宅平均成交價每平方米約為23,619元人民幣,較2016年的24,880元人民幣略為回落,主因是東莞房屋受限購政策帶來的負面影響。

但集團住宅項目受惠於三舊改造政策,土地成本非常低,故對利潤影響不算太大。

嘉利主席助理兼財會部主管何偉汗則指,在東莞鳳崗區的三個項目會於未來兩年陸續入賬,預計屆時工業業務與房地產業務收入佔比可各佔50%。

集團強調會竭力維持派息比率在60%或以上水平,故未來房地產業務所得收入,不排除作派發特別息或用作併購之用。

走勢上,嘉利股價在今年5月高見1.448元,隨即以「大陰燭」回落至1.191元水平。

其後在1.078至1.31元水平間橫行,近日一度重上50天線;若升穿橫行區料可再展升浪,有望挑戰5月1.448元高位。

可待其回落至1.1元水平入手,目標1.45元;跌穿1.05元止蝕。

林嘉麒:基本面佳估值吸引

宏滙證券研究部主管林嘉麒表示,嘉利改變部分廠房的土地用途,釋放土地價值,開拓房地產業務,故市場會重新計算其估值。

而內地政府亦加大力度,將東莞打造成消閒旅遊城市,同時吸引更多居住人口,故未來房價應有不俗的升幅,利好集團未來的銷售。

儘管因發展房地產業務,令現時負債水平處於較高水平,但其主要塑膠業務及伺服器業務一直賺錢,基本面尚算不錯。

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